새 아파트 분양가가 나날이 높아지며 실수요자들의 자금 부담이 갈수록 가중되고 있다. 공급 부진 속 중동 리스크까지 ‘겹악재’까지 터지면서다. 아파트 분양가 상승세가 이어지는 가운데 중동발 지정학적 긴장 등 대외 변수로 국제 유가와 원자재 가격이 요동치면서 건설 공사비 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 올해 1월 기준 수도권 민간 아파트 평균 분양가는 ㎡당 975만6000원으로 전년 동월 대비 124만2000원이 상승한 것으로 나타났다. 분양가 상승 배경은 인건비, 원자재 가격 인상 등에 기인한다.

물론 이 같은 상황에 실수요자가 합리적인 분양가로 책정된 신규 분양 단지를 기다리는 것도 대안이 될 수 있으나, 시장 상황은 녹록지 않다.

국토교통부의 지난해 12월 주택통계 자료를 보면 연간 전국 아파트 인허가 물량은 34만6773가구로 1년 새 약 12.85%나 감소했다. 착공 물량도 10.44% 줄어든 24만1770가구에 불과했으며, 분양과 준공 물량도 각각 14.14%, 16.62% 감소했다. 비용 상승과 공급 축소가 동시에 진행되는 ‘이중 압박’ 구조가 형성된 셈이다.

비용 상승
공급 축소

공급 지표가 하락세를 보이면서 향후 2~3년 내 ‘공급 절벽’이 현실화될 것이라는 우려가 깊어지고 있다. 통상 아파트 인허가부터 입주까지 3~5년가량 소요된다는 점을 고려하면, 현재의 인허가 및 착공 감소는 중장기적인 신축 아파트 희소가치를 높이는 기폭제가 될 전망이다.

분양가 인상에 대한 압력 요인이 커지면서 내 집 마련의 대안으로 ‘분양가 상한제(분상제)’ 아파트와 ‘장기 민간임대’ 아파트가 떠오르고 있다. 먼저 분양시장에서 ‘분양가 상한제’ 아파트로의 수요 쏠림이 계속되고 있다. 원자재값 폭등에 따른 공사비 상승과 고금리 여파로 분양가 상승세가 멈추지 않고 있어서다.

상황이 이렇자, 분양가 상한제 아파트는 합리적인 가격과 안정적인 투자가 가능하다는 매력으로 주목받고 있다. 분양가 상한제란 택지비와 건축비에 업체들의 적정 이윤을 더한 방식으로 분양가를 일정 수준 이하로 제한 책정하는 제도를 말한다.

경기 과천시에서는 지난 2020년 분양가 상한제가 적용돼 공급된 ‘과천 푸르지오라비엔오(2021년 입주)’ 전용 84㎡가 올해 1월 21억8000만원 신고가에 거래되면서 분양 당시 가격(7억8000만원 선) 대비 14억원의 시세차익을 보인 것으로 조사됐다. 이는 비슷한 시기에 입주한 분양가 상한제 미적용 단지인 ‘과천 센트레빌아스테리움’의 동일 타입이 7억원 선의 시세차익을 기록한 것과 비교하면, 2배가량이 높은 수치다.

한 부동산 전문가는 “분양가 상한제 적용 아파트에 청약 및 분양 열기가 집중되는 것은 치솟는 집값 속에서 실수요자들이 합리적인 가격과 시세 차익이라는 두 가지 기대를 동시에 충족하려는 심리가 반영된 결과”라며 “공급이 제한적인 데다 건설 원가 상승으로 일반 아파트 분양가가 오르는 추세를 고려하면 상한제 아파트의 가치는 시간이 갈수록 더 커질 수밖에 없다”고 말했다.

고분양가 시대 대안 보니…
‘분상제’ ‘장기 민간임대’

최대 10년 동안 안정적으로 거주할 수 있는 민간임대 아파트에 눈길을 돌리는 수요자도 늘고 있다. 2년마다 계약을 연장해 최대 10년 동안 임대가 가능하다. 특히 임대보증금만으로 거주가 가능해 매월 고정 지출 부담이 적다. 초기 임대료가 주변 시세 대비 합리적으로 책정되고, 임대료 상승률이 연 5% 이내로 제한돼 장기 거주 시 주거비 부담을 예측 가능하게 관리할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다.

만 19세 이상 무주택자 및 무주택 세대구성원이라면 누구나 청약통장이 없어도 신청 가능하고, 주택 수에 포함되지 않기 때문에 향후 일반아파트 청약 시에도 재당첨 제한을 적용받지 않는다. 취득세·보유세·종부세 등 주택 소유에 따른 세금 부담도 없다. 이 밖에 주택도시보증공사(HUG)가 임대보증금을 보증해 신뢰성도 높였다.

또 다른 부동산 전문가는 “분양가 상승과 전세의 월세화가 구조적으로 고착화되는 상황에서 실수요자들의 주거비 부담은 갈수록 커질 수밖에 없다”며 “보증금 부담 없이 아파트에서 장기간 거주할 수 있는 민간임대 주택은 내 집 마련을 준비하는 실수요자들에게 현실적이고 현명한 대안이 될 수 있다”고 말했다.

다음은 수도권에서 공급 중인 분양가 상한제 아파트와 10년 민간임대 아파트.

▲시흥거모 대방 엘리움 더 루체= 경기도 시흥 거모지구 첫 번째 민간분양 아파트인 ‘시흥거모 대방 엘리움 더 루체’가 입주까지 계약금 5% 정액제로 초기 부담을 낮춰 분양 중이다. 현재도 1차 계약금 100만원에 동호 지정 계약이 가능하다. 시흥거모 공공주택지구 내S-2BL, B-2BL일원에 1·2단지, 총 682세대로 조성된다. 첫 번째 민간분양 아파트라는 점과 공공택지 분양가 상한제 단지라는 장점을 가지고 있다

전 세대 100% 4베이 판상형 구조의 맞통풍 설계로 채광과 환기가 우수하다. 타사 대비 넓은 5.5m(122타입 기준) 광폭 거실 특화 설계로 여유로운 주거 생활이 가능하다. 122타입 기준, 방 5개로 실사용 면적을 극대화하였으며, 와이드형 주방(옵션 선택 시), 통합 팬트리 공간 등 고객의 니즈에 맞는 특화 설계를 반영했다.

전세의 월세화
구조적 고착화

유리 난간 창호를 적용해 탁 트인 전망과 개방감은 물론 시흥거모지구 랜드마크 단지로 가치를 확보했다. 고급 대형 아트월, 주방 벽 및 상판 엔지니어드스톤, 13인치 월패드, 시스템 가구, 벤치형 신발장, 전동 빨래건조대 등 고급 마감재를 한시적 무상 옵션으로 제공한다.

단지 내에는 실내 골프연습장, 피트니스센터, 북카페 등이 적용된 커뮤니티 시설도 계획돼있다. 세대당 약 1.86 대 1(1단지 기준)의 넉넉한 주차 대수로 늦은 시간 이중 주차 스트레스 없이 주차가 가능하다.

지하철 4호선과 수인분당선을 이용할 수 있는 신길온천역이 인접해 위치하고 있다. 서해선, 신안산선(예정)을 이용할 수 있는 시흥시청역과 초지역을 통해 다양한 수도권 광역철도망을 이용함으로써 서울 주요 도심으로의 높은 접근성을 갖췄다. 시흥 배곧서울대병원(29년 개원예정), 시흥신세계프리미엄아울렛, 트레이더스안산점, 롯데백화점안산점 등 주변 생활 편의시설을 편리하게 이용 가능하다.

도일초등학교가 단지에서 도보 5분 거리에 위치해 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능하다. 시흥거모지구 내 계획 예정인 중학교(거모1중)와도 도보 5분 거리 입지에 있어 접근성이 우수하다. 단지 바로 앞에 수변공원(예정)과 산들공원 등이 위치해 탁 트인 조망과 일상에 휴식을 더할 수 있는 쾌적한 정주 여건도 품고 있다.

▲영종국제도시 신일 비아프 크레스트= ㈜신일은 인천 영종구 영종하늘도시 A19BL(1단지)과 A20BL(2단지)에서 ‘영종국제도시 신일 비아프 크레스트’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 21층, 전체 11개 동, 총 960가구(1단지 444가구·2단지 516가구) 규모로 조성되며, 전용 84㎡와 114㎡의 타입으로 구성된다.

대지 면적의 약 43%를 조경으로 구성한 공원형 아파트로 설계됐다. 석가산과 수경 시설을 도입하고, 블록별로 바닥분수와 웰컴 수경 공간을 배치해 차별화된 외부 공간을 조성했다. 주민 운동시설, 휴게 공간, 어린이·유아 놀이터도 균형 있게 배치해 실사용 중심의 조경 설계를 구현했다. 세대 위치에 따라 인천대교·오션뷰·씨사이드파크의 트리플 조망이 가능하다.

단지 인근 씨사이드파크에는 캠핑장, 레일바이크, 해안 산책로, 바다전망대 등 다양한 여가시설이 조성돼 있어 주거와 힐링을 동시에 누릴 수 있는 환경을 갖췄다. 주차 공간은 세대당 1.5대로 넉넉하게 확보했고, 확장형 주차면도 법정 기준 30%를 크게 웃도는 50~53% 수준으로 계획했다.

서울 접근성
크게 개선

영종과 청라를 잇는 청라하늘대교가 올해 1월5일 정식 개통되면서, 영종은 더 이상 ‘공항 섬 도시’가 아닌 서울과 직결된 생활권으로 재편되고 있다. 교통 접근성 개선 효과가 가시화되자, 운서역 일대를 중심으로 한 직주근접 주거지의 가치가 다시 부각되는 모습이다. 청라하늘대교는 영종국제도시와 청라국제도시를 연결하는 총연장 4.68㎞, 왕복 6차로 규모의 해상 교량이다.

청라하늘대교의 개통은 수도권 서부권의 물류, 관광, 주거 생활권을 통합하는 가장 큰 교통 호재다. 개통과 함께 영종에서 청라까지 이동 시간이 10분대로 단축됐고, 이를 통해 여의도·마곡 등 서울 서부권 접근성도 크게 개선됐다.

분양 조건도 실수요자의 부담을 낮춘다. 계약금 10%에서 계약금 중 5%만 납부하도록 조건을 조정했다. 계약금 중 5% 가운데 1차 계약금은 1000만원만 납부하면 된다. 통상 분양 계약 시 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 일시에 마련해야 하는 점을 고려하면 소액으로 계약이 가능하도록 한 셈이다.

▲이안힐스 더원 동작= 서울 동작구 상도동에 최초로 10년 임대 아파트인 ‘이안힐스 더원 동작’이 공급된다. 공급가는 6억원대부터 시작하며, 전용면적 59~84㎡ 총 459세대로 구성된다. ‘개발투자형 민간임대 아파트’로 공급되는데 개발투자형 민간임대 아파트는 일반분양주택과 전세형 임대주택을 혼합한 새로운 사업 방식이다.

시행사가 사업 주체가 되어 비영리 임의단체를 설립하고 회원을 모집하는 구조로, 회원들은 임대 의무 기간(10년) 동안 거주한 뒤 분양 전환가에 분양을 받거나, 보증금 100% 반환을 선택할 수 있다.

전문적인 시행사가 사업을 주도해 신속한 사업 추진이 가능하다. 시장에서도 안정성과 효율성 측면에서 개발투자형 민간임대 아파트를 선호하는 흐름이 강해지고 있다. 실수요자는 원금 보장과 함께 시세 차익 실현 가능성까지 기대할 수 있다.

합리적 가격·시세 차익
두 가지 기대 동시 충족

사업지가 위치한 동작구는 주택 노후율이 55%에 달하는 등 신축의 희소성이 큰 지역으로, 특히 20년 초과 주택만 3만4000여세대에 달하는 등 신축 공급 부족 현상이 심화되고 있다. 계약자들은 신축 아파트에 10년간 거주하고 사업 승인 시 최종 확정된 분양가로 10년 후 분양 전환도 가능하다.

청약 신청은 전국에 거주하는 만 19세 이상 누구나 가능하고, 청약 통장이 없어도 추첨 등을 통해 당첨될 수 있다. 거주하는 10년 기간 중에는 집값 하락이나 이사 걱정, 세금 부담이 전혀 없다. 임대 보증금은 주택도시보증공사 100% 보증 보험으로 안전하게 보장되며 시공 예정사는 대우산업개발이다.

▲용인 메가시티= 경기 용인시 처인구 삼가동 일원에서 공급 중인 장기 민간임대 아파트 ‘용인 메가시티’가 최근 지역 개발 동향과 맞물리며 실수요층의 유입이 두드러지고 있다. 지하 2층~지상 28층 총 11개 동으로 계획됐으며, 925세대(예정) 규모로 조성된다. 전용면적은 49·59·84㎡로 구성돼 1~4인 가구까지 다양한 주거 형태를 포괄한다. 피트니스 공간, 실내 골프연습장, 휴게형 커뮤니티 등이 도입될 예정이다. 최근 용인 지역에서는 커뮤니티 시설 품질이 실거주 만족도를 좌우하는 주요 요소로 작용한다는 평가가 늘고 있다.

전세형
임대주택

장기전세 민간임대 아파트는 입주 후 저렴한 임대보증금으로 안정적으로 거주한 뒤 10년 뒤 임차인에게 저렴한 분양가로 우선분양을 받을 수 있는 권리를 부여하는 구조가 매력적이다. 보유세, 취득세, 재산세 등 유지 비용이 발생하지 않고, 임대보증금은 신탁을 통해 관리돼 반환 안정성이 확보된다. 분양 전환 이전까지는 세금 부담 없이 거주 기간을 유지할 수 있어 자금 계획을 유연하게 세우려는 실수요자에게 유리하다.

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