2018년 이후 매년 수도권에서 신축 아파트 공급이 줄고 미분양 물량도 감소하는 가운데, 올해 1~5월 수도권에서 거래된 주거용 오피스텔이 1년 전에 비해 약 30% 늘어나는 등 주거용 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다.
부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난 16일 기준 올해 서울과 경기, 인천 등 수도권 지역에서 입주했거나 입주 예정인 아파트는 총 16만1765가구로, 지난 2018년 23만1045가구 이후 매년 줄고 있다. 내년 입주 예정 물량은 15만1649가구로 올해보다 더 줄어들 전망이다.
공급 줄면서
미분양 감소
수도권에 새 아파트 공급이 줄면서 미분양 아파트를 택하는 수요자가 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 3월 수도권 미분양 아파트는 총 1520가구로, 관련 집계가 시작된 2007년 1월 이후 역대 최저치를 기록했다. 1년 전 4202가구보다는 약 63.8% 줄어든 수치다.
업계에서는 이러한 추세가 주거용 오피스텔에도 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 실제로도 수도권 지역에서 주거용 오피스텔에 대한 수요가 늘고 있다. 국토교통부 실거래 자료를 보면 올해 1~5월 수도권 지역에서 거래된 전용면적 60㎡ 이상 주거형 오피스텔은 총 3897실로, 작년 같은 기간 3008실 대비 약 29.6% 늘었다.
공급이 부족한 아파트보다 각종 규제로부터 영향을 덜 받으면서 주거용 오피스텔 청약 경쟁률이 아파트 경쟁률보다 높은 사례도 나오고 있다.
한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 16~17일 진행된 ‘동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지’오피스텔 청약은 323실 모집에 2만6783명이 신청해 평균 경쟁률 82.9대1을 기록했다. 부동산 업계에서는 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔이 아파트보다 분양가가 2배 이상 높게 책정된 점을 고려하면 아파트에 이어 오피스텔도 흥행에 성공했다고 보고 있다.
이 단지 아파트는 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 책정되면서 809.1대1이라는 역대 최고 1순위 청약 경쟁률 기록을 세웠다. 이 단지의 아파트와 오피스텔 분양가는 전용면적 84㎡를 기준으로 각각 4억8867만원(최고가 기준), 9억1660만원이다.
오피스텔 분양가는 아파트 분양가보다 2배가량 높게 책정됐다. 오피스텔은 발코니 면적이 없다는 점을 고려하면 아파트보다 실질 면적이 작다. 그럼에도 주거용 오피스텔 열기가 계속되면서 높은 경쟁률을 기록했는데, 역세권 입지와 규제에서 상대적으로 자유롭다는 점이 고분양가 논란을 불식시켰다는 게 업계의 설명이다.
2018년 이후 수도권 신축 아파트 공급↓
주거형 오피스텔 1~5월 작년 대비 30%↑
수도권을 중심으로 아파트와 오피스텔 간 발생하는 ‘가격 역전 현상’은 분양가 상한제의 대표적 부작용으로 꼽힌다. 서울 등에 아파트를 대량으로 지으려 해도 분양가 상한제한에서는 수익성이 맞지 않아 어쩔 수 없이 오피스텔을 늘리는 경우가 많다는 분석이다.
오피스텔 가격이 상대적으로 높아져도 인기 있는 것은 적용되는 규제가 아파트보다 덜하기 때문으로 풀이된다. 오피스텔은 만 19세 이상이면 청약통장, 거주지 제한, 주택 소유 여부와 관계없이 청약을 할 수 있다. 오피스텔 보유자는 청약에서 무주택자로 간주돼 가점을 쌓는 데 유리하다. 주택담보대출비율(LTV)도 분양가의 최대 70%에 달해 진입장벽이 상대적으로 낮다.
취득세·양도세 산정 시 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는 점도 청약 경쟁률을 끌어올린 요인으로 꼽힌다. 지난 1월 분양된 ‘판교밸리자이’(경기도 성남시)는 오피스텔 평균 경쟁률이 232대1로 아파트(64대1)보다 4배가량 높았다. 이 단지도 동탄역 디에트르 퍼스티지와 마찬가지로 오피스텔 분양가가 높게 책정됐다. 전용면적 84㎡ 기준으로 이 단지 아파트의 분양가는 최대 8억5600만원으로 책정됐다. 같은 전용면적 오피스텔 최고 분양가는 10억7300만원이다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “신규 아파트에 대한 선호도는 증가하고 있는데 공급은 줄고 있어 이러한 갈증을 수도권 역세권 입지의 주거용 오피스텔이 해소하는 상황”이라며 “입주 물량이 당분간 늘지 않을 것으로 보이는 만큼, 수도권 도심에서 분양하는 신규 오피스텔을 눈여겨보는 것도 내 집 마련의 방법이 될 수 있을 것”이라고 말했다. 다음은 수도권에서 분양(예정) 중인 주거용 오피스텔.
입지·규제
상대적 자유
▲DK밸리뷰 용산= 전매 가능한 투룸 오피스텔과 소형 아파트 복합 단지인 ‘DK밸리뷰 용산’이 분양에 들어간다. 대지면적 664.50 m², 연면적 6201.40m², 지하 2층~지상 20층 규모다. 오피스텔 83실, 소형 아파트인 도시형 생활주택 24세대로 구성된다.
오피스텔 전용면적 기준 29.58~33.92m²(5개 타입, 투룸) 83실, 도시형 생활주택 전용면적 기준 24.22~26.81m²(5개 타입, 투룸) 24세대로 전세대 2룸, 3베이(Bay)구조다. 입지가치만 보더라도 서울의 중심지역구인 용산의 뛰어난 도심 접근성은 물론 여가 생활의 장소로 최상급 입지를 자랑한다.
하이엔드 주거공간으로써 특화가치를 꾀했다. 하이엔드 이태리 주방가구, 고품격 인테리어, 최적의 내부구조 설계의 주거 공간을 구성했다. 품격가치를 높이는 풀옵션 빌트인, loT 시스템 설치, 주차호출(발렛서비스)를 이용한 품격 있고 편리한 생활환경을 조성했다.
편리한 생활
도심 접근성
시행과 시공은 각각 ㈜DK밸리뷰와 (주)DK건설이, 자금관리는 교보자산신탁(주)가 맡았다. 총 주차대수는 73대(법정 67대). 2022년 10월 준공 예정이다.
▲을지로 엘루이 일루프= 서울시 중구 을지로 5가 272-17, 18번지에 ‘엘루이 일루프’ 주거용 투룸 오피스텔이 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 11층, 전용 35~45㎡, 오피스텔 96실과 근린생활시설이 함께 공급된다.
투룸 오피스텔인 아파텔로 공급되는 엘루이 일루프는 국내 최대 업무지구인 CBD(도심 업무지구)와 동대문패션타운이 좌우 단 한정거장으로 빠른 출퇴근이 가능하다. 이들 대규모 업무지구에 근무하는 인원이 약 80만명에 달하는 만큼, 풍부한 임대수요를 갖추고 있는 것 가장 큰 장점이다.
탁월한 주변 환경에 걸맞은 특화설계도 자랑한다. 종로, 중구 일대는 서울에서 1~2인 가구 비율이 가장 높은 지역으로 엘루이 일루프는 1~2인 가구에 대응해 모든 호실을 1.5~2.5룸의 분리형 평면으로 구성했다. 모든 세대에 고급 호텔에서 만나볼 수 있었던 건식 세면대와 에어드레서 공간을 갖춘 클린케어 스루 구조를 적용해 쾌적한 생활공간을 제공할 계획이다.
2배까지 차이…가격 역전 현상
분양가 상한제 대표적 부작용
여기에 엘루이 일루프만의 시그니처 설계도 갖춘다. 빛을 활용해 공간을 디자인하는 디자인 컨셉을 기반으로 옥상정원 등 입주민을 위한 다양한 특화설계와 외관 디자인을 선보일 전망이다. 청약통장이 필요 없고 100실 미만으로 공급돼 계약 직후 바로 전매가 가능하다. 중도금 전액 무이자, 주택 수 미포함 등 이점이 있다.
분양 관계자는 “최근 공급에 나서는 오피스텔은 아파트 수준의 생활환경을 누릴 수 있는 것은 물론, 탁월한 입지환경으로 젊은 수요자들에게 관심을 받고 있다”며 “서울 도심에서 직주근접의 가치까지 누릴 수 있는 을지로 엘루이 일루프 오피스텔이 공급에 나서 수요자들에게 뜨거운 관심을 받고 있다”고 전했다.
▲구리 수아주 퍼스트= 수도권 동북부 교통 중심지역인 경기도 구리시 교문동에 역세권 오피스텔인 ‘구리 수아주 퍼스트’가 분양한다. 2023년 개통 예정인 강남 및 잠실로 이어지는 8호선 연장을 앞두고 있어 기존 경의중앙선과 함께 더블역세권이 완성될 예정이다.
총 175실 전세대 1.5룸, 2룸 구조를 적용해 소형가구가 넓게 살 수 있도록 공간활용도를 높였다. 3m 높은 층고로 높은 개방감을 준다. 별도 수납공간을 제공해 오피스텔의 부족한 부분을 보완했다. 1~4층 근린생활시설의 층고를 높이 설계해 오피스텔 기준 층인 5층이, 일반 아파트의 8층 정도로 높아 탁 트인 전망을 갖췄다.
분양 관계자는 “더블역세권이 형성될 경우 기존 형성된 상업시설에 유동인구가 늘어난 시너지효과로 더욱 많은 인프라가 생겨나고 이를 모두 가깝게 누려볼 수 있다”고 말했다. 이어 “8호선을 통해 잠실까지 10분대로 이용 가능하다. 이는 강남권의 직장인 임대수요와 구리 시내 중심상업지역의 약 25만여 배후수요를 갖췄다고 볼 수 있다”며 “인창동, 수택동의 재개발 및 재정비 계획과 구리랜드마크타워 2024년 조성 계획, 구리 한강변 도시개발사업(가칭) 등 개발호재도 있다”고 덧붙였다.
▲다산역 데시앙= 태영건설이 시공을 맡은 경기도 남양주 다산동 6056번지 일대에 다산역 도보 5분 거리 역세권 주상복합 단지인 ‘다산 데시앙’이 분양한다. 대지면적 8400.90㎡, 연면적 9만4420.82㎡, 지하 5층~지상 15층 규모다. 주거시설 총 531실 및 상가(판매시설) 2만8764.09㎡(약 8700평)가 공급 예정이다.
지하 5층~지하 1층은 주차장 ·부대시설(커뮤니티), 1~3층은 판매시설, 4층은 판매시설/부대시설, 5~15층은 주거시설이 들어선다. 주거시설은 전용면적 기준 36.36~82.64㎡(11~25평형)로 공급예정이다. 탑층은 복층형 테라스 특화(일부호실)를 적용했다. 공급물량의 83.5%가 투룸 이상의 주거시설로 구성됐다.
판매시설인 상업시설 역시 다산신도시(다산1동 기준) 상업용지 중 최대 규모다. 총 531실 규모의 다산역세권 주거복합 랜드마크 단지로 탄생할 것으로 보인다. 주차계획 또한 875대 중 531대가 주거공간에 배정돼 호실당 1대1 주차가 가능해 타 주거공간에 비해 높은 경쟁력을 갖췄다.
청약통장
필요 없다
다산신도시는 거주자 평균 연령이 약 37.8세다. 30~40대 인구 비율이 높은 젊은 도시로 소비력이 높아 상업시설의 빠른 활성화도 기대된다. 청약통장이 필요 없으며 주택소유 여부, 거주 지역과 무관하게 청약이 가능하다. 재당첨 제한과 주택자금조달계획서 제출 의무가 없다.
분양 관계자는 “다산신도시의 마지막 노른자위 땅이라는 평가를 받고 있는 다산역 데시앙은 다산신도시 최중심에 입지해 쾌적한 주거환경과 편리한 생활 인프라를 모두 누릴 수 있다”며 “다산신도시는 남양주 신도시 중에서는 서울 접근성이 가장 우수하다”고 설명했다.
