최근 정부의 부동산 규제 완화에 힘입어 시장이 살아날 조짐을 보이면서 미분양 아파트에 대한 관심도 높아지고 있다. 각 건설사는 잔금 유예, 중도금 무이자 대출, 분양가 할인, 옵션 무료제공 등 각종 특별조건을 내걸면서 미분양 물량 털어내기에 안간힘을 쓰고 있다.

잇단 규제 완화에 미분양 살아날 조짐
건설사 특별조건 내걸어 털어내기 총력

요즘 새로 짓는 아파트에 질적인 문제는 거의 없다. 다만 입지가 좋지 않거나 비교적 높은 분양가 탓에 미분양으로 남는 경우가 대부분이다. 잘만 고르면 자금부담도 덜고 즉시 입주도 가능한 새 아파트를 구입할 수 있다.
실거주를 목적으로 내 집 마련을 고려하고 있다면 다양한 특별조건을 내세우고 있는 미분양 아파트에 관심을 가져보는 것도 방법이다. 전문가들은 미분양은 다 이유가 있는데, 입지가 좋지 않거나 분양가가 주변 시세보다 비싼 경우가 대부분이라고 조언한다.

잘만 고르면
즉시입주 가능

최근 건설사마다 미분양 아파트를 특별한 조건으로 판매하고 있지만 할인폭만 보고 덥석 달려들어서는 곤란하다. 기본적으로 입주한 지 너무 오래된 미분양 아파트는 피하는 게 좋다. 또 미분양 원인이 무엇인지 먼저 살펴봐야 한다. 수도권에서 중소형 미분양 아파트는 거의 남아 있지 않다.
남은 것은 할인폭이 큰 대형 평형이다. 간혹 할인 가격에 혹해서 매입하는 경우가 있지만 현혹되지 말고 생활권 등을 판단해서 구입해야 한다. 미분양 아파트를 고르는 첫번째 방법은 분양가가 적정한지 판단하는 것이다. 주변에 최근 입주한 아파트와 비교해 가격이 지나치게 높다면 무조건 돌아서야 한다. 미분양이 2년 이상 장기화한 아파트로 큰 폭의 할인분양을 하더라도 반드시 주변 가격을 조사해봐야 한다.
브랜드도 고려해야 할 요소이다. 최근 중견 건설사가 분양시장에서 나름 선전하고 있지만 시장에서는 여전히 대형 건설사 브랜드를 선호한다. 미분양 상태라는 것은 현재 입지환경이 좋지 않다는 것을 의미한다. 향후 입주할 시점이나 입주 1∼2년 뒤 주변의 개발호재가 어떤 게 있는지 살펴봐야 한다. 전철이 개통되거나 도로 신설·확장, 편의시설 유치, 학교 신설 등의 호재가 있다면 미래를 내다보고 구입하는 것도 괜찮다.
일반적으로 미분양 아파트는 건설사업자가 분양계획을 받은 후 주택공급에관한규칙(제8조)에 따라 입주자를 모집하는 과정에서 매매가 되지 않아 선착순으로 판매하는 주택을 말한다. 국내 아파트 공급방식은 대부분 선 분양 방식으로 준공 전과 준공 후로 구분한다. 특히 준공 후 미분양 아파트의 경우 분양을 시작하고 준공시점까지 분양이 되지 않을 경우 ‘악성 미분양’으로 불리기도 한다.
그래서 사람들은 대부분 미분양 아파트하면 하자가 있어 분양이 되지 않는 것 아니냐는 선입견을 가지고 있다. 하지만 미분양이 꼭 단점만 있는 것은 아니다. 먼저 청약통장이 필요하지 않으며 이미 주택을 소유하고 있어 청약가점이 낮은 수요자들에게 유용하고, 계약이 선착순으로 이어져서 원하는 동과 층을 고를 수 있다는 장점이 있다.
준공 후 미분양의 경우 즉시 입주가 가능해 집을 구해야 하는 실수요자라면 이미 지어져 있는 집을 보고 살 수 있기 때문에 하자에 대한 우려도 적다. 또한 발코니 무상 확장, 잔금유예, 분양가 할인, 대출 이자지원, 인테리어 비용지원 등 추가 혜택이 있어 가격 면에서 유리하므로 미분양 아파트에 적용되는 장점들을 이해하고 구매한다면 의외로 ‘흙속의 진주’를 고를 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다.
하지만 미분양을 고르는 데 주의할 점이 많기 때문에 구매에 앞서 철저히 따져봐야 한다. 일단 미분양의 원인을 파악해야 한다. 미분양의 대표적인 원인으로 입지가 나쁜 경우를 볼 수 있다. 대중교통 이용이 불편하거나, 주변에 편의시설이 부족하거나 유해시설 등이 위치해 있는 경우가 그렇다.

원인부터 분석…
다음은 정보수집

인근에 기존 아파트대비 분양가의 차이가 커서 미분양이 발생하기도 한다. 간혹 이러한 이유로 입지가 양호한 재개발, 재건축 단지들이 미분양이 되는 경우가 더러 있다. 신도시나 택지지구에 분양물량이 과잉공급 되면서 미분양이 되는 경우가 있는데 시간이 지나 해소되는 경우도 있지만 장기 지속되는 경우도 있다.
원인에 대해 분석했다면 이제 정보를 수집해야 한다. 미분양을 고를 때 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 들어간 금액이 주변 지역 아파트와 비교해서 적당한지를 조사해야 한다. 층과 방향을 체크하고 생활환경, 조망권 또한 좋은지를 파악해야 한다. 가격하락이 비교적 적은 택지지구, 대단지, 역세권 위주로 둘러보고 주변에 개발 호재가 있으면 더욱 좋다.
다만 개발 호재들이 확정된 것이 아닐 수 있으므로 해당 지자체에 직접 확인하거나 전문가들에게 답변을 구해야 한다. 입주한 지 6개월이 지나지 않은 아파트들이나 계약률이 60∼70% 이상 되는 단지도 매입 환경이 좋은 곳으로 꼽힌다.
1000가구 이상 대규모 단지나 대형 건설사들이 지은 이른바 ‘브랜드’ 아파트를 계약하는 것도 좋은 방법인데 부동산 침체 속에서도 가격 하락 가능성이 낮기 때문이다. 가장 꼼꼼하게 따져봐야 할 부분은 역시 분양가다.
입주를 앞둔 미분양 주택은 대부분 분양가가 주변 시세보다 높거나 중대형이어서 안 팔리는 경우가 많다. 따라서 가급적 가격 할인을 받아서 매입하는 게 좋다. 교통이 편리한 지하철 역세권에 있는 미분양 아파트는 임대사업 목적으로 구입하기에 좋다. 하지만 분양업체의 설명만 의존하지 말고 직접 지하철역에서부터 걸리는 시간을 측정해봐야 한다.
인근 중개업소를 찾아 주변 시세를 알아보는 것도 필수다. 특히 기존 주택들이 급매물로 쏟아진다면 집값 하락 가능성이 높은 만큼 구입을 재검토해야 한다.

‘흙속의 진주’어디에 있나?
할인 가격에 현혹되면 낭패
장단점 판단해서 구입해야

미분양 아파트는 원하는 동과 호수를 고를 수 있는 게 장점이지만 분양업체 입장에서는 로열층은 언제든 팔 수 있기 때문에 가급적 저층을 먼저 팔려고 한다. 인기가 많은 로열층은 나중에라도 팔 수 있기 때문이다. 다음은 주목해 볼만한 미분양 아파트들이다.

▲청라 더샵 레이크파크 = 포스코건설은 인천 청라지구 최고층 랜드마크인 ‘청라 더샵 레이크파크’ 잔여 세대를 분양 중이다. 지하 1층∼지상 최고 58층 4개동 규모 전용면적 100∼209㎡(구 40, 43, 55형) 총 766가구로 구성됐다. 건폐율이 8.99%에 불과해 단지 환경이 매우 쾌적하다. 동간 거리가 최대 46.5ｍ로 건물 사이로 탁 트인 바람길을 눈으로 직접 확인할 수 있다. 녹지율은 46%에 달해 단지 절반 가까이 조경공간으로 조성됐다.

▲삼송 동원로얄듀크 = 동원개발은 고양 삼송지구 삼송역 인근 ‘삼송 동원로얄듀크’잔여가구를 분양 중이다. 단지는 지상 17∼21층, 10개동 총 598가구(전용 110.91∼116.51㎡)로 구성됐다. 신규 계약자를 대상으로 입주 후 대출이자 3년간 지원 및 드레스룸, 붙박이장, 중문 무료 설치 등을 지원한다. 용적률 169%를 적용해 쾌적함을 자랑하는 이곳은 10개 동 모두 남동, 남서향으로 배치됐으며 남동향으로 배치된 라인들은 북한산 조망이 가능하다.

▲시흥 배곧 호반베르디움 2차 = 지난 5월 경기 시흥시 배곧신도시에 분양된 ‘시흥 배곧 호반베르디움 2차’는 계약률 80%를 돌파하며 인기를 얻고 있다. 지난 2012년 분양돼 완판된 ‘배곧 호반베르디움 1차’계약률 상승 추이보다 가파르다. 이 단지의 인기 비결은 배곧신도시 내에서도 ‘최상의 입지’로 평가받는 핵심위치에 입지해 있기 때문이다.
단지 바로 남쪽에 조성되는 20만㎡ 규모의 초대형 중앙공원을 편리하게 이용할 수 있다. 중앙공원에는 생태연못, 산책로 등이 조성될 계획으로, 입주민들은 쾌적한 휴식공간을 제공받을 수 있다. 또 쇼핑, 문화 등 다양한 편의시설이 조성되는 중심상업시설 용지가 단지 앞에 위치하고 뒤쪽으로는 초·중·고교 부지가 있어 비교적 안전한 통학도 가능하다.

▲반도유보라 아이비파크 = 반도건설은 이런 평택 내 공공택지인 소사벌지구에 ‘반도유보라 아이비파크’를 건설하고 분양에 나서 실수요자들의 이목을 집중시키고 있다. 지하 1층∼지상 25층 15개 동, 전용면적 74, 84㎡ 1345가구(B7-630가구, B8-715가구) 규모로 조성됐다. 12만평 친환경 공원 바로 옆에 위치했다. 동탄신도시에서 이미 검증받은 4-BAY 광폭설계는 물론, 주부들을 위한 주방 팬트리를 갖췄다.

저층 팔려고
로열층 사려고

분양가도 저렴하다. 3.3㎡당 평균 820만원대로, 최근 인근에서 분양한 타 단지에 비해 더 합리적인 가격으로 공급된다. 전세난에 지친 소비자들의 고민을 해소해줄 전망이다. 이뿐만 아니라 평택시 대규모 개발호재들이 지구 인근에 위치해 직접적인 수혜를 기대할 수 있다.