[Q] 임차인입니다. 임대인에게 계약갱신 거절 통지를 하지 못해 묵시적 갱신이 됐습니다. 앞으로 2년간 더 살아야 하나요?

[A] 아닙니다. 지금이라도 해지 통지를 하면 됩니다. 계약 해지 통지가 임대인에게 도달하면 3개월 후 계약 해지의 효력이 발생합니다. 

먼저 임차권이 종료하는 경우에 대해서 알아보겠습니다.

주택임대차나 상가건물임대차는 기간의 만료로 종료됩니다. 임대차는 원칙적으로 기간이 만료되거나 합의해지 또는 법정 해지가 되지 않는 한 종료되지 않습니다.

주택임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 보고, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 따라서 임차기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 약정기간의 만료를 주장해 임차보증금의 반환을 구할 수 있습니다(95다22283). 

상가건물임대차에 있어서 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 보고, 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(상가임대차보호법 제9조 제1항). 

다만 도시 및 주거환경정비법에 따라 관리처분계획 인가를 받은 경우의 주택 및 상가건물임대차에 관해서는 2년 또는 1년의 임대차기간이 보장되지 않습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조 제5항). 

재개발·재건축 등 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 때 임차보증금의 반환청구는 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조). 

임차권은 임차주택 또는 임차상가건물에 대해 ‘민사집행법’에 따른 경매가 행해진 경우 그 임차주택 또는 상가건물의 경락에 따라 소멸합니다. 다만 보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의5, 상가건물임대차보호법 제8조). 

임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사 표시로 볼 수 있습니다(97다28407).

상가건물임차인은 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’ 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

이 경우의 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(상가건물 임대차보호법 제11조의2).

임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 계약 해지의 통고를 할 수 있고, 임차인이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다. 이 경우에 각 당사자는 상대방에 대해 계약 해지로 인해 생긴 손해의 배상을 청구하지 못합니다(민법 제637조). 

그러나 대항력 있는 임차인이 있는 경우 파산관재인은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조에 의한 계약  해지를 할 수 없습니다(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제340조 제4항).

따라서 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 파산절차에서 매각할 때의 임대차계약의 종료는 파산관재인이 임차인과 사이에 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고, 파산관재인이 보증금 상당액의 퇴거 비용을 지급하는 취지의 화해를 하고, 위 퇴거 비용을 재단채권(위 법 제473조 제4호)으로서 지급하는 방법으로 하고 있습니다(개인파산·회생실무, 서울회생법원 재판실무연구회 저, 제5판, 제214면). 

재단채권은 파산절차에 의하지 않고 수시로 변제하고, 파산채권보다 먼저 변제합니다(위 법 제475조, 제476조). 

다음은 주택임대차계약의 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조)에 대해서 알아보겠습니다.

임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 그렇지 않습니다. 

이같이 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 이 경우의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2). 

임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기한 것은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 소정의 해지 통지에 해당하므로, 묵시적 갱신이 된 경우 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 임대인이 소장부본을 송달받은 날로부터 3개월이 경과하면 해지 통지의 효력이 발생합니다.

임대인도 묵시의 갱신을 주장할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다. 

주택임대차보호법 제6조의2는 민법 제635조의 특칙에 해당하므로, 임대인과 임차인 모두 민법 제635조에 의한 해지는 할 수 없습니다. 다만 임차인은 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 해지 통지를 할 수 있고, 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

반면 임대인에 대해서는 임대차의 존속기간이 2년으로 간주되고, 주택임대차보호법 제6조의2 반대해석상 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.

임차인이 묵시적 갱신을 원하지 않을 때는 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 계약 종료에 따른 해지 통지를 해야 합니다. 통지에는 여러 가지 방법이 있겠지만 가장 확실한 방법은 통지서를 교부하고 영수증을 받거나 내용증명우편을 보내는 것입니다.

내용증명은 우체국에서 ‘어떤 내용의 문서’를 ‘언제’ ‘누구’에게 발송했는지를 증명해준다는 점 때문에 내용증명이라고 불립니다. 우체국에서 그 등본을 3년간 보관하고, 이 기간 동안 재증명을 청구할 수 있습니다(우편법 시행규칙 제54조).

임대인의 잠적 등으로 임대인에 대한 내용증명 송달이 불능될 것으로 예상되면 계약만료 7~8개월 정도 전에 미리 보내는 것이 좋습니다. 내용증명을 보낼 때 임대인의 계약서상 주소지와 등기부상 주소지가 서로 다른 경우에는 각각 보내고, 임대인이 법인인 경우에는 법인주소지 및 대표자의 최후주소지에 각각 보내야 합니다. 

그래도 송달이 되지 않을 경우에는 법원에 의사표시 공시송달을 신청하면 됩니다. 의사표시 공시송달을 신청할 때는 표의자가 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못함을 소명해야 하므로(민법 제113조) 위와 같은 절차를 미리 거쳐야 하는 것이고, 법원이 공시송달을 하기 전에 법원에서 다시 거쳐야 하는 우편집배원에 의한 송달, 주소보정명령에 대한 주소보정, 집행관에 의한 송달 등을 하려면 시간이 또 몇 개월 더 걸립니다. 

다음은 임차인의 계약갱신요구권에 대해서 알아보겠습니다. 

먼저 주택임대차 계약갱신요구권에 관한 내용입니다(주택임대차보호법 제6조의3).

① 임차인이 임대차기간이 끝나기 전 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등에는 그렇지 않습니다.

② 임차인은 위 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위(증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고, 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못한다)에서 증감할 수 있습니다.

④ 계약갱신요구에 의해 갱신되는 임대차의 해지는 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항).

다음은 상가건물 계약갱신요구권(상가건물임대차보호법 제10조)에 관한 내용입니다.

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등에는 그렇지 않습니다. 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위(증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고, 약정한 차임이나 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다)에서 증감할 수 있습니다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다. 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(상가건물임대차보호법 제10조 제5항).

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)