[Q] 제가 장사하는 상가건물 내에 다른 장사하시는 분이 있는데, 건물의 공용부분인 복도와 로비 등에 카운터와 자판기를 설치하고 영업하고 있습니다. 복도나 로비는 상가를 쓰는 모든 사람이 쓸 수 있는 곳이라고 알고 있는데, 개인용도로 사용하는 게 법적으로 문제가 없는지 궁금합니다.

[A] 집합건물의 공용부분은 구분 소유자 전원의 공유에 속하며 공유자들은 공용부분을 용도에 따라 사용할 권리를 가지며 그 지분비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취할 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조, 제11조, 제17조).

집합건물법 제10조 ①항은 ‘공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다’, 제11조는 ‘각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다’, 제17조는 ‘각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다’고 규정하고 있습니다. 

대법원은 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구분 소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용했더라도 다른 구분소유자에게 손해가 발생했다고 볼 수 없기 때문에 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 적이 있습니다(대법원 1998년 2월10일 선고 96다42277, 42284 판결). 

그러나 최근 대법원은 입장을 바꿔, 공용부분을 별개 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 무단점유로 인해 다른 구분 소유자들은 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해된 것으로 보고 민법 제741조의 부당이득이 발생한 것이라고 판시했습니다(대법원 2020년 5월21일 선고 2017다220744 건물인도 전원합의체 판결).

따라서 질문해주신 내용에서와 같이 공용부분인 복도와 로비에서 개인영업을 하는 것은 불법이라고 할 수 있습니다. 이런 부당이득의 경우 지분 소유자가 자신의 지분비율 만큼의 부당이득 반환청구를 하거나, 상가건물의 관리단이 직접 부당이득의 반환청구를 할 수 있습니다. 

다만 상가건물 관리단과 상가번영회는 다른 개념입니다. 상가건물관리단은 상가 소유자들이 결성한 단체고, 상가번영회는 상가에서 장사를 하는 사업자들이 결성한 단체입니다. 상가건물 관리단에서 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 그리고 공용부분을 더 이상 사용하지 마라는 취지의 인도청구도 하실 수 있습니다. 
 

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[김기윤은?]
형사전문변호사 (대한변호사협회 인증)