[Q] 계약기간이 종료됐음에도 임차인이 연락이 되지 않습니다. 이런 경우에는 어떤 절차를 거쳐서 임대인이 임차인의 짐을 처분해야 하나요?

[A] 임대인이 임차인의 짐을 임의로 처분하려면 임차인의 동의 없이 임차인의 주거에 들어가야 하는데, 이는 주거침입죄에 해당할 수 있어 형사책임을 질 수 있습니다. 이 경우 우선 임차인을 상대로 건물인도소송을 제기해야 합니다. 소송 진행 중 임차인이 점유자를 바꿔버릴 가능성이 있는 경우에는 본안소송 전에 점유이전금지가처분신청을 해서 가처분 집행을 할 필요가 있습니다. 

가처분 집행은 법원의 가처분결정에 의해 집행관이 목적부동산에 들어가서 부동산의 현황 및 점유자를 확인하고, 점유자를 특정해(당사자항정효) 고시문에 의해 공시(고시문을 목적물 내부에 부착)하게 됩니다. 가처분 집행 이후에는 점유자가 변경되더라도 변경된 점유자를 상대로 별도의 판결을 받을 필요 없이 승계집행문을 받아 인도 집행을 할 수 있습니다(대법원 98다59118 판결).

가처분 고시문에 의해 공시되는 것은 “채권자의 위임에 의해 가처분목적부동산에 대해 채무자의 점유를 해제하고 집행관이 이를 보관한다, 채무자는 목적부동산의 현상을 변경하지 않을 것을 조건으로 계속 사용할 수 있다, 채무자는 목적부동산의 점유를 타인에게 이전하거나 또는 점유명의를 변경하지 못한다” 등입니다.

부동산인도판결을 받아서 목적부동산에 대한 인도 집행을 신청하면 집행관은 목적부동산에 있는 짐(동산)을 채무자가 가져가지 않을 경우에는 집행관사무소에 등록돼있는 보관업체의 컨테이너박스에 보관시키고 목적부동산을 채권자(임대인)에게 인도합니다. 

인도 집행에 드는 비용은 채무자가 부담하되, 우선은 인도 집행신청을 하는 채권자가 집행비용으로 예납해야 합니다. 

부동산 인도 집행에 소요되는 비용은 집행면적에 따라 달라지는데, 10평 이상 20평 미만 기준으로 노무자가 6~8명이 필요하고 노무자 1인당 12만원의 노무비가 듭니다. 여기에 사다리차 비용과 운반비(상·하차 비용 포함, 5톤 화물차 1대당 50만원)가 별도로 들어갑니다.

보관비용은 5톤 컨테이너 한 대당 월 20만원이 드는데, 보관물건의 매각기일까지의 일정을 고려해 3개월분을 선납하도록 하고 있습니다.

부동산 인도 집행 대상부동산에 있는 동산을 인도받을 채무자나 그 대리인 등이 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관해야 하고(민사집행법 제258조 제5항), 보관 사실을 채무자에게 통지해야 하며(민사집행규칙 제187조), 채무자가 그 수취를 청구한 때에는 이를 채무자에게 인도해야 합니다.

보관비용은 집행비용에 포함되며, 집행관은 수취를 청구하는 채무자나 제3자에 대해 보관비용에 관한 유치권을 행사할 수 있습니다.

집행관은 채무자의 최후주소지로 보관동산을 인수해갈 것을 2회 통지합니다. 집행관의 통지에도 불구하고 채무자가 동산의 인수를 해 가지 않을 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각합니다. 

이 매각은 동산이 채무자의 소유에 속하는 경우뿐만 아니라 제3자의 소유에 속하는 경우에도 원칙적으로 가능하며, 매각을 위해 별도로 동산을 압류할 필요도 없습니다.

매각을 하고 나면, 그 매각대금에서 보관 및 매각절차에 든 비용을 빼고 나머지는 공탁을 합니다(민사집행법 제258조 제6항). 그러나 실제로는 이런 절차비용을 공제하고 나면 남는 비용이 없는 경우가 대부분입니다. 임차인의 짐은 이런 절차를 거쳐서 처분해야지 임대인이 임의로 처분해서는 안 됩니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)