[Q] A씨는 다른 사람이 음식점으로 경영하던 점포를 임대인 B씨로부터 임차해 내부시설을 개조 단장한 뒤 운영해왔습니다. 이때 임대차계약서에는 임대차가 종료되면 A씨가 목적물을 원상 회복해 반환할 의무가 있다고 규정해뒀습니다. 그런데 임대차계약이 종료되자 B씨는 A씨에게 원상 회복 의무의 이행을 요구하면서 점포의 음식점 설비시설을 모두 철거하고 점포를 비워줄 것을 요구했습니다. 그렇다면 A씨는 전 임차인의 원상 회복까지 부담할 의무가 있을까요? 

[A씨] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에 임차 목적물을 원상 회복해 임대인에게 반환할 의무가 있고, 임대인은 그와 동시에 임대차보증금을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 그런데 임차인이 임대차 종료 시 원상 회복을 하지 않고 새로운 임차인에게 권리금을 받고 그대로 넘기면서 임대인도 이를 용인한 경우, 새로운 임차인의 원상 회복 범위가 문제될 수 있습니다. 

임대인이 새로운 임차인에게 최초 임대차 당시의 모습대로 원상 회복을 요구할 경우, 새 임차인은 전 임대차인이 설치한 부분에 대해서 원상 회복을 하는 것이 부당하다고 느낄 수 있습니다. 그렇다면 이때 새 임차인의 원상 회복 의무의 범위는 어디까지일까요? 

이와 관련, 대법원 판례는 “전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차해 내부시설을 개조 단장했다면 임차인에게 임대차 종료로 인해 목적물을 원상 회복해 반환할 의무가 있다 해도 별도의 약정이 없는 한 임차인이 개조한 범위 내의 것으로 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상 회복할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시했습니다.

즉 새 임차인의 원상 회복의무는 본인이 개조한 범위 내에 한정된다는 것입니다. 또 최근 하급심 판례에서는 새로운 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급했다는 것만으로는 전 임차인의 원상 회복 의무까지 당연히 승계되는 것이 아니라고 봤습니다. 그러면서 새 임차인이 회복해야 할 상태는 임대차 계약을 맺을 당시의 상태면 족하며, 전 임차인의 임차 이전의 상태로까지 원상복구시킬 의무는 없다고 판단했습니다.

결국 임차인 A씨는 임대인 B씨와의 사이서 원상 회복 특약을 맺었더라도 전 임차인의 원상 회복 의무에 대해서까지 의무를 부담하지는 않는다고 할 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원