[Q]제가 공유자로 돼있는 아파트에 경매가 들어왔습니다. 채무자가 아닌 공유자는 우선매수할 수 있다고 하던데 방법을 알고 싶습니다.

[A] 공유자는 매각기일까지 매수보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다(민사집행법 140조 1항).

입찰에 있어 공유자의 우선매수신고 및 보증의 제공의 시한은 입찰마감시각이 아니라, 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다(민사집행규칙 76조 1항). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 합니다(민사집행법 140조 2항).

여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 됩니다(민사집행법 140조 3항).

공매절차에서도 공유자의 우선매수권을 인정하고 있습니다(국세징수법 79조 제1항, 지방세징수법 89조 1항).

공유자의 우선매수권제도는 다른 매수신고인들의 희생을 전제로 하는 것이므로 그 입법 취지를 감안하더라도 가급적 제한적으로 운용할 필요가 있고, 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 매각 대상부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각 대상부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 보고 있습니다(2005마1078).

공유자는 매각기일 전에 미리 집행법원에 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수도 있습니다. 미리 우선매수권을 행사하더라도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않습니다.

다만 공유자가 매각기일 이전에 우선매수신고서만을 제출하거나 납부해야 할 매수보증금에 미달하는 금액의 보증금을 제공한 경우에도 매각기일에 매각법정에서 집행관은 최고가매수신고인과 그 매수가격을 부르고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 공유자의 출석 여부를 확인한 다음, 최고가매수신고인의 매수가격으로 매수할 의사가 있는지 여부를 확인해 즉시 매수보증금을 제공 또는 추가제공하도록 하는 등으로 그 최고매수신고가격으로 매수할 기회를 줘야 합니다(2002마234).

또 입찰기일 전에 공유자우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가해 입찰표를 제출했다고 해서 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없습니다(2002마234). 즉 공유자가 입찰표를 제출했더라도 이와는 별도로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 

공유자가 기일입찰에 일반 입찰인으로 참여해 매수신청보증금을 제공했더라도 공유자의 우선매수권을 적법하게 행사하기 위해서는 매각기일 종결 이전에 관련 보증금을 별도로 제공해야 하고, 이때 일반 입찰인으로 참여해 제공한 매수신청보증금을 공유자의 우선매수권 행사를 위한 보증금으로 전환할 수 없습니다(2021마162).

실무에서는 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우 그 공유자의 우선매수권 행사를 제한하는 특별매각조건을 다는 경우가 대부분입니다. 즉 공유자의 우선매수권 행사는 1회에 한해 인정하고 있습니다.

공유자가 보증금을 제공하고 우선매수신청을 한 때에는 매각기일에 우선매수권의 행사를 취소할 수 없으며 보증금반환요구도 할 수 없습니다. 

공유자가 우선매수신고를 했으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 최고매수신고가격으로 봐 우선매수를 인정합니다(민사집행규칙 76조 2항).

공유자가 법정에서 구두로 우선매수신고를 하면 집행관은 즉시 그 사실을 고지하고 매각기일조서에 ‘구두’로 우선매수신고를 했다는 취지와 그 공유자의 이름과 주소를 기재합니다. 그러나 보통은 직원이 즉석에서 컴퓨터로 공유자 우선매수신고서를 작성해 날인을 받고 있습니다(2022 집행관 업무편람 129면).

공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은 절차상 차순위매수신고인으로 취급됩니다(민사집행법 140조 4항). 이 경우 최고가매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있습니다(민사집행규칙 76조 3항).

차순위매수신고를 하게 되면, 매수인(낙찰자)이 매각대금을 납부하기 전까지는 매수보증금을 반환받지 못합니다.

다음과 같은 경우에는 공유자 우선매수가 인정되지 않습니다.

① 누가 공유자가 되더라도 이해관계가 없다고 판단되는 공유관계, 예컨대 아파트, 상가 또는 다세대주택 등의 대지권의 목적인 토지의 공유자
② 일괄매각 시 매각 대상부동산 중 일부에 대한 공유자(2005마1078)
③ 공유물분할 판결에 기해 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화 절차서 그 공유물의 공유자(91마239)
④ 공유물 전부에 대해 경매가 진행되는 경우(2008마693)
⑤ 경매개시결정등기 이후 채무자로부터 매각 대상 지분 중 일부 또는 전부를 취득한 취득자   
⑥ 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을이 사망하자 을의 재산을 공동상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 매각절차가 진행되자 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 경우, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자에 해당하므로 공유자우선매수가 인정되지 않습니다(2009마1302).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)