[일요시사=정치팀] 오는 12월 대통령선거를 앞두고 여야의 대선주자들이 치열한 대권레이스를 벌이고 있다. 상대를 이겨야 웃을 수 있는 레이스에서 최후에 웃게 될 자는 누가 될 것인지에 벌써부터 관심이 모아지고 있다. 여야 각 정당의 경선 이전부터 대선예비주자들을 검증해 온 <일요시사>는 새누리당의 대통령후보로 확정된 박근혜 후보와 야권후보단일화를 놓고 신경전을 벌이고 있는 문재인(민주통합당)-안철수(무소속) 후보의 면면을 세세히 검증 중이다. 이번 호에서는 스물네 번째 순서로 그들의 '부동산 관련 정책'을 살펴봤다.

우리나라 국민들이 보유하고 있는 자산 중 70% 이상은 부동산이라고 한다. 국민들의 시선이 대선주자들의 부동산 정책에 쏠릴 수밖에 없는 이유다. 대선주자들의 부동산 정책은 국민들의 자산가치 변동에 곧바로 영향을 미치며, 각 가정의 가계부채와도 밀접하게 연계되어 있다. 따라서 <일요시사>는 주요 대선 후보들의 부동산 정책을 살펴보고 각 후보별 장단점을 진단해보았다.

박근혜 <집 걱정 덜기 종합대책>
"목돈 안드는 전세제도 도입"

박근혜 새누리당 대선후보는 자신의 대선 첫 공약으로 지난 9월23일 '집 걱정 덜기 종합대책'을 발표했다. 부동산 경기 침체로 고통을 받고 있는 하우스푸어와 렌트푸어, 무주택자를 대상으로 한 이 정책은 ▲목돈 안 드는 전세제도 도입 ▲행복주택-행복기숙사 건설 ▲보유주택 지분매각제도 실시 등을 주요 내용으로 담고 있다.

획기적 발상?

우선 '목돈 안 드는 전세제도'는 집주인(임대인)이 집을 새로 임대하거나 기존의 전세금을 올릴 때 전세보증금을 금융기관에서 저금리로 대출해 조달하고, 세입자(임차인)는 그 이자를 금융기관에 납부하도록 하는 방안이다. 세입자가 이자를 내지 못할 경우에는 공적금융기관이 이자 지급을 보증해 집주인의 부담감을 덜게 했다.

또 박 후보가 새로운 임대주택정책으로 제시한 행복주택 프로젝트는 국가 소유인 철도부지 위에 인공부지를 조성해 고층건물을 지은 뒤 아파트, 기숙사, 복지시설, 상업시설을 지어서 주변 시세보다 훨씬 싼 영구임대주택 약 20만 가구를 공급하겠다는 것이다.

덧붙여 박 후보는 '지분매각 제도'와 '주택연금 사전가입제도'를 제시했다. 지분매각 제도는 집주인이 자신이 소유한 주택의 지분 일부를 공적금융기관에 매각한 뒤 매각대금으로 대출금 일부를 상환하도록 하는 제도다. 집은 공동명의가 되므로 집주인은 공적금융기관에 매각지분에 대한 임대료를 지급하면서 자신의 집에 계속 거주하는 형태다.

이와 함께 주택연금 사전가입제도는 주택연금 제도의 가입조건을 현재 60세 이상에서 50세 이상으로 확대하도록 했다. 조기퇴직으로 금전적 어려움을 겪는 베이비부머 지원에 초점을 맞춘 것이다. 주택연금 사전가입자는 60세부터 받는 주택연금 일부를 일시금으로 인출해 부채를 상환하고, 60세가 되면 인출금을 뺀 나머지 금액을 연금 형태로 수령하게 된다.

하지만 이와 같은 박 후보의 부동산 정책은 여론의 집중포화를 맞기도 했다. 일단 목돈 안 드는 전세제도에 대해서는 세입자가 전세를 사는 데 집 주인이 은행에서 돈을 빌리는 것이 상식적으로 이해가 안 간다는 뒷말이 나왔다. 결국 전세라고는 하지만 매달 대출금 이자라는 명목으로 임대료를 내는 셈이라 월세와 다른 점이 없다. 세입자 입장에서는 굳이 이렇게 복잡한 월세를 선택할 이유가 없다. 집주인 역시 그냥 월세를 주면 되지 굳이 은행 대출을 받아 전세를 줄 이유가 없다는 지적이다.

해괴한 발상?

또 행복주택 프로젝트는 이미 2010년 서울시가 검토했다가 폐기한 정책으로 사업 효율성 면에서 비판의 목소리가 높았다. 지분매각제도 역시 채권은행이 손실을 회피하는 데 유리할 뿐 채무자인 주택소유자에게 유리한 제도가 아니라는 비판이 제기됐다. 주택 매각 가격을 어떻게 책정할지가 불분명하고 주택소유자가 5년 후 주택을 다시 구입할 가능성이 사실상 없다는 것이 문제다.
한편 박 후보는 이외에도 저소득층의 기초생활보장제도 개편과 연계해 주거비 지원을 강화하고 정부가 보증하는 저리(연 4% 선)의 전세자금 대출을 확대하는 방안을 제시했다. 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등 대출규제 완화에 대해서는 부정적이다. 부동산 거래 활성화를 취지로 한다지만 부동산 시장 침체가 자칫 가계부채 증가와 금융 건전성 저해 등 금융시장 전체 부실로 이어질 수 있다는 우려에서다.

안철수 <약자 보호에 방점>
"공공임대주택 연 12만 호 공급"

안철수 무소속 대선후보의 부동산 정책은 '약자 보호'에 방점이 찍혀있다. 안 후보는 부동산 정책이 경기부양이 아니라 서민의 내집마련 등 주거 안정에 목표를 두어야 한다고 자신의 의견을 밝힌 바 있다.

눈에 띄는 공약

안 후보의 부동산 공약 중 가장 눈에 띄는 부분은 보금자리 분양주택 공급을 중단하고 공공임대주택을 2018년까지 연간 12만 호씩 공급해 공공임대주택 거주가구 비율을 10%로 높이고 다양한 유형(기존 주택의 매입 후 임차, 토지임대부 주택의 공급 등)의 공공임대주택을 공급하겠다는 것이다.

이 같은 공약이 실현된다면 서민들의 주거 안정성이 획기적으로 개선될 뿐 아니라 주거비 부담도 크게 줄어들게 될 것으로 보인다. 또한 정부가 전체 주택 재고 물량의 10%가량을 소유하게 됨으로써 시장에 합리적으로 개입할 여지를 담보할 수 있다.

하지만 문제는 역시 재원마련이다. 공공임대주택을 확대하려면 한 가구당 국가채무가 1억원 가까이 늘어나지만 안 후보는 속 시원한 재원 조달책을 내놓지 못했다. 따라서 전형적인 포퓰리즘 정책이라는 비판도 뒤따르고 있다.

안 후보는 이외에도 주거 약자 보호를 위해 공공택지 내 공공임대주택 및 토지임대부주택 혼합 건설과 공공임대주택 주거환경 개선 등의 공약을 내놨다. 또 하우스푸어 대책으로는 주택담보대출 구조를 만기 일시 상환형에서 장기 분할 상환형(최장 20년)으로 전환해 하우스푸어의 원리금 상환 부담을 덜어주겠다고 밝혔다.

덧붙여 안 후보는 집주인과 세입자 간 힘의 비대칭을 해소해 임차인을 보호하겠다고 천명했다. 그 구체적인 내용으로는 임차인에게 1회에 한해 자동계약 갱신권 보장, 우선변제 적용대상 확대 및 변제금액 증액, 전세금 보증센터를 설립해 전세금을 돌려받지 못하거나 이사시기가 맞지 않아 곤경에 처한 세입자 지원, 주택임차료 보조제도(주택 바우처 제도)단계적 실시 등이다.

안 후보는 자신의 부동산 공약을 통해 다른 후보들이 미처 아우르지 못했던 상가임차인 보호 대책도 내놨다. 상가임차인들은 대부분 영세자영업자인 만큼 안 후보의 이번 공약은 특히 큰 호응을 얻고 있다.

실현 가능성은?

안 후보는 상가 건물 임대차 보호법을 개정해 상가건물 임대차보호법상의 보호대상을 획기적으로 확대하고, 우선변제의 적용대상 및 변제금액을 늘리며, 계약갱신 시 임대료 증액 상한선을 지금보다 낮추고, 개건축 등을 원인으로 해 임대인이 임차인의 정당한 계약 갱신청구권을 거절하는 경우 임대인에게 임차인의 매몰비용 중 상당액을 보전토록 하기로 했다.

이처럼 안철수표 부동산 정책의 특징은 소유자 중심주의에서 사용자 및 임차인 중심으로 무게의 중심이 이동했다는 것에 있다. 이는 진정 바람직한 변화로 평가되고 있다. 하지만 문제는 역시 실현가능성. 좋은 말들만 나열해 놓았다는 비판은 여전하다.

문재인 <부담 가능한 주택>
"참여정부 실패 극복해야"

부동산 정책은 문재인 민주통합당 대선후보가 몸담았던 참여정부의 경제정책 가운데 가장 뼈아픈 실책으로 평가받고 있는 만큼 매우 민감한 문제다. 때문에 문 후보는 참여정부 시절 부동산 정책의 실패원인을 철저히 분석하고 똑같은 실수를 반복하지 않기 위해 심혈을 기울인 모습이다.

이미 한번 실패

문 후보의 부동산 정책은 소유와 공급 중심의 주택정책 틀을 주거권과 주거안정성 위주로 재편한 것이 특징이다. 문 후보는 "이제 주택정책의 패러다임이 더 많은 주택이 아니라 자신에게 적합한 '부담가능한 주택'으로 바뀌어야 한다"며 주거안정, 도시재생, 사각지대 지원을 3대 주거정책 방향으로 제시했다.

주거안정을 위해 주택·지역별 임대료와 계약기간을 공시하는 임대주택등록제와 임대차계약갱신청구권 도입, 전·월세 인상 상한제를 대책으로 내놨다. 빈곤계층이 민간임대주택에 거주할 때 임대료의 일부를 지원하는 주택바우처 제도는 2013년부터 시범실시해 단계적으로 확대한다는 방안이다.

각론에선 차이가 있지만 임대주택 공급 확대를 통해 서민 주거 안정을 꾀하겠다는 정책 방향은 모든 후보의 공통분모다. 문 후보 역시 장기계약임대주택 제도를 도입하기로 했다.

문 후보는 현 정부 들어 연간 3만~4만 가구 수준으로 떨어진 공공임대주택 공급물량을 연간 12만 가구로 늘려 현재 5.3% 수준인 장기 공공임대주택 거주가구 비율을 2018년까지 10%, 장기적으로 15%까지 확대하겠다는 계획이다.

문 후보는 젊은층의 주택구매 촉진을 위해 국민주택 이하, 6억원 미만의 주택을 구입하는 생애최초주택에 대한 취득세 면제도 공약에 포함시켰다. 사회적 이슈가 되고 있는 하우스푸어 대책에서는 은행의 책임을 지목한 점이 눈에 띈다.

문 후보는 "하우스푸어의 주요한 원인은 약탈적 대출이다. 금융기관이 무책임한 대출로 채무불이행의 위험을 모두 가계에 떠넘긴다고 해서 약탈적 대출이라고 부르고 미국에서는 법률로 금지되어 있다"고 설명했다.

문 후보는 기존 '피에타3법'(이자제한법, 공정대출법, 공정채권추심법) 외에 부채조정 과정 시 거주권을 최대한 보장하는 방안을 내놨다.

문 후보는 또 "뉴타운으로 상징되는 무분별한 재개발과 재건축 등 동네를 해체하고 골목상권을 망치는 '도시재정비사업'을 '도시재생사업'으로 전환하겠다"며 도시 재생방안으로 ▲재정투자 2조원 증액 ▲총리실 산하 도시재생 총괄센터 신설 ▲도시재생기본법 제정 ▲지역재생사업 통한 지방발전 촉진 ▲뉴타운 출구사업에 대한 재정지원 확대 ▲아파트단지 리모델링제도 개선 등을 제시했다.

다시 한번 기회를?

한편 문 후보가 내놓은 정책 중에서도 논란이 되는 부분은 있다. 일례로 전세 계약 갱신권의 경우 집 주인이 4년치 전세금을 일시에 올려 전셋값 폭등으로 이어질 위험이 있어 도입에 신중해야한다는 지적이다. 전·월세 인상 상한제의 경우도 시장에서는 부작용을 염려하고 있지만 문 후보는 이를 도입하겠다는 의지가 확고하다.

김명일 기자 <mi737@ilyosisa.co.kr>