[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 기획부동산 사기 피해자가 전국적으로 확대되는 모양새다. 지난해 말 ‘세종시와 안성시 일대에 개발 호재가 있다’며 투자자를 속여 평당 수십배에 달하는 차익을 남긴 일당이 버젓이 활보하고 있다. 

지난해 말 대전에 사는 김모씨는 지인 최모씨에게 “좋은 투자처가 있다. 투자하면 돈을 벌 수 있을 것”이라며 세종시와 안성시 일대에 부동산을 소개받았다. 당시 최씨는 대전광역시 서구 소재에 ‘G’ 부동산 사무실에 김씨를 데려갔다. 김씨가 방문하자 G 부동산 직원은 동영상 등을 통해 세종시 소정면 인근 부동산 개발 가능성에 관해 설명했다. 

수법이…

부동산업자가 김씨에게 틀어준 동영상 내용에 따르면, 세종시 소정면 소정리 산 22-5번지 800m 옆에 근린생활시설이 들어설 것이라고 설명했다. 근린생활시설이란 주택가와 인접해 주민들의 생활 편의를 도울 수 있는 시설을 말하며, 규모와 시설의 종류에 따라 ‘제1종 근린생활시설’과 ‘제2종 근린생활시설’로 나뉜다.

그러나 소정리 산 22-5번지는 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정돼 세종특별자치시 도시계획 조례에 따라 개발행위가 어려울 것이라는 결과가 나온 상태다.

동영상을 본 김씨가 “돈이 별로 없다”고 하자 직원은 “약 50여평만 사보라”고 끈질기게 권유했다. 최씨가 적극적으로 설득한 끝에 김씨는 해당 부동산 현장을 방문했고, 커다란 플래카드에 ‘상업지구 개발 예정’이라고 쓰여 있었다고 한다. 결국 김씨는 투자를 결정한 뒤 지난 1월 해당 부동산의 공부면적 1739평 가운데 50여평을 6400만원에 매입했다. 

이후에도 최씨는 “해당 부동산을 추가로 더 사면 돈을 많이 벌 수 있다”며 김씨를 재촉했다. 수십 년간 모은 돈은 수차례 투자로 빠져나갔다. 최씨의 말에 현혹된 김씨는 지난 2월 15평을 1920만원, 10평을 1280만원에 추가 매입하면서 총 9600만원을 투자했다.

실제로 소정리 산 22-5번지의 평균단가는 128만원 수준이었고, 공시지가는 평당 3만원에 불과한 것으로 드러났다. 투자 당시에도 김씨는 최씨와 G 부동산 회사가 소개한 가격만 믿었다. 

최씨는 “걱정하지 마라. 3~5년 안에 어마어마하게 변할 땅이고, 삼성그룹서 해당 부동산 뒤편에 도로를 안성시에 기부하면서 개발을 이끌어내고 있다”며 “삼성이 이곳에 공장을 짓기 시작하면 그 주변에 공장 직원들의 주거지를 만들기 위해 지구단위 계획 구역으로 다 바꿔놓았다”고 김씨를 안심시켰다.

그러면서 “20% 이자 대출까지 받아서 그 땅을 산 나는 바보겠냐”고 고 꼬드겼다.

이후에도 김씨는 토지 매입 대금의 처리 및 등기이전을 위해 기획부동산 실장인 최씨와 지속적으로 연락을 이어갔다. 연락 과정서 최씨는 “안성에 또 좋은 부동산이 있다”며 김씨에게 투자를 권했다.

동영상·플래카드로 대대적인 홍보
개발 금지 임야에 ‘삼성그룹’ 운운

이번엔 ‘K’ 부동산 사무실에 김씨를 데려가 안성시 삼죽면 진촌리 산 136-1번지를 소개했다. 최씨는 “해당 부동산에 위치했던 경찰 전문 학원이 없어지고 신도시가 개발될 것”이라며 “확실히 개발되는 땅이라고 서류를 통해 확인했고, 도시계획이 들어가면 용도 상향을 시켜 모두 개발할 수 있도록 한다”고 주장했다.

결국 김씨는 공부면적 3023평 가운데 99.8평을 7800만원에 매입했다. 마찬가지로 진촌리 산 136-1번지도 평당 단가는 78만원이고, 공시지가는 1만5000원 수준이었다. 결과적으로 김씨는 최씨에게 속아 공시지가 대비 세종시는 41배, 안성시는 52배 비싸게 사들였다. 

김씨가 부동산에 투자한 사실을 뒤늦게 아들 이모씨가 알게 되면서 개발 호재는 모두 거짓임이 드러났다. 최씨가 권유한 세종시와 안성시 일대 부동산은 모두 시 조례상 개발이 불가한 곳이었다.

현재 김씨가 투자한 부동산에 등기된 지분 소유자는 50여명으로 투자 피해를 입은 상태다. 제보자에 따르면 이들은 “투자 철회를 할 수도 없고, 경찰에 신고해도 왜 투자했냐는 대답만 돌아온다”고 토로했다. 

김씨의 아들 이씨는 <일요시사>와 통화에서 “최씨 측에 투자 철회를 요구했지만 거절당했다”며 “최씨가 어머니와 소통한 내용을 들어보면 투자를 반대한 나를 미친 사람 취급했다”고 말했다. 

실제로 최씨는 김씨에게 “아들이 이상하다. 너무 스트레스 받지 말라”고 강조했다. 피해 사실을 알게 된 이씨는 현재 변호사를 선임해 법적 대응에 나선 상태다. 

“경찰 신고해도…”  
처벌 사실상 불가

김씨와 같은 기획부동산 사기 피해를 입는 사례는 전국 곳곳서 나타나고 있다. 최근 경기도 평택시 소재에 200평대 부동산을 쪼개 팔아 약 7억원의 수익을 올린 기획부동산 조직이 증거불충분으로 무혐의 처분을 받았다. 

지난 2019년 기획부동산 판매업자 박모씨는 “3년 안에 개발이 진행돼 2~3배까지 오를 땅”이라며 친인척까지 동원해 투자금을 모았다. 뒤늦게 알고 보니 10년 뒤에나 오를 땅이었다.

현재 박씨 일당은 비상장 코인을 발행해 전국적으로 투자자를 모집한 ‘폰지 사기단’으로 변모했다. 사건을 수사한 경기 파주경찰서는 부동산 투자수익을 보장한 박씨의 카카오톡 메시지를 보고도 “증거로 인정할 수 없다”는 입장이다. 

<일요시사> 취재를 종합하면, 박씨의 피해자들은 평택시 현덕면 덕목리 일대에 토지 매입을 지난 2018년 추천받았다. 박씨는 투자자들에게 평택도시기본계획서 등을 참고 자료로 보여주며 투자를 권유했다.

당시 박씨는 “동평택에 위치한 해당 부동산은 평택 미군기지인 캠프험프리서 안중역으로 들어가는 도로 인근 ‘계획관리지역’이면서 ‘주거개발진흥지구’에 위치해 있다”며 “이곳은 안중역으로부터 약 2.7km, 캠프험프리로부터 약 5km, 평택호로부터 6km, 국제무역항인 평택항으로 10km, 평택역으로부터 약 10km 반경 안에 위치해 있다”고 설명했다.

그러면서 “이에 따라 부동산 전문가들도 안중역 개발, 평택호 개발 등 산업단지 개발과 이에 따른 택지개발이 완료되면 이 부동산의 현저한 시가 상승이 이뤄질 것”이라고 부연했다. 

구체적인 계획을 설명한 끝에 박씨 일당은 투자자들에게 3~5년 안에 고수익을 약속했다고 한다. 결국 한 투자 피해자는 박씨의 추천으로 덕목리 일대 200평대 부동산을 여러 조각으로 쪼갠 지분 중 5평을 약 1700만원대(1평당 약 340만원)에 구매했다.

지난 2018년 기준 평당 340만원대에 판매한 박씨 일당은 최근에서야 “최소 10년은 기다려야 수익이 발생할 수 있다”고 말을 바꿨다. 해당 부동산의 감정평가액은 340만원이 아닌 평당 65만원 선으로 뒤늦게 드러났다. 세종시와 안성시 일대 기획부동산 지분을 고가에 구매한 김씨의 피해 사례와 비슷한 상황이다.

이런 수법으로 박씨 일당은 200평 규모의 부동산 지분을 쪼개 20명에게 총 7억원에 판매했다. 애초에 감정평가액보다 3배 이상 높은 가격에 팔고, 단기 수익성 부동산 투자라고 속인 것이 드러나면서 박씨와 투자자 간의 분쟁이 발생하기 시작했다.

최근 박씨는 투자 손실 책임을 묻는 투자자들에게 “코로나, 우크라이나-러시아 전쟁으로 땅값이 폭락한 것”이라며 “누가 사라고 종용했냐? 투자는 본인 책임”이라며 반박했다. 

이처럼 기획부동산은 시세차익을 노리고 투자를 원하는 사람들에게 큰 수익을 기대할 수 있다는 식으로 홍보하면서 시작된다. 광고의 내용은 대부분 허위며, 과장된 광고에 현혹된 투자자들을 모집하고 투자를 받는 것이다.

그래도 속아

부동산투자사기는 형법상의 사기죄 성립뿐 아니라 부동산에 대한 전반적인 지식이 필요한 문제라는 점에서 대응이 더욱 까다로운 사안으로 꼽힌다.

박지현 법무법인 현 변호사는 “부동산에 투자 계약서 작성은 신중해야 한다. 기획부동산 투자 피해는 보호받기 어려운 것이 사실”이라며 “직접 확인하지 않은 토지에 대해 개발 호재만을 믿는다면 사기 피해를 꼭 주의하고 충분히 검토하는 것이 피해를 예방하는 방법”이라고 충고했다.

<smk1@ilyosisa.co.kr>