[Q]경매 절차서 전세권은 어떤 경우에 소멸하고, 어떤 경우에 매수인은 인수해야 하나요?
[A] 경매로 인한 전세권의 소멸과 인수에 대한 설명입니다. 먼저 전세권의 내용에 대해 알아보겠습니다.
민법은 종래 관습상 인정되어 오던 전세제도를 ‘물권’으로 편성해 전세권에 관한 규정(제303조~제319조)을 신설했고, 따라서 ‘등기’를 해야 전세권으로서 그 효력이 발생합니다(제186조).
민법 제312조는 전세권의 존속기간에 관해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
① 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
이처럼 전세권의 존속기간에 관한 규정은 지상권이나 지역권과는 다릅니다.
즉, 지상권이나 지역권은 손속기간이 만료되면 당연히 소멸하고 법정갱신제도가 없으나, 건물에 대한 전세권의 경우에는 법정갱신제도(민법 제312조 제4항)를 두고 있고, 전세권이 법정갱신된 경우에는 전세권자가 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대해 갱신된 권리를 주장할 수 있습니다(대법원 2009다35743 판결).
다만 법정갱신에 대해서는 경매개시결정 당시에는 약정존속기간이 남아 있었더라도 압류채권자에 대해서는 법정갱신의 효력을 주장할 수 없습니다. 또한 전세권이 소멸한 때에는 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다(민법 제303조 제1항).
경매 절차서 전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제3항). 즉, 전세권설정 등기 이전에 선순위의 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류등기가 있으면 전세권은 매각으로 소멸합니다.
위 이외의 전세권, 즉 최선순위 전세권은 매수인이 인수합니다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸됩니다(민사집행법 제91조 제4항 참조).
이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지입니다(2009다40790).
최선순위의 전세권 중 경매 절차가 종료될 때까지 존속기간이 만료되지 않은 전세권은 물론이고, 최선순위의 전세권 중 첫 경매개시결정등기 전에 이미 존속기간이 만료됐거나 또는 매각절차 진행 중에 존속기간이 만료됐으나 전세금을 반환받지 못하고 있는 전세권도 마찬가지로 전세권이 언제 종료됐는지, 그리고 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 전세권은 소멸합니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅲ 46면).
이로써 전세금의 인수 여부에 관해 매각물건명세서에 적힌 배당요구사실의 유무만을 보고도 판단할 수 있어 경매 절차가 간명하게 됐습니다(2020 법원실무제요 민사집행Ⅲ 46면).
한편 매각목적물에 최선순위로 전세권등기가 경료돼있고 최선순위 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 했다면, 이 전세권등기일자를 기준으로 임차인의 매수인에 대한 대항력 여부가 결정됩니다. 따라서 매각물건명세서상 최선순위설정(말소기준권리)란에는 전세권등기일자를 기재해야 합니다(2020 법원실무제요 민사집행 Ⅱ 191면).
다만 전세권의 목적물(건물의 특정부분)이 임대차의 목적물과 서로 다른 경우에는 매각으로 인해 전세권이 소멸하더라도 임차인이 취득한 대항력은 소멸하지 않습니다(96다53628).
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[김기록은?]
법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)
