[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 교보생명의 100% 자회사인 교보자산신탁이 지난달 31일 새벽 법원의 판결문도, 집행문도 없이 용역 수십명을 투입해 단지를 점거했다. 당시 교보자산신탁 상무이사 A씨가 직접 용역원을 지휘해 충격을 안겼다.

업계에 따르면 이날 새벽 6시20분경, 교보자산신탁 임직원 3명을 포함해 약 40여명의 용역 인력이 경기 용인시 수지구의 ‘죽전테라스앤139’ 관리사무소 잠금 장치를 파손하고 내부를 점거했다. 이 과정에서 엘리베이터 운행이 예고 없이 중단됐으며, 상가와 비상 계단 등 공용 공간에 용역 인력이 배치돼 입주민들의 이동이 제한됐다. 결국 경찰 기동대 버스 2대와 다수의 경찰 인력이 출동했으나 혼란은 한동안 지속됐다.

책임 전가

시행사인 ㈜보정PJT 측은 죽전테라스앤139 단지가 시공사 동광건설의 법정관리로 인해 준공이 9개월 이상 지연되고 있으며, 빗물 누수와 난간 흔들림 등 심각한 하자가 발생한 상태라고 밝혔다. 현재 시행사 본사 직원들은 1년째 현장에 상주하며 관리와 보수를 책임지고 있다.

반면, 죽전테라스앤139의 책임준공 확약형 관리형 개발신탁(책준형 개발신탁)을 맡은 교보자산신탁은 용역을 동원해 관리사무소와 상가 복도를 무단 점거하는 불법 자력 행위를 감행했다.

책준형 개발신탁은 신탁사가 사업의 준공을 보증하는 구조다. 시공사의 신용 위험이 커지면 신탁사가 자금을 직접 투입해야 하기에 2022년 하반기 이후 금융권의 뇌관으로 꼽혔다. 당시만 해도 신탁업계와 금융권에서는 “책임 준공 리스크가 어디까지 확산될지 알 수 없다”는 공포가 팽배했다.

실제로 2022년 말 기준 책준형 사업장은 285개에 달했고, 공사가 진행 중인 사업장은 282개였다. 잠재 사업비 부담은 무려 10조원에 이르렀다. 실제로 교보자산신탁은 7분기 연속 대규모 적자를 기록하고 있다.

이번 사건의 배경에는 교보자산신탁의 심각한 재무 위기가 자리 잡고 있다. 회사는 2024년 누적순손실 1377억원, 올해 1분기에도 499억원의 순손실을 기록하며 7분기 연속 적자를 이어가고 있다. 대손충당금은 지난 2년간 약 25배 증가했으며, 생존을 위해 약 6200억원 규모의 긴급 자금을 조달한 것으로 알려졌다.

지난해 11월 조혁종 대표가 돌연 사임한 것도 이 같은 위기의 심각성을 반영한다는 분석이다.

더욱이 시공사의 부실로 입주 지연과 하자가 잇따르면서 약 50세대가 매매대금 반환소송을 제기하는 등 입주민들의 불만도 고조되고 있다. 이번 사건은 교보자산신탁의 ‘선관주의 의무’ 위반 논란이 처음이 아니라는 점에서도 문제의 심각성을 더한다.

최근에는 인천 영종도 웨스턴 그레이스 호텔에서 관리비 미납으로 전기 공급 중단 위기까지 초래하며 건물 운영에 차질을 빚기도 했다.

교보자산신탁이 행한 이번 사건은 형법상 주거침입죄(형법 제319조), 재물손괴죄(형법 제366조), 그리고 민법상 불법행위(민법 제750조)에 해당할 수 있다.

대법원도 “집행권원 없는 자력구제는 명백한 불법행위”라고 일관되게 판시해 왔다(대법원 2004다37775 판결 등).

죽전테라스앤139 내부 점거
폭력 사태에 불안한 주민들

시행사 보정PJT 관계자는 “법원의 집행관도 없이 정식 경비업 허가조차 없는 용역을 투입해 입주민과 직원들의 안전을 심각하게 위협했다”면서 “입주민 피해를 최소화하기 위해 자체 비용으로 관리와 하자 보수를 이어가고 있으며, 이번 사태와 관련해 고소장을 접수하고 경찰에도 신고한 상태”라고 전했다.

이어 “교보자산신탁이 경영 위기를 이유로 시행사의 주도권을 무력으로 장악하려는 시도는 어떤 명분으로도 정당화될 수 없다”며 “교보자산신탁의 책임 준공 지연과 부실 시공으로 인해 10여년간 쌓아온 사업 기반이 완전히 무너졌다”고 주장했다.

그러면서 시행사 측은 “300억~400억원대의 예상 수익을 올릴 수 있는 프로젝트였지만, 교보자산신탁의 일방적인 행위로 단 하루 만에 모든 것이 사라졌다. 우리는 오직 안전하고 정확한 준공을 위해 노력해 왔을 뿐”이라고 울분을 토했다.

시행사는 단기간에 분양을 완판한 성과를 냈으나, 교보자산신탁이 주도한 책임 준공 과정에서 발생한 하자와 갈등으로 인해 결국 의미와 수익을 모두 포기하게 된 상황이라는 것이다.

특히, 시행사는 입주민 안전과 편의를 위해 수차례 보수공사를 요청했지만 교보자산신탁은 “신탁 보수와 대주단의 원금·이자 상환이 우선”이라는 입장을 고수했다. 그 결과, 현재 단지는 비가 오면 전 세대에 물이 새고, 엘리베이터가 멈추며, 주차장은 스케이트장처럼 미끄럽게 변하고, 전기 설비에서 위험 신호가 발생하는 등 주민들의 생명과 재산이 위협받고 있는 실정이다.

시행사 관계자는 “우리는 365일 24시간 현장을 지키며 수해 현장을 복구하듯 대응하고 있다. 그러나 교보자산신탁은 최소한의 비용 지급조차 ‘배임’ 운운하며 회피하고 있다”고 말했다.

교보자산신탁은 책임 준공 지연과 부실 시공 책임을 모두 시행사 측에 전가하는 셈이다. 이로 인해 시행사는 300억원대의 예상 수익을 통째로 잃게 되는 상황에 직면했다.

책임준공 과정서 하자와 대치
강영욱 대표 지시? 묵묵부답

시행사 측은 “세대당 명도비를 요구한 적도 없다. 우리의 시간과 노력을 보상받는 것에는 이미 오래전부터 마음을 비웠다. 다만 최소한의 기본 비용만을 요구했을 뿐인데, 교보자산신탁이 이를 빌미로 우리를 매도하고 있다”며 분노를 드러냈다.

교보그룹 차원의 조직적 개입 의혹도 제기됐다. 이번 사태가 단순히 강영욱 교보자산신탁 대표의 독단적 판단인지, 아니면 모회사인 교보생명과 신창재 회장이 사전에 승인하고 지시한 조직적인 계획인지를 두고 의혹이 확산되고 있다. 

<일요시사>는 강 대표에게 직접 연락해 용역 동원을 지시한 적이 있는지 등 물었으나 답변을 받지 못했다.

한편, 부동산신탁회사들은 2분기(4~6월)에도 실적 악화로 고전한 것으로 나타났다. 2분기에만 수백억원 이상 손실을 기록한 곳도 나왔다. 부채비율 등 다른 재무 지표들도 악화하고 있다. 신탁사가 수주했던 사업장의 분양이 제대로 되지 않거나 공사가 지연되면서 이에 따른 비용을 신탁사들이 떠안는 상황이 이어지고 있는 것으로 분석된다.

지난달 21일 한국기업평가가 14개 부동산신탁사를 분석한 결과에 따르면, 이 신탁사들의 2분기 총 영업수익(매출액)은 4369억원으로 집계됐다. 이는 전 분기보다 584억원 증가한 수치다. 신탁 보수와 이자 수익 등은 전분기와 비슷한 수준이지만 일부 회사의 리츠(REITs·부동산 투자신탁) 관련 수익이 늘었다.

그러나 수익성을 따져 보면 재무 상황은 악화했다. 14개 사는 1195억원의 영업손실을 기록했다. 영업외 손익과 법인세 등을 반영한 순손실 규모도 1343억원에 달했다. 평균 부채비율도 1분기(3월 말) 81.3%에서 2분기 84.3%로 올랐다.

충당금 적립이 늘고 영업외비용도 증가해 한 분기에만 수백억원의 손실을 기록한 곳들도 많다. 가장 큰 손실을 기록한 곳은 우리자산신탁이다. 이 회사는 2분기에만 800억원의 영업손실을 기록했다. 순손실도 762억원에 달한다.

영업손실 기준으로는 우리자산신탁을 포함 6곳이 분기 손실을 기록했다. KB부동산신탁(-468억원), 교보자산신탁(-325억원), 무궁화신탁(-92억원), 코리아신탁·대신자산신탁(각각 -39억원)이 적자를 봤다. 순손실 기준으로는 우리자산신탁과 무궁화신탁(-447억원), KB부동산신탁(-305억원), 교보자산신탁(-246억원), 코리아신탁(-36억원) 등이 적자를 기록했다.

신탁사들이 건설사가 약속된 기한 안에 공사를 완공하지 못하면 대신 공사를 책임지고 준공하거나 손해배상을 하는 책임 준공 확약을 맺었는데 이런 의무를 이행하면서 지출이 늘어난 것도 신탁사 수익성 악화의 큰 원인이다.

알고도 묵인?

부동산신탁업계 관계자는 “지난 몇 해 동안 부동산신탁사들의 주 수익원이었던 책임 준공형 신탁에서 수익이 나지 못하고 오히려 대손충당금이 늘고 소송을 당하는 등 큰 부메랑이 돌아오고 있다”며 “신탁사들은 이를 만회하기 위해 리츠와 정비사업 등으로 눈을 돌리고 있지만, 기존 토지 신탁 사업에 비해 수수료도 낮고 장기간 진행되는 사업이라 당분간 수익 반등을 기대하기는 어려울 것”이라고 말했다. 

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