최근 분양시장에 학세권·공세권·숲세권이 뜨고 있다. 역세권 비중에 버금가는 신흥강자 ‘3권’이 부동산 시장에서 중요성이 커지고 있다.

역세권 비중에 버금가는 선택기준
신흥 3권…분양시장서 중요성 커져

교육, 건강 등에 관심
수요 지속적으로 증가

신규 분양시장의 주 고객인 학부모들이 자녀 교육에 대한 관심이 커지면서 이에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다. 30~40대 학부모들은 기본적으로 자녀 수가 적은데다 교육열은 상당히 높은 편이다.

때문에 도보 통학이 가능한 분양단지는 학부모들의 선호해 수요가 많고 거래도 활발한 편이다. 신도시나 도시개발지역, 택지지구 등에서 조기 분양 마감을 일궈낸 아파트들의 특징 가운데 직주근접에 이어 학주근접이 주목 받고 있다.

“자녀교육이 먼저”
학교·학원 우선

건설사들은 입지 선정에 있어서 교육과 관련된 요소에 관심을 기울이고 있다. 교육특화 단지로 꼽히는 경우 수요가 많아 환금성이 뛰어난 편이다. 이에 실수요자 외 투자자들의 주목도 역시 높은 편에 속한다.

웰빙, 힐링, 건강을 중시하는 분위기가 확산되면서 공원 유무를 따지는 수요자들도 늘고 있다. 공원과 인접한 공세권 부동산이 주목 받고 있다. 산, 강 등이 있는 자연적으로 타고난 입지가 아닌 경우 공원 유무는 쾌적한 환경에 적잖은 영향을 끼치게 된다.

공원이 인접한 상권은 주 7일 상권의 기대감이 높다. 주말 가족단위 나들이객, 데이트족 등 유동인구를 형성하는 상권도 애니타임 상권으로 주목을 받는다. 서울 광화문 광장, 보라매공원 등 주변과 청계천·양재천·탄천 일대 상가들이 대표적이다. 특히 철저하게 수요가 뒷받침 되야 하는 수익형 부동산은 공실률을 낮추기 위해 역세권은 물론 공세권 요인을 갖추는 것이 중요하다.

실제 공세권 수익형 부동산의 실적이 좋았다. ‘힐스테이트 광교’오피스텔은 광교신도시 호수공원과 인접한 입지로 평균 422대 1 경쟁률을 기록, 계약이 조기에 완료됐다. 마곡지구에 공급된 섹션오피스 ‘안강프라이빗타워’는 계약 하루 만에 완판 됐다. 지하철 9호선 마곡나루역과 공항철도 마곡역 역세권인데다 여의도 공원 2배에 달하는 보타닉공원과 불과 2~3분 거리에 위치해 있어 빠르게 소진됐다.

아파트나 오피스텔 등 주거요건 중 녹지공간을 중요하게 보는 인식도 강조되고 있다. 이른바 ‘숲세권’이다. 녹지공간은 시간이 갈수록 자산가치의 상승을 통한 수익창출과 직결되는 부분이 크기 때문에 그 중요도가 더욱 높아지는 추세다. 지하철역과의 거리가 가까운 곳은 역세권, 이와 비슷하게 주변 녹지공간이 풍부한 곳은 숲세권이라고 표현한다. 그만큼 녹지공간의 인접성이 부동산 투자요건 중 우선순위에 있다는 것을 나타내고 있다.

녹지공간이 풍부한 숲세권 단지는 미래가치도 높다. 입주 후 녹지공간의 접근성에 따라 주변 시세를 주도하는 리딩 단지로 자리 잡기가 수월한 것이다. 실제 서울 강북구 번동에 1998년 입주한 ‘번동 동문 아파트(167세대)’는 단지 삼면을 둘러싸고 조성된 ‘북서울 꿈의숲’의 최대 수혜단지다.

2007년 개발 계획이 발표되고 한 달 만에 채당 2500만~3500만원가량 시세가 뛰었다. 대규모 녹지공간 조성에 대한 기대감이 즉각적으로 나타났다. 이후로도 시세가 견고하게 유지되며 번동 평균 매매가격(3.3㎡당 1009만 원대) 대비 159만원 비싼 1168만원에 거래되고 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 분양시장은 트렌드나 고객의 니즈를 얼마만큼 반영 하냐에 따라 성적이 달라지게 된다”며 “당분간은 분양시장에서 학주근접 및 웰빙, 힐링 등이 강세를 보일 전망이라 학세권, 공세권, 숲세권이 역세권과 더불어 강조 될 전망”이라고 말했다. 다음은 분양시장에서 신흥강자로 떠오른 ‘3권’에 공급되는 주요 단지들이다.

■학세권

▲풍무2차 푸르지오(아파트)= 김포 ‘풍무2차 푸르지오’가 분양 중이다. 2018년 개통예정인 풍부역에서 불과 200m 거리에 있는 역세권 아파트로 지하 2층~지상 35층 22개동, 총 2467세대 규모다. 전용면적 59~112㎡로 구성되며 계약조건은 계약금 정액제, 중도금 무이자 혜택이 주어진다. 올해 6월 입주하는 총 2712세대의 ‘풍부1차 푸르지오’와 더불어 총 5179세대에 이르는 미니신도시급 단지로 조성될 계획이다.

그린 프리미엄도 갖췄다. 단지 인근에는 면적은 총 6만3376㎡(1만9205평) 규모로 근린공원이 조성돼 주거쾌적성이 매우 뛰어나다. 학군도 뛰어나다. 혁신초등학교인 신풍초와 중학교 부지(예정)가 단지 맞은편에 위치했다. 김포고, 풍무고, 사우고 등 김포 명문학군들도 속한다. 입주는 2018년 2월 예정.

▲힐스테이트 운정(아파트)= GTX와 3호선 연장의 직접적인 수혜가 예상되는 ‘현대건설 힐스테이트 운정’이 서울의 평균 전셋값 이하인 2억~3억원대로 내집 마련이 가능한 수준으로 총 25개동 2,998세대를 동·호수 지정 선착순 분양 중이다. 전세대의 79%인 2365가구가 20평형대로 구성되어 있다는 점이 높은 인기의 비결로 보인다. 2018년 7월 입주예정.

분양가상한제 마지막 적용 아파트로 3.3㎡당 900만원 중후반대부터 시작, 평균 1020만~ 1070만원대로 현재 파주운정신도시 아파트 시세보다 저렴한 분양가로 눈길을 끈다. 운정신도시 정중앙 입지에 최대 브랜드타운 고급주거지로 변모할 예정이다.

인근에 자립형공립고인 운정고와 산내중, 신설 예정인 초등학교 등이 도보 거리에 위치한다. 단지 주변으로GTX·운정역(가칭), 홈플러스, 롯데시네마(2016년 준공예정)등이 위치해 교육 및 교통과 편의시설이 양호하다. 최상의 주거 환경을 자랑하고 있다. 시니어와 경로당 그리고 키즈를 위한 어린이집, 맘스카페도 배치된다.

▲동선동 코아루 센타시아(상가)= 서울 성북구 동선동에 위치한 ‘코아루 센타시아’주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울에 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 2층~지상 2층에 공급된다. 준공이 완료된 선시공·후분양으로 총점포수는 138개, 실투자금 2000만원대부터 소액으로 투자가 가능하다.

추천업종으로는 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이다. 투자자에게는 최대 45% 할인을 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용 할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있다. 지하철4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철 (2016년 11월 완공예정) 환승역으로 예정돼 있어 향후 더블역세권으로 현재보다 유동인구가 더욱 늘어날 것으로 기대된다.

■공세권

▲마이움 센트럴 아케이드(오피스텔)= (주)유리치건설은 미사강변도시 중상업용지 10-1BL에 ‘마이움 센트럴 아케이드’ 오피스텔이 분양 중이다. 지하 5층~지상 15층 규모로 4~15층은 오피스텔 322실(전용 20.02~24.36㎡)을 공급할 예정이다. 원룸형과 1.5룸형으로 1인세대 뿐만 아니라 신혼·은퇴부부 등 2인 세대도 노려볼만하다.

전세대 넉넉한 수납장과 빌트인 가전까지 모두 풀옵션으로 무상 제공될 예정이다. 최고급 호텔에서나 볼 수 있는 시스템들이 적용이 되어 있어 투자자, 임차인의 만족도를 높였다. 미사강변지구는 상업시설의 핵심인 중심상업지가 모든 용지 중 2.4%로 상주인구 10만여명, 강남권 배후 도시로서는 매우 부족한 수치이지만, 반면에 높은 임대수익을 기대할 수 있는 곳이다.
더군다나 인근 강동구 상일동에는 삼성엔지니어링 본사와 관련 기업들이 추가로 입주해 1만6000명이 상주하고 있다. 고덕상업업무복합단지와 ITECO, 엔지니어링복합단지, 하남유니온스퀘어(총 6만7000여명 추정) 꾸준한 인구유입과 배후수요의 증가가 기대된다. 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다. 인근 망월천 수변공원, 미사리 종합경기장과 인접해 쾌적한 자연환경과 한강언덕공원, 중앙공원, 체험의 숲 공원 등이 형성돼 있다.

▲강동역 파밀리에 테라자(상가)= 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 ‘강동역 파밀리에 테라자’의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급된다. 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발돼 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.

업무동 상가도 분양중이다. 지상 1~5층은 상가로 공급될 예정이다. 실투자금은 5억원대부터다. 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국·커피숍·전문음식점·은행ATM기 등, 2층은 은행 등 금융기관, 3~5층은 피부과·소아과·이비인후과·정형외과 등이다. 하루 유동인구가 7만~10만명에 이르는 강동역과 올림픽공원을 비롯해 허브천문공원, 천호공원이 있다. 강동성심병원도 가깝다.

■숲세권

▲홍은동 동원베네스트(아파트)= 서울 서대문구 홍은동 북한산 자락에 즉시 입주아파트인 ‘동원 베네스트’아파트가 착한분양가로 회사보유분을 막바지 분양 중이다. 아파트 1층을 비워 개방감과 사생활 보호를 극대화한 필로티 설계가 적용됐다. 지하 3층~지상 12층 5개 동으로 세대수는 총 195가구다.

단지내 산책로가 북한산과 바로 연결돼 주거환경이 쾌적하고 주변에 생활편의시설 및 교육환경도 좋다. 현재 전용면적 85㎡형과 105㎡형을 파격적인 가격으로 분양 중인데 3.3㎡당 1050만~1100만원대로 서울 시내에서는 찾아보기 힘든 금액대다. 주변 20~30년된 아파트 시세와 비슷하고, 차후 인근 14구역이나 홍은6구역이 신규아파트 단지로 바뀌면 시세차익도 기대할 수 있다.

“고객 니즈 따라
분양 성적 희비”

특히 14구역 개발의 경우 두산건설이 공사비 948억원 규모의 재개발아파트공사 수주가 확정됨에 따라 본 계약 체결 이후 내년에 이주, 철거를 거쳐 착공이 이뤄질 것으로 예상된다. 2018년 입주를 목표로 사업을 진행할 계획이다. 교통여건과 편의시설도 잘 갖춰져 있다. 홍제역과 녹번역이 1km이내인 더블역세권이다. 자유로워 내부순환도로 등이 서대문구청, 이마트, 금융기관, 대규모 스포츠센터 등이 인접해 있다.