정부가 아파트를 겨냥한 고강도 규제를 잇달아 쏟아내자, 시장의 유동자금이 규제 장벽이 낮은 오피스텔로 급격히 쏠리는 ‘풍선효과’가 현실화되고 있다. 아파트 시장이 사실상 거래 절벽에 갇힌 사이에 수도권 오피스텔 시장은 반사이익을 누리며 거래량이 급증하는 모양새다.

높은 희소가치를 갖춘 지하철역과 오피스텔 지하로 바로 연결되는 ‘직통 역세권 단지’가 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 주거용 분양시장에서 강세를 보이고 있다. 지하철에 그 누구보다 빠르게 접근할 수 있는데, 횡단보도나 도로를 건널 필요가 없고, 장마나 폭설, 폭염 등 기상 악화 상황에서도 지하철역을 편리하게 이용할 수 있다는 점에서 수요자들의 선호도가 높다. 여기에 역사 내 조성돼있는 상업시설 등을 쉽게 이용할 수 있고, 시세차익 기대감마저 더해지면서 투자가치 역시 부각되고 있는 모습이다.

교통편리성
생활편의성

직통 역세권 단지는 ‘교통 편리성’과 ‘생활 편의성’ 두 마리의 토끼를 동시에 잡을 수 있다는 점에서 매력적이다. ‘역세권’ 입지를 뛰어넘어 지하철역과 지하 연결 통로로 직접 이어진 부동산 상품들이 향후에도 각광을 받을 전망이다.

보통 역세권이라고 하면 지하철역을 중심으로 반경 500m 내외의 지역으로 도보로는 5~10분 안팎인 지역을 뜻한다. 하지만 역세권이라고 해도 횡단보도를 건너야 한다거나 비나 눈 등 날씨의 영향을 받을 수 있기 때문에 실제 거리보다 이동 시간이 더 걸릴 수 있다. 신호를 기다리느라 시간이 지체되거나 비가 와 옷이 젖는 등 여러 불편한 상황에 맞닥뜨리게 되면 역과의 거리는 무의미할 수 있다.

만약 주거지와 지하철역이 직접 연결돼 있으면 어떨까? 이 같은 요소를 배제하거나 불편함을 최소화할 수 있을뿐더러 출·퇴근 시간을 단축할 수 있어 워라밸을 추구하는 수요자들에게 안성맞춤이다. 게다가 직통 역세권 입지를 갖춘 단지는 다른 입지 요소를 갖춘 부동산 상품보다 환금성까지 뛰어나 투자 가치도 높다.

직통 역세권 오피스텔·아파트 인기
탄탄한 배후수요 주거용 분양 강세

일반 역세권보다 지하철 직통 연결 오피스텔은 높은 편의성과 임차 수요로 더 높은 가격을 형성하며, 지역 내 대장주 역할을 한다. 서울 및 수도권의 경우 위치와 규모에 따라 전용 3.3㎡당 3000만~5000만원 이상, 여의도, 용산, 강남 등 핵심 업무지구 인근은 전용 59~84㎡(20~30평대)가 10억~14억원대를 넘어섰다.

한 부동산 전문가는 “지하철역과 직접 연결되는 오피스텔은 역세권에서 한 단계 더 높은 주거 가치를 인정받을 수 있다”며 “역과 연결되는지 여부에 따라 가격 차이도 발생해 지역 시세를 이끌어갈 수 있는 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 크다”고 말했다.

국토교통부실거래가에 따르면 경기 화성시에서는 SRT동탄역과 바로 연결돼있는 ‘동탄역 롯데캐슬’은 지역 최고가 단지 자리를 꾸준히 지키고 있다. 이 단지의 전용 84㎡ 타입은 올해 1월 22억3000만원의 거래가 연이어 이뤄지며 신고가를 경신하기도 했다. 서울 강동구 천호동에서는 5호선 강동역과 직통으로 연결된 ‘래미안 강동팰리스’도 지역 시세를 이끌고 있다. 이 단지 역시 올해 2월 전용 84㎡ 타입이 17억6500만원에 신고가 거래를 기록했다.

더 높은
가격 형성

지방에서도 지하철 직통 역세권의 인기는 계속되고 있다. 부산에서는 부산도시철도 2호선 센텀시티역과 연결된 ‘트럼프월드센텀I’ 전용 84㎡ 타입이 올해 1월 14억5000만원에 거래돼, 마린시티자이와 함께 해운대구 동일 면적 시세를 이끌고 있는 것으로 나타났다.

다른 부동산 전문가는 “직통 역세권 아파트는 공급이 제한적일 수밖에 없어 시간이 지날수록 희소성과 자산 가치가 함께 높아질 가능성이 크다는 게 업계의 중론”이라며 “이런 장점까지 더해지면서 수요층의 관심이 더욱 커지는 모습”이라고 말했다.

다음은 수도권에서 분양 중인 지하철 직통 오피스텔.

▲화곡역 한양 더챔버= 서울 강서구 화곡동에 한양건설이 시공을 맡은 오피스텔인 ‘화곡역 한양 더챔버’가 회사 보유분을 파격적인 조건으로 특별 분양 중이다. 전용면적 45~75㎡, 1.5룸~3룸까지 다양하게 준비, 1~2인 가구는 물론 3~4인 실거주 수요자까지 폭넓게 수용할 수 있는 선택지를 제공한다.

남향 배치와 아파트 구조인 4베이 특화 설계가 도입됐다. 2~3룸에 각 실마다 화장실 2개소로 구성돼있다. 3베이, 4베이 설계가 적용되고 넓은 펜트리, 드레스룸, 현관 앞 세대별 스토리지 공간 등 다양한 수납공간이 마련되는 만큼 아파트 못지않은 공간 활용이 가능해 주거 만족도를 극대화할 것으로 예상된다.

지하철 5호선 화곡역과 직통 연결되며 분양 당시 큰 인기를 끌었던 초역세권 단지로 2024년 11월 준공됐다. 더챔버 상가는 화곡역 직통 연결이라는 입지의 우수성 때문에 이미 100% 분양 완료됐으며, 주거 상품의 경우 회사 보유 물량 일부를 선착순 분양 중이다.

시세 끄는
랜드마크로

화곡역은 향후 대장홍대선과 지하철 2호선 연장선이 준공되면 트리플 역세권으로 탈바꿈할 예정이다. 여의도와 광화문, 마곡지구 등 업무지구와 연계성이 뛰어나며, 직주근접을 추구하는 수요자들에게 인기를 끌어 분양당시 높은 청약 경쟁률로 분양마감한 바 있다.

5호선(화곡역)과 9호선(가양역), 2호선 등을 연결하는 대장홍대선은 2030년 말 개통을 위해 2025년 12월에 착공에 돌입했다. 부천 대장지구에서 홍대입구까지 약 27분이 소요될 것으로 예상된다. 중심부에 위치한 화곡역은 주요 업무지구 및 대형 상권 등이 있는 상암, 디지털미디어시티, 홍대입구역까지 약 10여분대로 이동이 가능할 것으로 예상된다.

강서 미라클 메디특구의 최중심 입지에 위치하며, 서울 최대MICE, R&D센터를 보유한 마곡지구의 배후입지를 갖췄다. 최근 서울시가 지하철 5호선 화곡역 일대에 추진 중인 의료관광특구·환승역세권 기능 강화를 위해 지구단위계획구역을 확대하기로 해 화곡역의 위상은 더욱 높아질 전망이다.

▲마곡 롯데캐슬 르웨스트= 서울 강서구 마곡지구에 위치한 오피스텔인 ‘마곡 롯데캐슬 르웨스트’가 분양 중이다. 지하 6층~지상 15층 5개동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다. 2024년 8월 준공돼 즉시 입주도 가능하다. 내부는 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다.

지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치한다. 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 이를 통해 강남, 여의도, 광화문 등 서울 핵심 업무지구는 물론 수도권 전역으로 쉽게 오갈 수 있다. 김포공항까지는 차량으로 10분, 인천국제공항까지는 30~40분 거리로, 국내외 여행은 물론 비즈니스 이동에도 최적의 환경을 제공한다.

출퇴근 단축…워라밸 안성맞춤
환금성 뛰어나 투자 가치 높아

마곡산업단지가 도보권에 있어 직주근접 수요도 풍부하다. 현재 마곡지구에는 정보통신(IT), 바이오(BT), 나노(NT), 그린(GT)과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱, 넥센, 에쓰-오일 등은 이미 입주를 완료했다. 최근에도 LG AI연구원, 대한항공, 에어제타, 이랜드그룹, DL그룹 등이 잇따라 터를 잡았으며, 대명소노그룹과 롯데건설 주요 사업부도 이전을 추진하고 있다.

마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있다. LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰(롯데백화점, 롯데시네마, 롯데마트) 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모로, 축구장 70개 크기에 달하는 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하는 등 쾌적한 주거 환경을 제공한다.

▲해링턴 스퀘어 과천= 효성중공업이 시공을 맡은 ‘해링턴 스퀘어 과천’이 분양한다. 경기 과천지식정보타운 공공주택지구 상업5블록에 위치하며, 지하 5층~지상 29층, 2개동, 총 359실 규모로 조성된다. 전용면적 세부 타입별로는 ▲76㎡A 108실 ▲84㎡A 54실 ▲84㎡B 27실 ▲90㎡A 81실 ▲90㎡B 54실 ▲90㎡C 27실 ▲108~125㎡(펜트하우스) 8실 등 주거 만족도를 높인 중대형 타입 위주로 구성된다.

커튼월룩 외관, 세대당 9~10평 규모 멀티 발코니 계획 및 1.3대 수준의 주차 공간, 층별 5대 이상 엘리베이터 도입 등이 특징이다. 거실 기준 천장고는 일반 공동주택보다 약 30㎝ 더 높은 천장고(거실 기준, 우물천장 제외)를 적용해 같은 면적이라도 훨씬 넓게 느껴지는 공간감을 확보했다.

단지는 오는 2027년 개통을 목표로 공사 중인 지하철 4호선 과천정보타운역과 단지 지하보도로 연결되는 ‘직통 역세권’으로 계획돼 있다. 이를 통해 도보 동선 최소화, 기상 환경 영향 최소화 등이 예상되며, 사당역까지 약 15분, 강남역까지 20분대 접근이 가능하다.

기상 환경
최소화

또한 GTX-C 노선(예정)이 정부과천청사역과 인덕원역에 계획돼 있으며, 월곶~판교선도 인덕원역에 정차 예정이다. 여기에 위례~과천선(계획), 용인~과천 지하고속도로, 이수~과천 복합터널 등 광역 교통계획도 수립돼있어 강남권 이동 수요를 고려한 교통망 확충이 이어지고 있다. 제2경인고속도로, 과천대로 등 기존 도로망 이용도 가능하다.

유치원부터 과천갈현초, 율목초, 율목중 등이 이미 개교했으며, 2028년 단설중학교 개교가 예정돼 있다. 단지 인근 상업시설과 지식산업센터 내 상가가 운영 중이며, 과천 원도심 이마트, 평촌 롯데백화점 등 이용도 가능하다. 약 500병상 규모의 아주대학교병원(예정)도 추진되고 있으며, 응급의료센터 및 전문센터 도입이 계획돼있다.

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