부동산 교환, 부담부증여, 위자료로 줄 때도 내야
대가관계 성립하는 모든 유상양도에 부과

양도소득세라고 하면 흔히 ‘집을 사고 팔 때 내야 하는 세금’이라는 생각이 먼저 떠오른다. 부동산을 매각하면서 차익이 생기는 것에 대해 양도소득세를 내는 것이 가장 일반적이므로 그렇게 생각하는 것도 무리는 아니다. 그러나 ‘양도’와 ‘매매’는 엄연히 다르다. 세무회계전문사이트인 비즈앤택스는 최근, “양도소득세를 잘못 알고 있다가 예기치 못한 세금을 내야 할 수도 있어 주의해야 한다”고 당부했다.

우선 부동산은 매매뿐만 아니라 교환하는 경우에도 양도소득세가 과세된다. 세법에서는 거래하는 양쪽 모두 각자 교환 전 보유한 부동산을 양도하고 새로운 자산을 취득하는 것으로 보기 때문에 교환하는 당사자 모두에게 양도소득세를 신고하도록 한다. 

부동산을 이전하는 대가로 채무가 줄어드는 ‘모든 경우’에 대해서도 양도소득세가 과세된다. 채무를 변제하기 위해 부동산을 넘겨주거나 본인 의사와 관계없이 담보제공 된 부동산이 경락된 경우, 채권담보 목적으로 가등기 된 부동산이 이전되는 경우 등 부동산 이전 결과 채무가 줄어들었다면 과세 대상인 것이다. 

부담부증여를 할 때도 마찬가지다. 담보대출이 있는 아파트를 증여할 경우 수증자는 증여세를 내야하고, 채무부분에 대해서는 증여자가 양도소득세를 내야 하는 것이다. 또 배우자에게 이혼위자료로 부동산을 준 경우에도 양도소득세가 과세된다. 부동산을 매매한 대금으로 이혼 위자료를 주든지, 부동산 자체를 주든지 간에 위자료를 주는 배우자 입장은 동일하기 때문에 ‘위자료’라는 채무를 청산하기 위한 양도에 해당되어 세금을 내야 한다. 

반면, 양도담보 시에는 양도소득세를 내지 않아도 된다. ‘양도담보’란 담보를 목적으로 하는 양도를 말한다. 부동산의 소유권이 채권자에게 이전되기는 하지만, 채무를 변제하면 채무자는 다시 부동산을 돌려 받을 수 있다. 채무를 변제하지 못하면 채권자가 부동산소유권을 취득하는데, 이 때 비로소 양도소득세가 과세된다.

그 밖에 금전 외에 부동산을 출자하고 그 대가로 주식을 받는 현물출자의 경우에도 양도소득세를 내야 한다. 비즈앤택스는 “세법에서는 양도소득세를 ‘대가관계’가 성립하는 모든 유상 양도에 대해 부과하고 있다”며 “이와 같이 소유권 이전 상황이 발생했다면 종합소득세 확정신고 시 양도소득세를 포함하여 신고해야 가산세를 피할 수 있다”고 당부했다.