[Q] 임차인과 임대차기간 5년, 보증금 1억, 월차임 200만원, 월차임은 매달 말일에 지급하기로 하는 건물 임대차계약을 체결했습니다. 임차인은 임대차시작이후 3개월이 지났을 때, 월차임을 연속으로 몇 차례 연체했지만, 보증금으로 받아낼 수 있다는 생각에 크게 신경 쓰지 않았습니다. 

그런데 임대차기간이 종료되고, 임차인은 계약연장을 요구하면서 건물인도를 거부하고 있습니다. 제가 속히 건물서 퇴거하기를 통보하면서 밀린 월차임은 보증금서 공제하겠다고 하자, 월차임은 이미 소멸시효가 완성돼 공제할 수 없다고 주장하고 있습니다. 정말로 월차임을 공제할 수 없는 걸까요? 계속 건물서 퇴거안할 경우  어떻게 돌려받아야 할까요?

[A] 임대료는 민법 제163조에 의해 소멸시효가 3년이며, 임대료의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행합니다. 따라서 질문의 경우 월차임의 소멸시효는 월차임을 지급하기로 했던 매달 말일마다 기산이 된다고 할 것입니다. 

한편 소멸시효는 민법 제183조에 따라 소멸시효의 이익은 미리 포기하거나 소멸시효를 법률행위에 의하여 배제, 연장 또는 가중할 수 없습니다.

그렇다면 질문에서 임대차계약기간 초반에 연체된 월차임은 각 월차임마다 시효가 진행되었다고 할 것이고, 현재 3년이 지났기 때문에 그 사이에 질문자가 연체된 차임 요구를 명시적으로 하는 등의 다른 소멸시효중단 사유가 없다면 연체된 차임의 소멸시효는 완성됐다고 할 것입니다. 

한편 기본적으로 임대차계약에 있어 차임과 같이 임대차보증금이 담보하는 채무는 임대차관계 종료 후 임차목적물 반환시 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제가 됩니다. 

다만 임대차계약 종료 전에는 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금서 당연히 공제되지는 않으며 임차인도 보증금을 이유로 차임지급을 거절할 수 없습니다.

그렇다면 소멸시효가 완성된 차임도 임대차보증금에서 공제할 수 있는 문제가 되는데 이에 대해 대법원은 “임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조 의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다”고 판시하고 있습니다.

따라서 질문자는 차임채권의 소멸시효가 완성되었음에도 불구하고 임대차보증금서 연체차임을 공제할 수 있습니다. 아울러 임차인이 계속 건물인도를 하지 않을 경우 명도소송을 통해 이를 해결할 수 있을 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원