[Q] 최선순위 전세권등기가 배당요구로 인해 말소되는 경우 전세권자의 대항력은 소멸되나요?
[A] 최선순위 전세권자가 주택임대차보호법상 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력도 갖추고 경매절차서 전세금 전액을 변제받지 못한 경우에는 전세권등기가 말소되더라도 임차인의 대항력이 소멸되지 않습니다. 따라서 매수인(경락인)이 전세권자가 변제받지 못한 나머지 보증금을 인수해야 하는 경우가 있습니다.
지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되고, 대항할 수 있는 경우에는 매수인이 인수합니다. 다만 이 가운데 전세권의 경우 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).
최선순위 전세권자가 배당요구한 이상 그 배당금이 전세권반환채권액에 미달해도 전세권은 소멸하게 되고, 그 전세권등기는 말소촉탁의 대상이 됩니다. 이 점에서 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 대항력 있는 임차인의 경우 ‘보증금 전액이 변제되지 않은 경우’에 그 임차권이 경매로 소멸하지 않은 것(주택임대차보호법 제3의5조, 상가건물임대차보호법 제8조)과 차이가 있습니다(부동산경매, 윤경·손흥수, 1493면).
최선순위의 전세권자가 경매절차서 배당받기 위해서는 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다. 전세권이 언제 종료됐는지, 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제이든지 상관없이 전세권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항, 대법원 2009다40790 판결).
전세권은 용익물권으로서의 성질과 담보물권으로서의 성질을 이중으로 가지므로, 전세권자가 배당요구에 의해 인수(매수인으로부터의 전세금 회수)와 소멸(경매절차서의 전세금 회수)을 선택할 수 있도록 한 것입니다.
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비춰 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으므로, 위 최선순위 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다(2009다40790).
집합건물이 아닌 지상건물과 그 부지 중 건물에만 전세권설정 등기를 한 경우 전세권자가 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 우선변제권의 요건을 갖춘 경우에는 그 부지의 매각대금서도 배당을 받습니다(부동산경매, 윤경·손흥수, 1494면).
또한 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우, 전세권자가 주택임대차보호법상 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력도 갖춘 경우 이 법에 의한 보호도 받게 됩니다. 따라서 전세권자로서 배당절차에 참가해 전세금의 일부에 대해 우선변제를 받았더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사를 할 수 있습니다(93다39676).
그러므로 매수신청을 하기 전에 최선순위 전세권이 전세권자의 배당요구로 소멸되고 그 전세권등기가 말소된다고 하더라도, 전세권자가 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상의 대항력을 가진 임차인에 해당(점유와 주민등록)하는지 여부를 매각물건명세서 등을 통해 잘 살펴봐야 합니다.
한편 주택임차인이 대항력을 취득한 날이 전세권설정 등기의 접수일자보다 선일(先日)이라면, 기존 전세권의 등기명의인과 임차권의 등기명의인으로 되려는 자가 동일한지 여부와는 상관없이 임차권등기명령에 의한 임차권등기신청을 할 수 있습니다[제정 2022. 10. 18. (부동산등기선례 제202210-2호)].
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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
