[Q] 임대차계약 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 점유하는 경우 차임을 계속 부담해야 하나요?

[A] 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하고 있는 경우에는 차임을 계속 부담해야 합니다.

임대차계약의 종료에 의해 발생된 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환 의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환해야 합니다(대법원 91다45202 판결). 

임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 않되, 다만 사용·수익으로 인해 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환해야 합니다(98다15545).

그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우(상가의 경우 영업에 필요한 집기를 그대로 둔 채 점포의 문을 폐쇄한 경우 등)에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 않습니다(91다45202).

또 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매 절차서 보증금에 대한 배당요구한 경우 배당받은 금액 부분에 대해서는 매수인에게 대항해 임대차관계의 존속을 주장할 수 없으므로 보증금 중 일부만을 배당받은 후 임차목적물 전부를 계속해 사용·수익하는 경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 부당이득을 얻고 있다고 할 것이어서 부당이득반환 의무를 집니다(98다15545).

반면 배당 이의 소송이 제기돼 배당받을 수 있었던 금액을 받지 못하고 있는 경우에는 그 배당금을 받을 수 있을 때, 즉 배당표가 확정될 때까지 임차인의 사용·수익은 소멸하지 않은 임차권에 기한 것이어서 매수인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않습니다(2003다23885).

한편 매각대금을 납부한 매수인은 대항력이 없는 점유자를 상대로 인도명령을 받을 수 있고, 매각대금을 납부한 이후부터는 점유한 부분의 명도 완료 시까지 임료 상당의 부당이득을 구할 수 있습니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)