[Q] 경매신청 채권자이자 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 매각대금서 제가 배당받을 금액을 제외한 나머지 금액만 납부하고 목적부동산을 낙찰받을 수 있는 방법이 있나요?

[A] 차액지급에 의한 매수방법이 있습니다. 다만 다음과 같은 조건이 있습니다.

3억원의 임차보증금채권을 가지고 판결받아 임차주택에 경매신청을 한 경매신청 채권자 겸 임차인 A입니다. 최저매각가격은 3억원이었는데, 제가 4억원에 매수신고를 해서 최고가매수신고인이 됐습니다. 나머지 매각대금(잔금)서 제가 배당받을 금액 3억원을 제외한 나머지 금액만 내고 매수를 할 수 있을까요? 저는 확정일자에 의한 선순위 임차인이고, 저보다 우선하는 담보권이나 조세채권, 임금채권 등은 없습니다. 

채권자가 매수인(최고가매수신고인이 매각허가를 받아 확정된 경우 매수인이 된다)인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다(민사집행법 143조 2항).

공매절차서도 2024년 7월1일 이후 공매공고하는 사건부터 저당권, 전세권 또는 가등기담보권, 대항력 있는 임차권 또는 등기된 임차권을 가진 매수신청인에게 매수 대금 차액 납부신청(경매절차서의 상계신청 또는 차액지급신청)이 허용되며, 차액 납부신청은 경매절차와 마찬가지로 매각결정기일 전까지 해야 합니다.(국세징수법 제84조의2 및 부칙, 국세징수법 시행령 제60조의2와 지방세징수법 제92조의2 및 부칙, 지방세징수법 시행령 제85조의2).

배당받아야 할 금액이란 매수인이 배당요구한 채권을 의미하는 것이 아니라 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말합니다.

차액지급방법에 의해 매각부동산을 매수하려는 사람은 ‘차액지급신고서’를 매각결정기일까지 법원에 제출해야 합니다. 그 이후에 한 차액지급신고는 부적법합니다.

차액지급신고서는 “매수인은, 위 사건 부동산의 채권자(우선변제권 있는 임차인)인바, 민사집행법 제143조 제2항의 규정에 따라 매수인이 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 매각대금을 배당기일에 낼 것을 신고합니다.

만약 매수인이 배당받아야 할 금액에 대해 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일에 이에 해당하는 금액을 내겠습니다”라는 내용으로 돼있고 

신고서 우측 상단에

표시돼 있습니다.

실무상 사법보좌관이 위 표시 중 허 또는 부에 날인함으로써 차액지급신고에 대해 허가를 하거나 불허가를 하게 됩니다.

차액지급신고에 대해 불허가되는 경우는 매수인이 배당받을 절차적 요건을 갖추지 못한 경우(배당요구종기가 지난 후의 배당요구), 매수인이 배당받을 금액이 없거나 공탁을 해야 하는 경우(민사집행법 160조 1항), 매수인의 채권이 압류 또는 가압류돼 지급이 금지된 경우 등입니다.

차액지급이 불허되는 경우 매각대금기한을 정해 매수인에게 통지하고, 차액지급이 허가된 경우 “대금지급기한 및 배당기일지정(같은 날 같은 시각)”을 하고 매수인에게 통지합니다. 

대금지급기한 및 배당기일에 채무자 또는 다른 채권자가 신청채권자 겸 매수인이 배당받을 금액에 대해 배당이의가 제기되면 이의가 된 금액을 납부해야 하므로(민사집행법 143조 3항), 미리 잔금전액을 준비하고 있어야 합니다. 

위 임차인 A의 경우 배당기일에 배당이의가 없다면 매각대금 4억원 중 이미 납부한 매수보증금 3000만원을 뺀 잔금 3억7000만원서 자기가 배당받을 3억원을 공제하고 7000만원만 내면 됩니다. 

그러나 채무자 또는 다른 채권자가 위 A가 배당받을 3억원에 대해 배당이의가 있으면 배당기일이 끝날 때까지 위 3억원도 내야 합니다.

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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)