경매투자에서 가장 중요한 사항 중 빼놓을 수 없는 것이 투자대상 선정이다. 투자대상 선정이 잘못되면 황금 알을 건지는 것이 아니라 썩은 알을 고르는 우를 범할 수 있다. 결국 실패할 확률도 높다. 투자수익을 예상하고 투자에 나섰는데 실익은 거의 없고 짐만 되는 경우가 많은데 이도 따지고 보면 투자대상 선정에 기인한다. 그만큼 투자대상 선정은 경매에서 성공할 수 있는 열쇠 중 상당한 비중을 차지한다.
소형빌라 경매 참여는 소액투자의 대표주자
빌라, 전국 경매시장 최고 상품으로 탈바꿈
빌라가 전국 경매시장의 최고 인기상품으로 탈바꿈했다. 소액 경매물건의 대표 격인 빌라의 몸값이 수직상승 중이다. 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 종목에 해당했다. 그러던 것이 집값이 뛰고 도시 곳곳에 재개발과 뉴타운개발이 이루어지면서 달라졌다. 소형 다세대·연립주택은 경매시장 최고 인기상품으로 부상했다.
빌라 경매물건은 물량도 풍부하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 낮은 편이다. 매월 전국에서 3000여 건의 빌라가 경매에 부쳐진다. 그중 중소형 빌라의 비율은 60%대를 넘는다. 빌라의 낙찰가율은 전국 평균 75~80%이고 서울은 90%를 나타낸다. 입찰 경쟁률(한 경매물건에 대해 입찰에 참여하는 경쟁률)은 서울과 수도권의 경우 5대 1 내외, 지방은 3대 1 수준이다.
중소형 빌라가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 무엇 때문일까. 정답은 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석에 있다. 아파트는 치열한 입찰경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보인다. 빌라는 이는 반해 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액투자에 나설 수 있는 장점이 있다. 게다가 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발·재건축 가능성이 있다. 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있는 셈이다.
법원경매시장에서
빌라 인기 급상승
권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분이다. 빌라에 거주하는 세입자들은 대개 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이다. 이에 따라 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선 변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많다. 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리이전을 받는다. 지은 지 얼마 안 된 빌라는 아파트 못지않은 내부구조를 갖춰 실생활에 편리해 값싸고 실용적인 주거시설이란 점도 빼놓을 수 없다.
주목할 것은 빌라 중 낙찰가율이 감정가를 훌쩍 넘어서는 경우가 있다는 점이다. 재개발·뉴타운·재건축 호재가 있는 중소형 빌라가 그것이다. 일례로 지난 2009년 5월19일 중앙지법에서 입찰에 부쳐졌던 서울 관악구 신림동의 뉴타운지역 내 두삼빌라 65㎡는 감정가 1억4000만원에서 유찰 과정을 거치지 않고 바로 27명이 입찰에 참여해 감정가의 137%인 1억9177만원에 낙찰됐다.
권리 분석과 물건 분석 ‘간단’
실거주·임대·호재 때만 입찰
또 재건축 추진이 진행되는 서울 은평구 불광동 대광월드 57㎡는 감정가 1억5000만원부터 시작된 첫 입찰에서 5명이 입찰에 참여해 108%인 1억6147만원에 낙찰됐다. 여기서 한번 빌라 투자 시 전략을 생각해 보자. 필자는 재개발·재건축 가능성이 높은 도심 노후주택 밀집지역 내 소액 매물에 관심을 가져볼 만하다고 생각한다. 이 경우 추후 개발에 따른 이익이 보장된다. 입찰가격을 조금 높게 쓰더라도 낙찰 받는 게 좋다.
투자성이 있는지 여부는 우선 지역 여건을 잘 파악해 임대 가능성이 있는지 여부를 먼저 확인해보면 된다. 빌라들이 집단적으로 모여 있는 지역이나 역세권 빌라에 투자하는 게 유리하다. 교통여건과 주변 주거환경이 양호해야 투자성이 높다. 이번에는 현재 거주하는 이웃 주인, 세입자를 만나보자. 그러면 주택의 하자나 누수 등 불편한 점을 파악할 수 있다.
재개발·뉴타운
“호재 노려라”
지대가 높은 곳의 반지하는 지상 층과 다름없다. 오히려 공부상 표시와 실제 현황상 이용 상황을 살펴보면 1층과 다름없는 반지하 경매물건을 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 주택의 내부 도면도 뒤져 보자. ‘감정평가서’에서 내부구조와 방 개수 등을 확인할 수 있다. 전세금 정도의 소액으로 내 집 마련과 재테크를 통한 시세차익을 동시에 얻을 수 있다. 물건을 잘 고르면 전셋값 수준에 소형 빌라를 낙찰 받을 수 있다.
주의할 것도 있다. 투자금액이 적고 당장 살기에 적당한 주택이지만 나중에 쉽게 팔리지 않아 어려움을 겪는 경우가 발생할 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다. 가격이 싸고 마음에 든다고 입찰을 쉽게 결정하면 후회할 수 있다. 특별한 호재가 없는 한 투자성 측면에서 불리하므로 실거주 또는 임대, 호재 여부를 따져 신중하게 입찰해야 한다.
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