[Q] 이사를 가기 위해 공인중개사 A를 통해 집을 알아보던 중 거주하기에 적당한 다가구주택을 소개받았습니다. 하지만 이 다가구주택에는 5억원의 근저당권이 설정돼있었고, 이미 10가구가 넘게 입주돼 있어 계약이 망설여졌습니다. 그러자 공인중개사 A는 근저당권이 말소되도록 하겠다며 계약을 권유했습니다. 결국 공개중개사 A의 말을 믿고 임대차계약기간 2년, 임대차보증금 1억1000만원에 전세계약을 체결했습니다. 

계약을 체결하는 과정서  다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 만료시기 등에 관해서 설명 받지 못했습니다. 계약을 마친 후 다가구주택에 입주했지만 근저당권은 말소되지 않았고, 오히려 근저당에 의한 경매가 실행됐고, 저는 근저당권자와 다가구 주택의 앞선 임차인들에 비해 배당순위가 밀려 경락대금서 임대차보증금을 조금도 받지 못했습니다. 이러한 경우에 공인중개사 A에게 어떠한 손해배상을 청구할 수 없을까요?

[A] 공인중개사는 토지나 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등 중개대상물을 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하고 일정한 보수를 받는 것을 업으로 합니다. 공인중개사는 일반 국민의 생활과  매우 밀접한 관련을 가진 직업이라고 볼 수 있는데, 그만큼 업무상 의무가 따릅니다.

공인중개사법에는 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행해야 하며, 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령에 의한 거래 및 이용제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다는 의무가 규정돼있습니다. 

그리고 공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 위와 같은 의무를 위반해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

그렇다면 위 질문서 공인중개사 A에게 손해배상 책임을 물을 수 있는지 문제가 되는데 대법원은 “공인중개업자는 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 하는 의무가 있다”고 판시하면서 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이에 대한 공인중개사의 손해배상책임을 인정했습니다.

따라서 공인중개사 A로부터 다가구주택 내의 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차계약기간 종료 시기 등에 대한 정보를 제공받지 못한 질문자는 공인중개사 A에게 임대차보증금을 반환받지 못한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원