최근 저금리로 수익형 상품인 상가가 수익형 투자의 대안으로 급부상하고 있다. 한동안 주목을 받았던 오피스텔과 분양형 호텔 등은 공급이 늘면서 수익률 하락 또는 공실 부담이 커졌기 때문이다.

상가는 아파트 공급과 교통망이 속속 개선되면서 유망지역을 중심으로 상가가 인기를 끌고 있다. 수도권 상가투자의 3대 지역을 꼽으라면 역시 ▲위례신도시 ▲마곡지구 ▲동탄 2신도시가 있다. 이들 지역의 공통점은 주거 선호도가 높은 데가 잘 발달된 교통망이 구축되거나 예정에 있으며 상업지 비율이 적고 자족기능을 갖추고 있다는 점이다.

신도시나 택지지구는 크게 역세권이나 아파트 밀집지역을 중심으로 상권이 형성되기 마련인데, 크게 역세권과 항아리 상권으로 나눌 수 있다. 역세권은 이미 일반인들도 친숙할 정도로 알려진 상권인데 반해 항아리 상권은 잘 알려지지는 않았지만 알짜 상권인 경우가 많아 숨은 보석과 같은 역할을 한다.

‘저금리 시대’ 수익형 투자 상가 급부상
오피스텔·분양형호텔 공급 늘어 수익 ↓

업계에서는 역세권이든 항아리 상권이든 투자 시 주변 여건 특성에 맞게 따져봐야 한다고 조언하고 있다. 먼저 역세권에 공급되는 상가는 전철·지하철역과 근접해 해당 역 주변 인구를 수요층으로 끌어들일 수 있는 고수익·고비용 상품이라면 항아리 상권에 공급되는 상가는 한정된 지역에서 비교적 안정적 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있다.

구체적으로 비교하자면 역세권 상가는 전철·지하철역 주변의 점포들을 의미하는데 역과의 거리에 따라 초역세권과 근거리역세권으로 나뉜다. 주변 상황에 따라 다르지만 역세권 상가는 대개 역과의 근접성이 좋을수록 몸값이 높아지는 경향이 있다.

상업지율 적고
자족기능 갖춰

항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정된 대신 일정 수요가 꾸준히 유지되면서 이들 소비층이 외부로 잘 유출되지 않는 곳이다. 이러한 자리에 위치한 상가나 상업시설은 상대적으로 지속적이고 충성도 높은 수요층을 기대해 볼 수 있다.

일반적인 항아리 상권은 비 역세권인 경우가 많다. 다른 지역으로 나가기는 불편하지만 내부에 기업체·관공서·아파트·학교 등이 존재해 소비 수요가 공급을 초과하는 형태를 띠는 것이 특징이다. 역세권과 항아리상권 같은 여건이 상가투자에서 우선적으로 강조되는 것도 이들이 상가가치의 입지적 매력도를 결정짓는 주요소이기 때문이다.

업계는 역세권이나 항아리상권 상가 모두 각각의 장·단점을 가진 만큼 이를 잘 따져 투자해야 한다고 조언한다. 장경철 부동산센터 이사는 “역세권이든 항아리 상권이든 상가투자에서 가장 중요한 선택 기준은 역시 입지”라며 “특히나 신도시나 택지지구처럼 상권이 새롭게 조성되는 경우에는 업종 선점이 무엇보다 중요하며, 점포가 가시성과 접근성이 얼마나 양호한지에 따라 향후 미래가치도 결정되기 때문에 요목조목 따져봐야 할 사항이 많다”고 말했다. 다음은 수도권에서 공급(예정) 중인 3강 역세권과 항아리 상권 상가 현황이다.

신도시·재개발 3대 지역 주목
“역세권-항아리 장단점 따져야”

▲위례 드림시티(근린상가) = 위례신도시 근생8부지 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 분양 중이다. 지하 3층·지상 5층, 연면적 8088㎡, 총 66개 점포 규모다. 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 지하 3층∼지하 2층은 주차장, 지하 1층∼지상 5층은 상가로 구성된다.

2017년 우남역의 개통으로 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대된다. 입지는 상주인구 10만여명의 수도권 마지막 강남권 신도시인 위례신도시 남측 관문에 위치하며 주요 상업시설 및 공공·업무시설 최대 밀집지역으로 꼽힌다.

“가장 중요한
기준은 입지”

▲위례 중앙 푸르지오(단지내 상가) = 위례신도시의 중심인 C1-5,6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양 중이다. 위례 중앙 푸르지오의 상업시설은 위례 트램선을 따라 늘어선 가로에 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 이 상가는 바로 앞에 약 1만6000여㎡ 규모의 대형 광장이 조성될 예정이다. 이국적으로 정취가 물씬 풍기는 테라스 형태로 조성되는 것도 매력이다.

▲마곡지구 동익 드 미라벨(주차장 상가) = 동익건설은 서울 강서구 마곡지구의 랜드마크로 꼽히는 LG사이언스파크 근처에 지을 상업시설 ‘동익 드 미라벨’을 분양하고 있다. 주차장 부지에 들어서는 상업시설이어서 주차장이 넓고 점포의 실제 사용공간 비율인 전용률이 높은 게 특징이다. 지상 8층 건물 가운데 1·2·8층이 상가다. 모두 168개 점포로 구성한다. 입점은 2016년 7월 예정이다. 마곡판 코엑스 조성, 강서구청·세무서 등 행정타운이 조성될 예정이다.

▲동탄 우성 KTX 타워(근린상가) = 세경산업개발이 시행하고 우성건영이 시공을 맡은 ‘우성 KTX 타워’가 분양을 앞두고 있다. 이 상가는 광역비즈니스콤플렉스 내 일반상업용지에서 첫 공급되는 대형상가로 일반상업 2-6블록에 위치하며 지하 3층∼지상 11층, 1개동, 연면적 2만5680㎡에 이르는 총 116개 점포로 구성된다.

주차대수는 법정대비 130% 높은 203대로 넉넉하게 마련되어 있다. KTX와 GTX를 동시에 이용할 수 있는 동탄역과는 불과 도보 1분 거리에 있는 초역세권 단지로 이미 입주를 시작한 커뮤니티 시범단지 초입사거리 코너에 위치해 역세권 프리미엄을 누릴 수 있다.

미래가치 보고
업종 선점해야

▲위례 에이플타워(근린상가) = 에이플타워는 위례신도시 근린상가 2-1-1필지에 공급예정에 있다. 위례신도시 근린상가 조합상가 중 제일 관심이 많은 필지로 3면 코너 배후세대 1만∼1만5000세대가 있다. 대지면적 2965㎡, 연면적 3만1262㎡, 지하 5층∼지상 11층, 123개 점포 규모다.

주차공간은 289대. 3.3㎡당 분양가는 1층 기준으로 3600만∼4900만원대로, 주변에 초·중·고 학원 관련 업종이 강세를 보일 것으로 전망된다. 준공은 2015년 12월 말 예정.

▲동탄 디스퀘어(근린상가) = 메트로종합건설은 동탄2신도시 커뮤니티 시범단지 일대에 ‘동탄2신도시 디스퀘어’상가를 분양 중이다. 현재 이 상가는 6층 수학학원과 어학원의 임대가 확정됐다. 동탄2신도시 커뮤니티 시범단지는 지난 1월부터 입주가 시작돼 1만7000여 가구의 배후수요를 두게 되는 반면 상업지 비율은 3%대의 적은 수준으로 풍부한 배후 주거수요 독점이 가능하다. 연면적 7752㎡에 지하 2층∼지상 7층, 1개 동이다. 40개 점포로 구성된다.