[Q] 2020년 3월부터 3년간 임대차계약을 체결하면서 사업자등록을 내고 제조업 공장을 운영했습니다. 그런데 임대인은 공장은 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아니므로 계약 종료일에 나가라고 합니다. 저는 연장하고 싶은데 방법이 있을까요?

[A] 상가건물임대차보호법 제2조 의하면 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 대해 적용한다고 규정하고 있으며 제3조제1항에서는 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

따라서 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로, 영리 목적으로 임대차 목적물을 영업용으로 사용하는 임대차를 의미한다고 할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비춰 보아 영업용으로 사용하느냐 안하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 합니다.

단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등만을 하는 공장, 창고용은 영업용으로 사용했다고 볼 수 없지만, 공장 창고 등이 있다고 하더라도 임대차 목적물을 일부를 영업용으로 겸해 사용하면서 영리 목적으로 하는 활동이 함께 이뤄졌다면 임대차보호법의 적용 대상인 상가건물에 해당해 상가건물임대차보호법에 적용받을 수 있습니다.

대법원에 판례에서도 임차인이 임대인의 소유건물 중 1층 일부를 보증금 2500만원, 임차기간을 5년으로 정해 임대차계약을 체결하고 세무서로부터 ‘OO도금’이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 임차 부분에서 도금작업을 하면서 인접한 컨테이너박스에서는 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동의 사실관계를 인정하면서 이 사건 임차 부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이뤄진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차 부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이뤄지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아니라고 판단한 원심 판단을 파기 환송한 사례가 있습니다. 

따라서 질문자가 단순히 제조업만 하는 것이 아니라, 영리 목적으로 임대차 목적물 일부를 영업용으로 사용한 경우 상가건물임대차보호법 적용범위에 포함될 수 있습니다.

임차인이 위와 같이 상가임대차보호법에 적용받는다면 동법 제10조에 의해 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있으며 계약갱신요구에 의한 임대차기간은 1년입니다.

다만 임대인도 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등, 임대인에게 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.

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[김기윤은?]

부동산전문변호사