올해 뜨는 부동산 키워드는 한마디로 ‘풍선효과 수혜 단지’다. 올해 아파트 청약시장은 6·27부터 10·15 규제까지 실수요 중심으로 재편되고 있기 때문에 규제지역이냐, 아니냐가 흥행의 키포인트로 작용하고 있다.
서울과 일부 수도권 주요 지역이 10·15 대책으로 강력히 묶이면서 규제를 피한 경기 김포시, 인천 서구 청라 등이 새로운 주목지로 떠오르고 있다. 김포 내에서도 새 아파트와 입지 여건이 뛰어난 단지를 중심으로 수요자들의 발길이 급증하며 1주일 만에 수천만원이 뛴 거래 사례까지 나타나고 있다.
1주 만에
수천만원
김포시 고촌읍 신곡리 ‘수기마을힐스테이트 2단지’ 전용 84㎡는 지난 10월25일 6억7500만원에 거래되는 등 직전보다 5500만원 상승했다. 김포시 풍무동 ‘김포풍무센트럴푸르지오’ 전용 72㎡는 지난 10월24일 6억4000만원에 거래돼 직전 대비 약 5000만원 올랐다.
경기 김포시와 인천 청라 지역의 경우 이번 지정에서 제외돼 규제의 그물망을 비껴갔다는 점이 투자 및 실수요자들에게 강한 메시지를 던지고 있다. 이 때문에 규제를 피한 지역으로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다.
여기에 이들 지역의 경우 각각 5호선 연장, 7호선 연장이라는 교통 호재가 있어 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다.
서울지하철 5호선 김포 연장 사업이 본격화되면서 ‘50만 김포시’가 기대감으로 들썩이고 있다. 김포시의 고질적인 교통난을 해소하고 도시의 위상을 한 단계 끌어올릴 핵심 사업으로 서울 접근성이 획기적으로 개선되는 것은 물론, 도시 가치 재편의 신호탄이 될 것이라는 전망이 나온다.
김포시청에 따르면 ‘5호선 김포·검단연장 사업’은 방화역(서울)에서 출발해 김포 풍무를 지나 인천 검단신도시를 통과한 뒤, 다시 김포로 올라와 감정·장기 등으로 이어지는 약 25㎞ 규모로 계획돼있다. 총 사업비는 3조원을 웃도는 것으로 알려졌다. 예비타당성조사 노선 안에 따르면 총 10개 역이 조성될 계획이다.
10·15 풍선효과 수혜 단지 주목
수요자 몰리는 수도권 지역 2곳
이 사업은 수도권 서북부 지역의 만성적 교통난 해소와 광역 교통망 확충을 목표로 하고 있다. 김포의 지속적인 인구 증가, 서울 도심 접근성 개선 요구, 김포골드라인 혼잡 문제 등이 핵심 추진 배경으로 꼽힌다. 2021년 제4차 대도시권 광역교통 시행계획 고시(추가검토사업)가 됐고, 현재 예비타당성조사를 진행 중이다.
올해 2월에는 예비타당성조사 대응 연구용역을 착수한 상태다.
예비타당성조사를 진행 중인 만큼 구체적인 역 위치가 아직 고시되진 않았지만, 지역에서는 유력한 후보지가 이미 속속 나오고 있다. 먼저 현재 김포 골드라인역에 추가로 조성되어 환승이 가능한 곳은 풍무역과 한강신도시 내 장기역이 유력하다.
아예 역이 신설되는 곳으로는 한강시네폴리스와 향산도시개발구역 사이에 예정된 S03역(추진 중)과 감정삼거리~중봉삼거리 일대에 예정된 감정역(추진 중)이 꼽힌다.
감정역(추진 중) 인근은 기존 김포골드라인 걸포북변역에 더해 5호선 신설역까지 들어서는 ‘더블 역세권’의 가능성과 대규모 재개발 사업이 맞물리면서 미래가치가 더욱 높아지는 분위기다. 이 일대는 홈플러스 등 대형마트와 상업시설이 밀집해 있어 역이 들어설 경우 즉각적인 역세권 활성화가 가능한 입지다.
특히 10년 전보다 김포 인구가 19만여명가량 늘어나 올 10월 48만4654명에 달하고, 향후 인구가 더 늘어날 것이 확실시되는 만큼 교통망 확충은 필수적이라는 평가다.
5호선 연장 기대감은 아파트 거래량으로도 증명되고 있다.
한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 김포 아파트 매매거래는 월 평균 394건에 달한다. 신축 선호도가 높아 분양권 거래도 활발하다. 올해 들어 11월 중순까지 현재 공사가 한창인 ‘김포 북변 우미린 파크리브’와 ‘한강 수자인 오브센트’의 분양권은 총 268건 거래됐다. 전용면적 84㎡는 7억원 중반대에 가격을 형성하며 시장의 높은 관심을 반영했다.
잇단 연장
교통 호재
한 부동산 전문가는 “5호선은 김포를 사실상 ‘서울 생활권’으로 편입시키는 가장 강력한 동력이 될 것”이라며 “단순한 집값 상승을 넘어, 김포가 서울의 기능을 분담하는 광역 중심지로 발돋움하는 분기점이 될 것임을 의미한다”고 말했다.
서울 강남을 통과해 황금 노선으로도 불리는 서울 지하철 7호선의 청라 연장이 순조롭게 진행되면서 수혜가 예상되는 인천 서구 청라국제신도시에도 관심이 쏠리고 있다. 청라 신도시에 지어지는 하나금융타운 완공도 다가오는 데다 돔구장을 포함한 ‘스타필드 청라’까지 2027년 말 들어설 예정이기 때문이다. 정부의 10·15 부동산 규제까지 피해간 청라 아파트 가격도 들썩거리고 있다.
인천시는 7호선 청라 연장선을 1·2단계로 나눠 개통하는 방안을 국토교통부와 협의해 확정할 계획으로 알려졌다. 청라 연장선은 현재 7호선 종점인 석남역에서 공항철도 청라국제도시역을 연결하는 10.7㎞ 구간에 건설 중으로, 신설되는 정거장은 공항철도 환승역인 청라국제도시역을 포함해 8개다.
시는 청라 연장선 전체 6공구 중 1〜5공구(001·002·002-1·003·004·005정거장)는 2027년 하반기에 우선 개통하고 6공구(006정거장)와 당초 계획에 추가된 005-1정거장(가칭 돔구장역)은 2029년 상반기에 개통할 계획이다.
2023년 10월 청라국제도시역 인근 지반에서 다량의 지하수가 유출돼 공사가 중단됐지만, 치수 공사와 지질환경 개선 공사를 마친 올해 8월 말 1년10개월 만에 공사를 재개했다. 서울 7호선이 청라국제도시까지 연장될 경우 청라국제도시에서 서울 1호선 환승역인 가산디지털단지역까지 걸리는 시간이 기존 78분에서 42분으로 줄어든다.
강남 논현역까지도 환승 없이 한번에 갈 수 있다. 이에 청라국제도시 주민의 거주 편의성이 획기적으로 개선될 전망이다.
여기에 공항철도 9호선과 직결도 계획 중이고, 수도권 광역급행철도(GTX) D·E 노선도 추진 중이다. 영종국제도시를 잇는 제3연륙교가 곧 개통되고, 경인고속도로 지하화도 2032년을 목표로 추진 중인 만큼 수도권 전체의 교통 체증 해소에도 영향을 미칠 것으로 기대된다. 이에 인근 아파트 단지도 들썩이고 있다.
서울 생활권
강력한 동력
청라동 ‘동양엔파트’ 4단지 117 ㎡는 지난 11월17일 8억500만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 이 아파트는 청라 연장선 청라 호수공원역을 걸어서 이용할 수 있다. 같은 동 ‘청라제일풍경채 2차 에듀&파크’ 전용면적 84㎡는 지난 11월1일 7억2500만원에 거래됐는데, 올 4월 6억7000만원선보다 5000만원가량 올랐다. ‘청라더샵레이크파크’ 역시 전용면적 106㎡가 지난 8일 10억5000만원에 거래돼 지난 5월 거래액 8억5000만원과 비교해 2억원 상승했다. 이 단지 역시 청라호수공원역을 걸어서 이용할 수 있다.
청라국제도시는 애초 10만명 규모로 계획됐지만, 목표치를 뛰어넘는 수준으로 성장했다. 행정안전부 인구통계에 따르면 지난 10월 말 기준 청라1·2·3동의 인구는 11만4324명에 달했다. 가구 수도 지난 5년간 10% 넘게 늘었다. 여기에 청라3동의 개발 사업이 진행되면 인구는 더 늘어날 전망이다. 지난해 코스트코 청라점 개점을 시작으로 각종 상업시설이 청라3동에 들어서고 있기 때문이다.
또 다른 전문가는 “청라는 토허구역에서 제외된 곳 중 신축 아파트가 많고 도시가 정비된 곳인 만큼 풍선효과를 바로 받을 수 있는 지역”이라며 “공항철도 등 기존 교통도 괜찮고, 서울 지하철 7호선, GTX 등 새로이 지하철 개통이 예정돼 있는 데다 각종 인프라가 계속해서 들어서는 만큼 수요자의 관심이 몰릴 요소를 충분히 가지고 있다”고 말했다.
다음은 김포·청라에서 분양(예정) 중인 단지.
▲칸타빌 디 에디션= ㈜대원은 경기 김포시에 들어서는 ‘칸타빌 디 에디션’의 분양에 돌입했다. 단지는 5층~지상 24층, 9개동, 전용66〜127㎡, 총 612가구로 조성된다. 전용별 가구 수는 ▲66㎡A 204가구 ▲66㎡B 117가구 ▲84㎡A 206가구 ▲84㎡B 63가구 ▲104㎡A 10가구 ▲104㎡B 3가구 ▲127㎡A 7가구 ▲127㎡B 2가구 등이다. 커뮤니티시설로는 게스트하우스·피트니스 센터·GX룸 등이 다양하게 들어설 예정이다.
김포골드라인 걸포북변역을 이용할 수 있는 역세권 입지다. 이를 통해 김포공항역까지 약 16분, 마곡나루역까지 약 24분 만에 도착할 수 있다. 도보권에 서울 지하철 5호선 감정역(추진)이 들어서면 서울 접근성은 개선될 것으로 예상된다.
김포 원도심과 신도심의 핵심 기반 시설을 모두 아우르는 입지 역시 강점이다. 트레이더스 홀세일 클럽, 홈플러스 등 대형 유통시설과 CGV 같은 문화시설을 이용할 수 있다. 김포시청 일대에 기존에 형성돼 있는 상권도 인근에 있다.
교육·자연환경도 강점이다. 김포초, 김포중, 김포여중, 김포고, 사우고가 통학권에 있다. 중봉도서관(리모델링 중)과 사우역 일대 학원가도 주변에 있다. 특히 1만1000㎡ 규모의 김포근린공원이 단지와 바로 맞닿아 조성된다. 집 앞에서 사계절의 변화를 경험하는 공세권 프리미엄을 누릴 수 있는 조건이다.
▲풍무역세권 수자인 그라센트 1차= BS한양이 경기 김포시 사우동 173-1 일원에 ‘풍무역세권 수자인 그라센트 1차’를 분양한다. 지하 2층~지상 최고 29층, 10개동 1071가구 규모로 건립된다. 전 가구 일반분양한다. 풍무역세권 도시개발사업지에 들어서는 아파트다. 김포 원도심인 사우동 일대에 김포골드라인 역이 들어서면서 인근 부지를 역세권개발사업을 통해 개발 중이다.
분양가상한제를 적용해 공급가격은 합리적이라는 평가다. 최고가 기준으로 ▲59㎡(이하 전용면적)A 261가구 5억5830만원 ▲59㎡B 60가구 5억5720만원 ▲84㎡ 750가구 7억650만원 등이다. 발코니 확장 금액 533만~664만원은 별도다.
분양가는 마곡지구 아파트 전세 가격과 비슷하다. 지난 10월 강서구 마곡동 ‘마곡엠밸리’ 14단지 84㎡의 신규 전세 계약은 6억원대 초반에서 최고 8억원대에 체결됐다.
사우역 생활권에는 사우초, 사우고가 있고, 학원가도 형성돼 있다. 1순위 청약은 최초 입주자 모집 공고일 기준 김포시에 거주하거나 수도권에 거주하고, 청약통장 자격 요건을 만족하는 누구나 가능하다. 분상제 적용 단지라 재당첨제한 10년, 전매제한 3년이 있지만, 거주의무기간은 없다.
▲청라 피크원 푸르지오= 대우건설이 인천 서구 청라국제도시에서 ‘청라 피크원 푸르지오’를 공급 중이다. 전용 84㎡와 119㎡ 두 가지 타입으로 구성된 총 1056실 규모의 대단지다. 인천에서 최초로 발코니가 적용되는 주거용 오피스텔이다. 전용 84㎡ 기준으로 약 20㎡의 발코니가 적용된다.
이에 따라 실사용 면적은 104~105㎡까지 넓어지는 효과를 볼 수 있다. 전 세대 별도 세대창고가 제공될 예정이다. 피트니스 클럽, 골프클럽, 키즈플레이룸, 런드리라운지, 프라이빗 시네마, 파티룸, 게스트하우스 등의 시설과 함께 브런치 서비스도 제공될 예정이다.
주거 인구
늘어난다
서울지하철 7호선 국제업무단지역(가칭, 2027년 개통 예정)이 있는 역세권 입지를 갖췄다. 제3연륙교(2025년 개통예정), 공항철도 9호선 직결계획(인천공항~청라~여의도~신논현), 경인고속도로 지하화(2032년 개통계획), GTX-D·E 광역급행철도 등이 단지 인근에서 추진되고 있다.
도보권 내 초·중학교 용지가 계획돼 있다. 반경 1.5㎞ 내에는 인천체육고등학교와 달튼외국인학교 등 교육시설이 자리한다. 차량 5분 거리에 코스트코(청라점), 10분 거리에 롯데마트·홈플러스(청라점)가 있다. 향후 스타필드 청라(2027년 예정)와 서울아산청라병원(2029년 개원 목표) 등 대형 복합시설과 의료 인프라가 들어설 예정이다.
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