임차권자 을은 근저당권자 갑에 대해서는 소액임차인이 아니다(갑의 근저당권이 설정된 2019년 5월5일 당시에는 보증금이 1억1000만원 이하일 때 3700만원이 우선 변제된다). 따라서 근저당권자 갑에게 5000만원을 먼저 배당한다.

그런데 을은 근저당권자 병에 대해서는 소액임차인이므로 소액보증금 5000만원을 우선 배당받은 후 소멸한다(병의 근저당권이 설정된 2022년 7월5일 당시에는 보증금이 1억5000만원 이하일 때 5000만원이 우선 변제된다). 

근저당권자 병은 그 나머지 1억원을 배당받을 수 있다. 만일 을이 병의 근저당설정일 전에 확정일자를 갖추고 배당요구를 했다면 을이 1억5000만원을 배당받고 병은 전혀 배당받지 못한다.

담보권의 실행을 위한 부동산의 매각절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 매각으로 인해 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위해 그 대항력을 상실하는 것이지만, 매각으로 인해 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인해 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다(대법원 98마1031 결정).

그러므로 만일 을이 매수인(낙찰자)이 매각대금을 납부하기 전에 갑의 채무를 대위변제하고 갑의 근저당권등기를 말소하면 을은 대항력을 취득하게 되고, 을은 근저당권이 말소된 등기사항증명서를 집행법원에 제출해 대항력을 취득했음을 주장하면 된다.

이런 경우 매수인(경락인)은 을이 배당받지 못한 1억원을 인수해야 된다(대법원 98마1031 결정). 

선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인해 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 매수인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다(대법원 98마1031 결정).
 

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)