갑은 임차주택에 저당권, 근저당권, 담보가등기, 가압류, 압류 중 가장 빠른 등기가 경료된 시점을 기준으로 그 전까지 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖췄기 때문에 주택임대차보호법상의 대항력을 가지고 있다.  

또한 갑은 소액임차인이다. 소액보증금의 기준시점은 담보물권 설정일자와 비교하는데 담보물권이 없으므로 배당기일(임대차계약일자가 아님) 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위와 기준을 적용한다. 

배당기일 기준으로 서울의 경우 1억6500만원 이하일 경우 5500만원을 우선적으로 변제받을 수 있는데, 갑이 배당요구를 했으므로 소액보증금 5500만원을 우선적으로 배당받는다(①). 

그후 남은 보증금 9500만원에 대해서는 가압류권자 을과의 사이서 대항요건과 확정일자를 가압류권자보다 먼저 갖춘 갑이 우선권을 가지므로 갑은 9500만원을 더 배당받게 돼(②), 결국 1억5000만원을 모두 변제받는다. 

가압류권자 을은 남은 5000만원을 배당받는다(③). 

만일 갑이 배당요구를 하지 않았다면 매수인(낙찰자)이 갑의 보증금 1억5000만원을 인수해야 한다. 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 갑은 둘 중 하나를 선택적으로 행사할 수 있다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)