<일요시사=장결철 르포라이터>언론매체를 보다 보면 명동·강남 상권 대로변 상가권리금만 ○억이라는 이야기를 자주 접한다. 그러나 막상 상가권리금이 뭔지 자세히 아는 일반인은 드물다. 알쏭달쏭한 상가권리금의 모든 것에 대해 알아보자.

전세계서 한국·일본에만 존재하는 독특한 관행
법적 보증금 범위보다 훨씬 비싼 경우 비일비재

상가권리금은 한국과 일본에만 있는 독특한 관행으로 임대인과 임차인 간에 형성되는 보증금과 월임대료 외에 전 임차인과 신규 임차인 간에 형성되는 금액을 말한다. 창업을 시작하려는 사람들에게 가장 큰 어려움은 내게 맞는 점포 찾는 것이다. 포털 사이트를 검색하다보면 수많은 정보를 만날 수 있으나 과도한 권리금을 요구하는 점포가 대부분이다.

과도한 금액 요구
월이익 10배 적정

조금이라도 알려진 상권의 경우 어김없이 권리금이 형성돼 있다. 상가임대차보호법으로 보호받을 수 있는 보증금 범위보다 권리금 비용이 훨씬 비싼 경우도 비일비재하다. 그렇다면 권리금에 대해 어떻게 접근하는 것이 올바른 방법일까.
먼저 권리금에 대한 이해부터 필요하다. 권리금의 종류는 크게 3가지로 나뉜다. 우선 시설권리금이 있다. 전 임차인의 경우 처음 창업 시 인테리어 비용을 포함한 총 시설투자비용에 대해 운영기간만큼의 감가상각을 제외한 금액을 일반적으로 시설권리금으로 책정해 요구하는 사례가 있다.

다음은 영업권리금이 있다. 전 임차인의 경우 지금까지 해당 매장에서 영업을 하면서 일정정도의 수익을 내고 있기 때문에 월 수익률에 대한 가치를 금액으로 환산해서 요구하는 경우다. 통상 상권에서 거래되는 적정한 영업권리금의 범위는 월 순이익의 10∼12배 정도가 적정권리금으로 통용되고 있다.

마지막으로는 바닥권리금이다. 신축상가의 경우 전 임차인의 없기 때문에 권리금이 없어야 하는 것이 타당할 수 있다. 하지만 부동산중개업체에서 상권특성상 향후 권리금 형성될 것을 감안해서 미리 건물주의 사전 동의하에 일정정도 권리금을 형성시키는 경우다.

상가권리금이란 상가임대차 보호법에서 보호받을 수 없는 금액이기 때문에 창업자 입장에서는 되도록이면 권리금 없는 점포 찾기에 안간힘을 쓰곤 한다.

하지만 상권에서 본다면 권리금이 없는 점포는 반드시 이유가 있다. 즉 장사가 안 되는 상권에서는 권리금이 형성될 리 만무하다. 점포 자체가 민형사상의 소송에 휘말리는 등의 하자가 있는 점포에 권리금이 전혀 없는 경우도 종종 있다.

물론 임대차계약서에는 통상적으로 임대인은 ‘임차인의 권리금을 인정치 아니 한다’라고 표기하는 게 관례다. 상거래 관행상 권리금은 임차인들끼리 거래되는 금액이기 때문에 임대인은 권리금이 거래에 대해서는 신경 쓰지 않는 경우가 대부분이다.

좋은 상권에 있는 점포임에도 불구하고 권리금이 없다는 얘기는 건물주가 원천적으로 권리금을 인정치 않기 때문에 창업자가 권리금 없이 들어와서 시설투자를 얼마를 했든 간에 계약만료 후에는 다시 시설 권리금도 포기하고 나가야 된다는 논리가 적용된다는 뜻이다. 창업자 입장에서 본다면 결코 유리한 얘기는 아닌 셈이다.

이렇듯 점포 권리금을 둘러싸고 주인과 임차인, 그리고 신규 임차인 간에는 서로 다른 시각이 존재할 수 있다. 주인 입장에서는 임차인이 주인과 무관하게 과다하게 권리금을 챙겨가는 것에 신경이 쓰일 수밖에 없다. 전 임차인 입장에서는 권리금은 어쩌면 창업자들의 퇴직금 같은 성격도 있다. 때문에 권리금을 챙겨가는 것이 너무 당연하다. 신규 창업자 입장에서는 창업비용을 절감하는 차원에서도 저렴하게 점포를 인수하는 것이 관건이다.

이렇다보니 상가권리금과 관련된 분쟁도 자주 발생하고 있다. 금액이 상당한데다 법적으로 반환이 보장되지 않으면서 액수산정자체에 있어 특별한 기준이 없다보니 법적으로 분쟁이 될 소지가 많을 수밖에 없다.
상가권리금거래를 하면서 자주 문제되면서 소홀히 되기 쉬운 점을 몇 가지 지적하면 다음과 같다.

분당선 연장구간 라인
왕십리역 주변 뜬다

첫째, 권리금계약을 하기 이전에 건물주의 구체적인 의사를 사전에 정확히 확인할 필요가 있다. 권리금이 수수되는 영업용시설양수도계약은 건물주가 아니라 기존의 임차인으로부터 넘겨받는 것이 일반적인데, 이러한 계약이 궁극적으로 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 필요하다. 따라서 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 체결하는 것은 무모한 행동일 수 있다.

그럼에도 불구하고 현재의 관행은 일단 권리양수도계약을 체결하면서 권리양수도계약에 따르는 계약금을 수수한 후 건물주의 동의를 구하는 절차를 밟고, 만약 건물주가 이를 동의하지 않으면 체결한 권리양수도계약을 조건 없이 무효로 하면서 계약금은 반환하는 식으로 이뤄지고 있다.

이와 같이 건물주의사확인 없이 계약금이 먼저 수수되는 관행하에서는 향후 건물주가 동의하지 않을 경우 계약금을 반환받는 것이 사실상 여의치 않을 수 있다. 기존 임차인인 권리양도인이 건물주의 동의를 확신하고 받은 계약금을 다른 용도에 써버리기 때문이다.

건물주의 의사를 사전에 확인하지 않으면 당초 예상했던 바와 달리 기존의 임대차 계약조건이 나중에 변경될 수 있는 곤란한 상황에 봉착할 수 있게 된다. 시설권리양수도계약을 체결하는 새로운 임차인으로서는 당연히 기존의 임차인과 건물주 간에 종전에 체결된 임대차조건(보증금, 월세 등)을 그대로 인수받거나, 아니면 기존의 조건보다 약간만 증액된 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있을 것으로 예상한다. 반면 건물주로서는 임차인이 변경되는 과정에서 임대차조건을 기존의 임대차조건 보다 훨씬 유리하게 인상하고 싶어 하면서 임차인변경에 동의하는 전제로 변경된 임대차조건을 수용해달라고 내세우는 경우가 많다.

둘째, 권리금액수를 산정하는 구체적인 기준을 사전에 정할 필요가 있다. 예를 들어 전체 권리금 중 시설비와 순수권리금(노하우, 장소적 이익 등)이 각각 얼마인지를 구분해서 정하는 것이다. 이러한 근거를 기재하지 않으면 시설에 문제가 생긴다거나, 예정된 임대차기간이 부족하는 등의 법률문제가 발생했을 때 어떤 기준으로 얼마의 권리금을 반환받을지 판단하기가 곤란하다.

셋째, 건물주에게 직접 지급하는 권리금도 법적으로 유효하고, 향후 반환받기가 곤란할 수가 있다. 건물주에게 지급되는 권리금을 통칭해 ‘바닥권리금’이라고 칭하는데, 어떤 사람들은 이러한 바닥권리금은 향후 돌려받을 수 있다고 오해하고 있다. 건물주가 임대차보증금과 별도로 권리금을 지급받을 수 있고, 권리금수수에 따른 대가로서 약정한 임대차기간만 보장해 주게 되면 권리금의 반환의무를 지지 않는다는 판례도 있다.

시설권리금은 법적으로 반환이 보장되지 않는 것이 일반적인 반면 거래되는 시설권리금의 액수는 상당한 실정이다 보니, 시설을 양도하는 측에서는 무리를 해서라도 다른 임차인에게 시설을 양도하고자 시도하면서 그 과정에서 편법과 거짓말까지 동원되는 것이 현실이다. 따라서 시설을 양수하는 입장에서 더욱 각별한 주의가 요망된다.

상가권리금으로 본 뜨는 상권은 어딜까.
지하철 2호선, 9호선과 함께 ‘골드라인’으로 불리는 분당선 연장구간 개통이 오는 10월로 다가오면서 수혜지역 상권이 달아오르고 있다. 압구정동 로데오거리는 가로수길에 빼앗긴 명성을 회복하기 위한 준비에 들어갔다. 지하철 2·5호선, 국철 중앙선에 이어 분당선까지 4개역 역세권으로 부상하는 왕십리역 주변에 수익형 부동산 개발업체들이 몰리고 있다.

철도시설공단에 따르면 그동안 몇 차례 연기됐던 분당선 연장구간은 10월께 최종 개통한다. 2004년 착공 당시에는 2008년까지 공사를 마칠 계획이었지만 여러 차례 지연된 끝에 8년 만에 공사를 마무리한다. 이 영향으로 분당선 개통의 최대 수혜지역으로 꼽히는 왕십리역 주변에서는 도시형 생활주택, 오피스텔, 호텔 등을 지을 부지를 확보하기 위한 물밑 경쟁이 벌어지고 있다.

이 지역 주민들은 지금까지는 강남에 가기 위해 지하철 2호선을 이용해 돌아가야 했다. 분당선이 개통되면 10여분 만에 강남에 진입할 수 있다. 강남으로 출퇴근하는 이들을 겨냥한 수익형 부동산 개발 붐이 불고 있는 이유다. 이로 인해 작년 초 3.3㎡당 5000만원 이하에 거래되던 왕십리역 인근 대로변 저층 건물의 호가가 최근 7000만원까지 뛰었다. 압구정 로데오거리는 1990∼2000년대 초반까지 최고의 강남 상권 중 하나였다. 그러나 2000년대 중반부터 신사동 가로수길에 밀려 고전을 면치 못했다.

3호선 압구정역에서 로데오까지는 20분 가까이 걸어와야 해서 유동인구가 늘지 못하고 상가 임대료까지 지나치게 오르는 바람에 신사동 가로수길로 중심이 넘어가 버렸다. 하지만 최근 들어 가로수길의 임대료가 치솟고 있는 데다 분당선 개통이 눈앞에 다가오면서 압구정 로데오거리가 다시 주목받고 있다. 대로변 건물은 대기업 계열 유통업체들의 타깃이 되고 있다.

외국 관광객 몰리는
홍대·이대 임대료↑

인근 중개업소 관계자는 “입점을 노리는 대기업 계열 유통업체들이 두 배 이상의 임대료를 제시하며 건물주에게 기존 세입자를 내보낼 것을 권유하고 있다”고 전했다.

이면도로변의 죽은 상권도 살아날 조짐이다. 갤러리아백화점과 학동사거리 사이 이면도로변에는 주로 식음료업체와 중소 유통 브랜드들이 들어서고 있다. 올 2∼3월부터 이면도로 빈 상가에 임차인들이 들어차기 시작했다는 게 주변 중개업소의 전언이다. 외국인들이 주로 찾는 상권도 부동산 침체속 ‘나홀로 호황’을 누리고 있다. 내국인에 비해 비교적 쉽게 지갑을 여는 외국인 관광객들로 인해 일대 상권에 온기가 돌고 있다.

부동산업계에 따르면 명동, 인사동, 이태원, 동대문, 남대문 등 전통적인 관광 명소는 물론 최근에는 신촌홍대, 이대앞 상권으로도 외국인 관광객들이 몰리면서 이 일대 입점 상가들의 임대료도 가파르게 오르는 추세다.

‘시설·영업·바닥’권리금 종류 3가지
“건물주·가게주·임차인 이해관계 얽혀 분쟁 발생”

점포거래 전문기업 점포라인의 조사 결과에 따르면 명동 및 동대문남대문 상권이 위치한 서울 중구지역 3.3㎡당 보증금은 금융위기 여파로 2009년 한때 72만원까지 떨어졌다. 올해 들어 259만원으로 258.4%, 월세는 5만9000원에서 12만4000원으로 108.8% 치솟았다. 이 기간 인사동, 종로 상권 등이 포함된 종로구도 103만원에서 156만원으로 보증금이 51.4% 뛰었고, 월세는 6만원에서 9만원으로 50% 상승했다. 서울시 평균 보증금이 90만원에서 114만원으로 26.4%, 월세가 4만9000원에서 6만8000원으로 37.1% 오른 것을 크게 웃도는 수치다.

명동 J부동산 관계자는 “명동은 외국인 대상으로 장사하는 곳으로 아예 특화가 됐다”며 “상가 임대료가 배 이상 뛰었는데도 들어오려는 사람들이 줄을 선 상황”이라고 말했다.

상가의 영업력을 판가름할 수 있는 권리금도 상승세다. 중국인과 일본인 관광객이 붐비는 지하철 2호선 이대역 일대는 최근 2∼3년 사이 권리금이 4∼5배 가량 뛰었다. 금융위기 직후만 해도 2000만∼3000만원에 머물렀던 전용 16㎡(5평)짜리의 점포 권리금은 올 들어 1억원에서 1억5000만원을 호가하는 수준이다.

이대역 인근 중개업소 대표는 “외국인 관광객 때문에 일대 화장품, 의류, 커피 장사는 엄청난 호황을 누리고 있다”며 “특히 화장품 가게 같은 경우는 앉아서 돈 번다는 얘기까지 공공연히 나올 정도”라고 말했다.
외국인 관광객을 대상으로 한 상권이 호황을 누리면서 이들 지역 내 상가도 분양 중이거나 분양을 앞둔 상가들도 많은 관심을 받고 있다. 서대문구 창천동에서 분양 중인 ‘유시티’ 도시형 생활주택 상가는 지하철 2호선공항철도 환승역인 홍대입구역이 가깝다. 지하 5층∼지상 1층 총 30개의 점포로 이뤄졌으며, 2013년 5월 준공 예정이다. 명동종로권역에서는 종로구 종로3가에 위치한 ‘동영타워’가 임대 분양 중이다. 지하철 1·3·5호선 환승역인 종로3가역 15번 출구가 바로 앞에 위치한 초역세권 상가다.

중구 다동구역 제7지구를 정비한 ‘YG타워’도 상가를 공급하고 있다. YGC가 투자하고 대우건설이 시공을 한 오피스빌딩으로, 지하 1층∼지상 3층까지 상가가 배치됐다. 종로, 명동, 청계천 등의 관광지가 모두 도보권 내 위치했다. 대우건설은 이대역 인근에서 ‘이대역 푸르지오 시티’를 분양한다. 지하 1층∼지상 2층에 위치했고, 38실 규모다.

권혁춘 상가114 팀장은 “경기 침체 속에서도 외국 관광객을 대상으로 하는 상가는 호황을 누리고 있는 게 사실이지만 현실적으로 투자가 쉽지 않은 만큼, 주변 분양상가를 노려보는 게 좋다”며 “다만 투자에 앞서 상가의 입지나 외국인의 동선 확인 등이 선행돼야 한다”고 조언했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사