<일요시사=장경철 르포라이터>정부가 지난 8일 세법개정안을 발표했다. 이중 부동산 부문은 지난 ‘5·10 대책’에서 대부분 나온 내용이다. 개정안과 대책을 비교해 정리해봤다.

다주택 양도세 중과제도 폐지…기본세율 과세
‘주택거래 정상화’주택 단기양도 중과세 완화

‘5·10 대책’의 주요 내용은 양도소득세 중과제도 폐지와 주택 단기양도 중과세 완화다. 정부는 지난 7월 국무회의에서 의결한 바 있다. 민주통합당은 반대 견해를 밝혔고, 새누리당도 ‘부자 감세’지적을 우려해 현행 제도 유지를 요구하고 있다. 이에 따라 국회 입법 과정에서 정부안의 통과 여부가 불투명하다.

시장 과열 막고
거래 활성 조치

그럼에도 불구하고 정부는 주택시장 과열을 막기 위해 도입했던 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지하기로 했다. 현재 부동산시장 상황이 안정된 것으로 보고 양도세 중과제도가 불필요하다고 판단한 것이다. 다주택자 중과제도가 폐지되면 1주택 1조합원입주권, 1주택 2조합원입주권, 2주택 1조합원입주권 이상 소유자에게도 기본세율이 적용된다.

주택거래 정상화를 위해 주택 단기양도 세율 인하도 함께 추진된다. 현재 1년 내 양도 시 50%, 2년 내 양도에 대해 40%의 세율을 적용하고 있는 것을 1년 내 양도 40%, 2년 내 양도는 기본세율(6∼38%)을 적용한다. 특히 2013∼2014년 취득분은 1년 내에 양도해도 한시적으로 기본세율로 과세한다.

올해 말 일몰 예정이던 투기지역 내 부동산 양도 시 10%포인트 추가과세는 삭제하고 제도를 항구화한다. 기획재정부는 중과제도를 정상 과세로 전환하는 한편 부동산 투기에 대해서는 투기지역 지정으로 대응하겠다고 설명했다.

기획재정부 관계자는 “부동산 가격이 안정된 현재 시장 상황에서는 과세 정상화 차원에서 폐지가 필요하다”며 “3주택 이상자는 최고 세율이 지방세를 포함하면 66%에 이르러 주택거래를 저해하는 부작용이 있다”고 말했다.

법인이 주택과 비사업용 토지를 양도할 때 법인세를 30%포인트 추가하는 제도 역시 없앤다. 다만 정부는 투기지역 내 추가과세는 유지하기로 했다. 현행 법령은 투기지역 내 1가구 3주택 이상과 비사업용 토지에는 세율이 10%포인트 추가된다. 이 제도는 올해 말까지만 적용될 예정이나 개정안은 적용 기한을 삭제했다. 지난 5월 ‘강남 3구’가 해제되면서 현재 지정된 투기지역은 없다.

내년 1월부터 2014년 말까지 취득한 주택은 1년 안에 팔아도 기본세율을 적용하는 특례를 주기로 했다. 원조합원입주권과 승계조합원입주권의 단기양도에 기본세율을 적용하되 분양권의 단기양도에는 현행 세율(1년 내 50%, 2년 내 40%)을 적용한다.

하지만 민주통합당의 입장이 “투기성 단기 주택양도에 대한 세 부담까지 완화해 재정건전성을 저해하고 있다”고 비판해 입법 과정이 순탄치 않을 것으로 보인다.

개정안은 현재 3년 이상 보유한 부동산에 적용되는 장기보유 특별공제 대상에 조합원입주권도 포함하기로 했다. 이는 주택보유 기간분에 해당하는 양도차익에는 주택과 같게 적용하기 위해서다. 주택보유 기간분이란 도시·주거환경정비법상 재개발·재건축 사업 시행에 따른 권리변환 과정에서 조합원 입주권으로 전환되기 전 ‘종전 주택’인 기간에 발생한 양도차익을 말한다.

혼인에 따른 1가구 1주택 비과세 특례를 개선해 혼인 당시 보유한 조합원입주권에 의해 취득한 주택도 추가하기로 했다. 단 주택 완공 후 보유기간이 2년 이상이고 혼인한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우로 제한했다. 이 제도는 부부 중 한 사람이 결혼 전 1가구 1주택에 해당했으나 결혼으로 1가구 2주택 이상이 되면 일정 기간에 먼저 양도하는 주택에는 비과세를 적용한다.

전반적 평가 싸늘
국회통과도 불투명

정부는 임대주택 투자 활성화를 위한 리츠·펀드 세제지원도 확대한다. 기존 임대주택 리츠·펀드에 대해 액면가 1억원 이하 배당소득은 5%, 1억원 초과는 14% 과세하던 것을 2013년 이후 소득분부터 3억원 이하 5%, 3억원 초과 14%로 액면가 기준을 상향 조정한다. 일몰기한은 기존과 동일한 2014년 12월31일로 유지한다.

정부의 부동산 세법 개정안을 바라보는 시장의 평가는 싸늘하다. 부동산 전문가는 “정부가 양도세 중과 대못을 뽑겠다고 나섰지만 취득세 감면 등 시장이 기대하는 조치가 없다”며 “부동산 경기를 살리기에는 힘에 부칠 것”이라고 전했다.

다른 전문가도 “현재 경기침체 상황에서 가시적인 성과를 보기 어렵다”며 “경기회복을 대비해 정부가 부동산 시장 정상화에 대한 의지를 보이는 데 의의가 있을 것”이라고 말했다.

다주택자 양도세 중과제는 그동안 정부가 수차례 폐지 의사를 밝힌 만큼 기대감이 선반영됐고, 지금도 중과 조치가 유예된 상태라 실질적인 효과는 없을 것이란 지적이 많다. 다만 그동안 투기지역 해제, 전매제한 완화 등 부동산 규제가 대부분 풀렸고 총부채상환비율(DTI) 완화도 추진 중이어서 중장기적으로 주택시장에 ‘가뭄의 단비’는 될 수 있을 것이라는 분석이다.

한 부동산학과 교수는 “대내외 경제 여건이 악화된 상황에서 실제 거래 활성화로 이어지긴 힘들 것”이라며 “투자심리가 크게 위축된 시장에 일부 심리적인 호재는 될 수 있다”고 평했다.

양도세 절감 효과는 집값 상승이 전제돼야 나타날 수 있다. 이 때문에 지금처럼 주택가격이 바닥까지 내려앉은 상황에서는 큰 효과를 보기 어려울 것이라는 관측도 있다.

한 경제연구원 수석연구원은 “세제는 부동산 시장의 진입장벽을 낮춘다는 점에서 효과가 있는 것”이라며 “양도세와 함께 취득세 감면이 맞물려야 제대로 시너지가 날 수 있을 것”이라고 말했다.

이번에 발표된 세법개정안은 8∼9월 입법예고를 거쳐 9월 말 정기국회를 통과하게 되면 내년부터 시행될 전망이다. 그러나 양도세 중과제 폐지 법안이 국회를 통과할 수 있을지가 불투명하다는 점도 불확실성을 키우고 있다. 여기에 부동산 전문가들은 정부가 발표한 세법개정안이 주택매도자에 주안점을 뒀기 때문에 자칫 하락세가 가팔라질 수 있다고 우려했다. 양도세는 매각 차익일부를 환수하는 것으로, 주택매도자의 세금만 줄어들어 매물이 늘어날 가능성이 있기 때문이다.

“매도자 위주 정책
집값 하락 가능성”

한 부동산 전문가는 정부의 주택 단기양도에 대한 세율 인하안에 대해 “집값 하락기에는 ‘진입문턱’을 낮춰주는 취·등록세 감면이 효과적인데, 양도세를 완화하면서 ‘퇴로전략’으로 거래량을 늘리려는 것은 ‘맥’을 제대로 짚지 못한 것”이라고 지적했다.

또 다른 전문가는 “분양권전매에 대해서도 단기양도를 허용한다면 모를까 집값 하락 시기에 양도세를 줄여 거래량을 늘리는 것은 적절치 않다”며 “이번 개정안이 효과를 낼 수는 있을지는 미지수”라고 평가했다.

일부 전문가들은 매도자 위주의 정책은 오히려 매물 공급을 급격히 늘릴 수 있어 집값이 더 떨어질 가능성이 존재한다고 진단했다. 현재의 1∼2년 단기투기기간도 과도한 측면이 있다는 것이다.

반면 전문가들은 ‘비사업용 토지’에 대한 양도소득세 60% 중과제도 폐지에 대해선 ‘깜짝 카드’라며 주목하고 있다. 비사업용 토지란 토지의 이용 상황 등을 고려해 거주 또는 사업과 직접 관련이 없는 토지로, 나대지와 부재지주 농지 등을 말한다.

한 세무전문가는 “참여정부 때 주택버블을 막기 위해 다주택자양도세 중과를 신설했지만 주택값은 오히려 더 급등했다”며 “비사업용 토지에 대한 부분은 예상치 못했지만, 그만큼 시장이 심각하다는 시그널로도 볼 수 있다”고 말했다.