[Q] 부동산 일부에 대한 전세권으로 부동산 전부에 대해 경매신청을 할 수 있나요?

[A] 전세권에 기한 임의경매신청은 할 수 없고, 전세금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 강제경매신청을 해야 합니다. 

전세목적부동산 전부의 전세권자는 전세권에 기한 경매신청을 할 수 있습니다.

그러나 전세권의 목적이 전세목적부동산의 일부인 경우 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대해서는 경매신청을 할 수 없습니다. 따라서 그 부분만을 분할하지 않는 한 건물 전부에 대한 경매는 불가능합니다. 

이러한 전세권자가 경매신청을 하기 위해서는 전세금반환소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 강제경매신청을 해야 합니다. 그리고 그 매각절차에서 전세권에 기한 우선변제를 받을 수 있습니다.

건물의 일부에 대해 전세권을 설정한 경우라도, 그 건물 전체가 경매되는 때에는 그 건물 전부에 대한 매각대금에서 그 등기순위에 따라 우선변제권이 인정됩니다(민법 303조 1항).

전세권자인 채권자가 전세목적물에 대한 경매를 신청하려면, 전세권자의 전세목적물 인도의무 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자의 전세금반환채무가 동시이행관계에 있으므로, 우선 전세권설정자에 대해 전세목적물의 인도의무 및 전세권설정등기말소의무의 이행 제공을 해서 전세권설정자를 이행지체에 빠뜨려야 합니다(민사집행법 41조, 대법원 2001다62091 판결).

실무에서는 전세권자가 전세목적물에 대한 경매신청을 하면서 ‘전세목적물을 인도하고 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 교부할 테니, 전세금을 지급해주기 바란다’는 내용을 상대방에게 내용증명으로 발송했다는 점만 소명하면 경매개시결정을 하고 있습니다(2020 법원실무제요 민사집행 Ⅲ, 316면).

한편 임차인이 임차주택 또는 임차상가건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정 판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의해 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 하지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 3조의2, 상가건물임대차보호법 5조 1항).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)