[Q] 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구를 하지 못한 임차인인데, 어떻게 해야 할까요?

[A] 법원이 임차인에 대한 통지를 누락한 경우 등으로 임차인이 임차인의 귀책사유 없이 임대차목적물에 대해 경매 진행 사실을 알지 못한 경우에는 배당요구의 종기가 지났다고 하더라도 배당요구종기연기신청서와 배당요구서를 함께 제출해 집행법원의 판단을 받아볼 필요가 있습니다. 

배당요구종기의 연기는 법령에 의한 경우(민사집행법 87조 3항-이중경매에서 선행사건의 취하 후 후행사건으로 진행하는 경우)나 특별한 사정이 있는 경우(민사집행법 84조 6항)에 할 수 있습니다.  

법원이 특별히 필요하다고 인정해 배당요구의 종기를 연기하는 때에는 첫 매각기일 이전으로 정해야 하고(민사집행법 84조 1항, 대법원 2014그85 결정), 또 최초의 배당요구종기결정일로부터 6개월 이후로 연기해서는 안됩니다(재민 2004-3).

집행법원은 경매절차의 진행 경과, 보증인이 위 종기를 준수하지 못한 데에 귀책사유가 있는지 여부, 위 종기를 준수하지 못한 기간의 크기, 채권자 등 이해관계인이나 경매절차에 미치는 영향 등을 고려해 특별히 필요하다고 인정하는 경우에 한해 재량에 따라 배당요구의 종기를 연기할 수 있습니다(대법원 2013다204324 판결).

임차인이 임차주택에 경매가 들어온 사실을 알게 되는 것은 보통 집행관이 현황조사를 위해 방문하거나 감정평가사가 경매목적물에 대한 시가감정을 위해 방문할 때 등입니다. 

집행관이 현황조사를 할 때는 임차인에게 임대차에 대해 질문하고 임대차계약서 사본을 제출받아 이를 현황조사보고서에 첨부해 현황조사보고를 하게 됩니다.

집행관이 현황조사를 할 때 임차인을 만나서 한 경우에는 집행관이 임차인에게 집행법원에 배당요구종기까지 권리신고 및 배당요구할 것을 알려줍니다. 

집행관이 점유자를 만나지 못한 때에는 최초 방문 시에 현황조사를 위한 방문임과 연락할 전화번호를 남기는데, 보통 3회 정도 방문해도 점유자를 만나지 못할 때는 주민센터에서 해당 주택(지번, 도로명)에 대한 전입신고한 사람이 있는지 조사해, 전입자에 대한 주민등록등본을 발급받아 이를 첨부해 현황조사보고를 하게 됩니다.

경매법원은 집행관의 현황조사보고서 등의 기재에 의해 주택임차인 또는 상가건물임차인으로 판명된 사람, 임차인인지 여부가 명백하지 않은 사람, 임차인으로 권리신고하고 배당요구하지 않은 사람에게 소액임차인에 해당하거나 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이더라도 배당요구종기까지 배당요구를 해야만 우선변제받을 수 있다는 통지를 보냅니다.

이를 임차인통지라고 하는데, 주택임차인에게는 주택임차인용 통지서를, 상가건물임차인에게는 상가건물임차인용 통지서를 보냅니다[임차인에 대한 경매 절차 진행 사실 등의 통지(재민 98-6)].

임차인에 대한 통지는 처음에는 우편집배원에 의한 우편송달로 송달하지만 폐문부재 등으로 송달이 되지 않으면 그 다음에는 발송송달(민사소송법 제187조, 민사소송규칙 제51조)로 합니다. 발송송달은 법원 사무관 등이 서류를 등기우편으로 발송을 하고, 그 등기우편이 송달됐는지 여부를 따지지 않고 발송한 때에 송달된 것으로 간주하는 송달입니다. 실제로 임차인에게 송달이 되지 않을 수도 있는 것입니다.

또 임차인통지를 받은 임차인의 경우라 하더라도 임차인통지의 내용 중에는 “다만 이 통지서 송달 전에 적식의 배당요구 신청서를 해당 법원에 제출했을 경우에는 다시 제출할 필요가 없습니다”라고 기재돼있는데, 이것을 보고 집행관이나 집행관사무소에 가서 임대차계약서를 제출한 임차인이 자신은 이미 배당요구했다고 착각하고 집행법원에 별도로 배당요구하지 않는 경우도 있습니다. 

법원에 배당요구를 못했더라도 만일 대항력을 갖춘 임차인이라면 낙찰자(매수인)에게 대항력을 행사해 보증금을 회수할 수 있겠지만, 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우에는 정말 난감합니다. 배당요구만 했더라면 확정일자 순위에 의한 보증금을 받거나, 소액보증금이라도 받을 수 있는 경우에도 배당요구를 하지 않으면 이를 받지 못합니다.

즉, 소액임차인으로서 소액보증금 최우선변제를 받을 수 있는 임차인이거나, 대항요건과 확정일자를 갖춤으로써 확정일자에 의한 우선변제를 받을 수 있는 임차인인 경우에도 배당요구종기까지 배당요구를 해야 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다.

배당요구가 필요한 배당요구채권자가 실체법상 우선변제청구권이 있더라도 적법한 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되고, 배당받은 후순위채권자를 상대로 부당이득의 반환을 청구할 수도 없습니다(2001다70702). 

소액임차인 또는 확정일자를 갖춘 임차인에 해당되지 않는 때에는 일반채권자와 마찬가지로 첫 경매개시결정등기 후의 가압류채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 가압류 등기된 등기사항증명서 또는 집행력 있는 정본이나 그 사본을 첨부해 배당요구종기까지 배당요구를 하거나 첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행한 경우에 한해 배당을 받을 수 있습니다. 

만일 배당요구종기까지 배당요구를 못해 배당을 받지 못하게 된 임차인은 배당요구종기연기신청서와 배당요구서를 함께 제출해 집행법원의 판단을 받아볼 필요가 있겠습니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)