저금리가 지속됨에 따라 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 올 가을에는 풍성한 수익형 부동산의 공급이 예상되는 가운데 ‘옥석가리기’가 필요하다는 지적이 나오고 있다.

기준금리 사상 최저…투자자 선택은?
쏟아지는 물건들 “옥석가리기 필요”

올 가을에 주목할 만한 수익형 부동산 3대 키워드는 뭘까. 업계에 따르면 ▲초(超)저금리 ▲초(超)역세권 ▲초(超)대형 등이 있다. 최근 수익형 부동산이 뜨는 가장 큰 이유는 역시 초저금리다. 초역세권은 입지와 관련된 것이고 초대형은 규모가 커야 경쟁력이 있다는 의미다.

꼭 알아두자!
투자주의 5계명

▲초저금리 = 기준금리가 사상 최저치를 보이면서 수익형 부동산 투자의 관심은 더욱 커질 것으로 전망하고 있다. 부동산 업계에서도 대체적으로 금리 인하가 위축된 투자심리를 회복시키는 데는 촉매제 역할을 톡톡히 할 것으로 전망했다. 예금 금리가 연 1%대인 지금은 저축만으로 수익을 올린다는 것이 막막하기 때문이다.

업계에서 말하는 초저금리 시대에 수익형 부동산 투자 시 주의 사항 ‘5계명’을 알아보면 다음과 같다. 수익성을 담보할 가장 중요한 요소는 ‘배후 수요’다. 공실 우려가 없어야 한다는 것이다. 수요가 많은 곳인지, 세입자가 나간 뒤 재임대까지의 기간이 얼마나 되는지 등을 확인해야 한다. 최근의 중동호흡기증후군(메르스) 전염 사례처럼 외국인 관광객이 뚝 끊길 땐 상가나 호텔 모두 공실률이 커져 손실을 입기 십상이므로 주의가 필요하다.

초기투자 비용이 얼마나 드냐도 관건이다. 최근 오피스텔이나 상가의 경우 분양가나 시세가 오르는 추세다. 매입비용이 많이 들 경우 투자비 대비 수익률이 생각만큼 안 나올 소지가 크기 때문에 세금 부담이 얼마나 되는지도 확인해야 한다. 수익형 부동산은 취득세·소득세·부가가치세 등을 내야하는 만큼 자칫 배보다 배꼽이 클 수 있다.

관리비도 고려해야 한다. 편의시설이나 부대시설 등을 이유로 주변보다 관리비가 턱없이 높게 책정됐다면 피하는 것이 좋다. 관리비가 높으면 임차인이나 입주자들이 임차를 꺼리는 경우가 많기 때문이다. 일부 공실이 많은 경우는 임대인이 관리비를 내 주는 경우도 있다.

과장 광고 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주변 개발계획이 확정된 것처럼 포장하거나 역세권이라고 해놓고선 실제 500m가 훨씬 더 되는 거리에 위치하는 경우도 허다하다. 투자자들을 유혹하는 현란한 문구를 그대로 믿어도 안 된다. ‘1억원에 3채’라는 것은 실투자금만을 얘기하는 것으로, 나머지는 대출과 보증금까지 감안해야 한다. ‘10년 확정 수익 보장’의 경우 수익률 계산 시 세금과 관리비 등은 투자비에 포함시키지 않아 실질수익률은 훨씬 떨어진다.

‘원금 보장형’이란 조건도 비교할 수 있는 시세 기준이 애매해 실제 가격이 떨어져도 돌려주는 경우는 거의 없다. 실질 수익률이 기대보다 낮은 수익형 부동산이 적지 않지 때문에 지속적인 수익이 날 수 있는 곳을 고르기 위해선 배후수요나 입지 등을 잘 따져봐야 한다는 게 업계 전문가들의 조언이다.

인기 끌면서
경쟁도 치열

▲초역세권 = 초역세권 수익형 부동산은 영원한 투자 1순위다. 초역세권에 공급되는 수익형 상품은 장점도 많아 투자자나 임차인의 선호도가 높다. 역에서 가까울수록 입지가 좋을 뿐만 아니라 유동인구 확보에 유리하기 때문이다.

먼저 대표적인 수익형 상품인 상가의 경우 초역세권 입지가 관건이다. 소비층 접근거리가 매우 짧기 때문에 접근성과 가시성이 뛰어나며 소비층 유입이 유리한 이점 때문에 유명 브랜드 업체나 프랜차이즈 업종들이 초 역세권 상가를 선호한다. 또 역 바로 앞이거나 역과 직접 이어지는 상가는 타 상가들에 비해 많은 유동인구가 유입되고 안정적이다. 여기에 대중교통 이용도가 높은 20∼30대 젊은 소비층의 유입도 활발해 상가 활성화 및 경쟁력 확보에도 유리하다.

저금리에 소액 투자처로 주목받는 오피스텔의 경우도 초역세권 입지가 중요한 이유는 수익률을 좌우하기 때문이다. 오피스텔은 ‘직주근접’을 가장 먼저 따지는 20∼30대 젊은 직장인이 주 수요층인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권을 최적의 입지로 꼽는다. 최근 수익형 부동산의 한 축으로 떠오르고 있는 지식산업센터나 오피스도 초역세권이 유리하기는 마찬가지다. 거주자 또는 근무자의 생활 편의와 직결되기 때문이다.

IT업계 중소업체가 주로 입주하는 지식산업센터는 초역세권일 경우 유통망도 넓힐 수 있어 유리하며 직원이 대부분 5인 미만인 오피스 입주 업체 중 상당수는 차량 대신 대중교통을 이용한다. 직접 발로 뛰기 때문에 이들이 쉽게 오갈 수 있도록 교통이 편리하고 접근성 좋은 곳을 선정해야 한다. 따라서 같은 역세권이라 하더라도 도보 3분 이내에 지하철역이 위치한 리얼 역세권 여부가임대료 시세를 결정하게 된다는 결론이 나온다.

시간이 갈수록 역세권의 중요성이 강조되면서 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자를 하면 역세권을 떠올리는 투자자들이 점점 늘고 있다. 역세권 투자는 특성상 적지 않은 투자금이 소요되는 만큼 입지적 장단점을 잘 파악한 후에 투자에 임해야 한다.

가을철 대목 3대 키워드는?
초저금리·초역세권·초대형

▲초대형 = 수익형 부동산도 규모가 큰 상품에 선호도가 높아지고 있다. 한 공간에서 ‘원스톱’생활이 가능해 편리성이 강점으로 꼽히고 대부분 브랜드 시공사가 맡기 때문에 지역 내 랜드마크로 등극할 가능성이 높다. 한 부동산 전문가는 “최근 수익형 부동산이 인기를 끌면서 경쟁도 치열해지고 있다”며 “공급업체도 경쟁력을 높이기 위한 무이자 혜택은 물론 역에서 얼마나 가까운 입지인지, 규모를 강조하며 다양한 설계를 통해 공간활용도를 높이는 등 변화를 추구하고 있다”고 말했다. 다음은 ‘3초’강점이 있는 수익형 부동산이다.

▲강동역 파밀리에 테라자(상가) = 신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 ‘강동역 파밀리에 테라자’를 분양 중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개 등 총 76개 점포에 70대의 자주식 주차장이 공급된다. 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 특화 스트리트형 상가로 개발돼 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 고객의 편의를 위한 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 다양한 식음료시설 입점으로 지역의 새로운 명소로 탄생이 예상된다.

▲마곡 동익 드 미라벨(상가) = 서울 강서구 마곡지구 I7-1·2블록에 들어서는 ‘동익 드 미라벨’1층 회사보유분을 선착순 분양한다. 마곡지구의 주거∼행정∼업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치하고 있다. 연면적 4만4297㎡ 규모다. 지상 1∼2층과 8층에는 168개의 점포가, 3∼7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다. 3면이 테라스 거리형 상가로 조성된다.

▲우성 미사타워(상가) = 우성건영은 하남 미사 강변 신도시 중심상업용지인 1-2블록에 14층 높이 플라자 상가인 ‘우성 미사타워’를 공급한다. 지하철 5호선 미사역(2015년 개통 예정)과 인접한 상가 건물로 108실을 분양할 예정이다. 식당, 학원, 약국, 병의원 등 근린생활시설 및 업무시설로 사용이 가능하다. 대지 2189㎡, 연면적 2만5769㎡(약 7800평)에 지하 4층∼지상 14층 높이로 지어진다. 14층 높이 건물 전체가 상가로 지하 1층∼지하 4층에는 주차 편의를 위해 자주식 주차장이 들어선다.

▲평택 스마트빌 포레(오피스텔) = 경기도 평택 포승국가산업단지 내 중심상권에 바다 조망이 되는 임대수익형 부동산인 ‘스마트빌 포레’가 분양 중이다. 지하 1층부터 지상 16층 규모다. 1층은 26개 근린생활시설, 지상 2∼4층은 주차장, 지상 5∼12층은 소형 아파트(도시형 생활주택) 291가구와 지상 13~16층은 오피스텔 148실로 구성된다. 상권이 이미 형성되어 있는 위치에 전 호실이 기업체 직원들은 물론 신혼부부, 은퇴부부들이 가장 선호하는 평형대인 59∼87㎡로 5개 타입으로 구성됐다. 실거주자뿐만 아니라 투자자들에게도 더욱 인기가 있다. 가격대 또한 3.3㎡당 500만원대로 저렴하게 책정됐다.

“입지적 장단점
파악부터 해야”

▲롯데캐슬 골드파크 타워 960(오피스텔, 도시형 생활주택) = 서울 금천구 독산동 일대에 짓는 ‘롯데캐슬 골드파크 타워 960’오피스텔이 분양 중이다. 이른바 ‘아파텔’로 아파트 단지와 함께 들어서는 오피스텔이기 때문에 아파트가 보유한 커뮤니티 시설까지 공유할 수 있다. 지하 5층∼지상 39층 3개동에 전용면적 21∼33㎡형 960실 규모다. 오피스를 비롯해 숙박시설, 판매시설도 함께 들어선다. 면적별로 스튜디오형, 원룸형, 테라스형 등 다양한 평면 설계가 도입된다. 분양가 외에 추가 비용이 들지 않도록 지어진다. 서울 지하철 1호선 금천구청역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권 단지다.

▲마곡 더랜드파크(섹션 오피스) = 마곡지구 골드블럭에 입지한 ‘마곡 더랜드파크’가 오피스와 상가를 공급한다. 연면적 5만9614.31㎡, 3개동, 지하 3층∼지상 13층, 북측 12m·서측12m·남측 18m 도로에 접해 있다. 업무시설과 근린생활시설로 구성된다. 총 주차대수는 511대다. 지상 1∼3층은 상가 193실, 지상 4∼13층은 섹션 오피스 596실로 구성돼 메머드급 규모에 걸맞은 부대편의시설과 넓은 주차공간을 확보했다. 오피스 전체 호실에 발코니를 무상으로 제공하는 장점을 갖춰 입주기업들에게 큰 인기를 누릴 것으로 예상된다.