[Q] 상가건물 임대차는 10년간 보장되나요?

[A] 2018년 10월16일 개정된 상가건물임대차보호법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 임대차기간을 10년간 주장할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고 하겠습니다)은 상가건물 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 10년을 초과하지 않는 범위서 행사할 수 있도록 정하고 있습니다(법10조).  

임차인이 계약기간을 최초계약기간을 포함해 10년 동안 주장할 수 있으려면 각 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신요구통지를 해야 하고(법10조1항), 이 통지가 이 기간 내에 임대인에게 도달해야 합니다.

임차인의 계약갱신요구권에 대해서는 9억원을 초과하는 임대차에 대해서도 적용이 됩니다(법 2조 3항). 즉 보증금액이 9억원을 초과한 임대차에 대해서도 임차인은 계약갱신요구권 행사를 통해 10년 동안의 임대차기간을 주장할 수 있습니다.

위 9억원은 월세도 포함된 금액입니다. 상가건물 임대차에서는 보증금 외에 차임이 있는 경우에는, 차임액을 환산해 그 환산보증금을 보증금액에 포함합니다(법 2조 2항, 시행령 2조 2항, 3항).

즉, ‘보증금액 = 보증금 + (월세 × 100)’이 됩니다. 예를 들어 보증금이 2억원이고 월세가 300만원이라면 보증금액은 5억원이 됩니다[2억원 + (300만원 × 100)].

다만 9억원을 초과하는 임대차에 대해서는 차임 또는 보증금의 증액을 ‘100분의 5의 금액을 초과하지 못한다’는 규정은 적용되지 않습니다(제10조 3항 본문은 적용 대상으로 하고 있으나, 단서 조항은 적용 대상이 아닙니다).

9억원을 초과하는 상가건물임대차의 계약갱신에는 법 10조 3항의 단서(차임과 보증금을 5% 이내에서만 증액할 수 있는 규정)가 적용되지 않으나 법 10조의2(계약갱신의 특례)가 적용되므로, 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

계약갱신요구권에 의해 임차인에게 보장되는 의무임대차기간은 5년이었다가, 2018년 10월16일부터 10년으로 늘었습니다. 10년간 주장할 수 있는 규정은 개정된 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다(부칙 <제15791호.2018.10.16.>).

“2018년 10월16일 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미”에 대해 대법원은 2021년 12월16일 2021다257255 판결에서 이렇게 선고했습니다. 

「상가건물 임대차보호법」이 2018. 10.16. 법률 제15791호(이하 ‘개정법’이라고 하고, 개정되기 전의 법은 ‘구법’이라고 한다)로 개정되고 같은 날 시행됨에 따라, 임차인이 계약갱신을 요구해 연장할 수 있는 최대 임대차기간이 구법의 5년에서 10년으로 늘어났다(제10조 제2항, 이하 ‘개정조항’이라고 한다). 개정법 부칙 제2조는 개정조항을 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다”고 규정했다. 여기서 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’란 2018. 10. 16. 이후 계약이 처음 체결됐거나, 개정법 시행 전에 계약이 체결되고 구법에서 인정되던 사유에 따라 2018. 10. 16. 이후 갱신하는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정법 시행 전 계약이 체결되고 그 후 만료되는 임대차의 전체 기간이 5년에 달했다면 구법에서 계약갱신요구로 연장할 수 있는 최대한에 다다랐으므로, 임차인은 개정법 부칙 제2조에 따라 개정조항의 적용을 받을 수 없고 더는 갱신을 요구할 수 없다」.

그렇다면 어떤 경우에는 5년이 적용되고, 어떤 경우에는 10년이 적용되는지에 대해 예를 들어 보겠습니다. 편의상 2018년10월16일 시행된 법을 ‘개정법’이라고 하고 개정법 이전에 시행되던 법을 ‘구법’이라고 하겠습니다. 

임차인 갑이 2018년 6월1일부터 2023년 5월30일까지 5년간 계약했다면 계약기간이 끝나는 2023년 5월30일에 구법에 따른 의무임대차기간(5년)이 경과하므로 갑은 계약갱신요구를 할 수 없습니다. 

임차인 을이 2015년 6월1일부터 2017년 5월30일까지 2년간 최초계약했고, 2017년 6월1일부터 2019년 5월30일까지 2년간의 1차 갱신을 했다면, 2019년 5월30일에 구법에 따른 의무임대차기간 5년 중 1년이 남아 있으므로 을은 갱신요구를 할 수 있고, 계약갱신을 요구할 수 있는 총 기간은 위 1년이 아니라, 개정법에 따라 최초임대차 시작일인 2015년 6월1일부터 10년을 초과하지 않는 기간까지의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있다는 취지입니다.

임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 ①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ②임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등 법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 이를 거절할 수 있습니다(법 10조 1항 단서).
 

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)