[Q] 저는 작은 건설사를 운영하고 있습니다. 작년 가까운 지인으로부터 고객을 소개를 받아 원룸 건축 공사를 진행해 주기로 했습니다. 하지만 계약당시 자금이 없다는 이유로 건물을 지어주면 완공 직후에 공사대금을 지급한다고 했고, 건물을 완공했습니다.

하지만 건물이 완성됐음에도 발주자는 공사대금을 지급하지 않고 공사대금을 독촉하고 있는데 현재 자금이 없다고 하고 있습니다. 이런 경우 ①제가 유치권을 행사해 건물을 점유할 수 있을까요? ②또한 공사대금을 계속 주지 않는 경우 건물의 일부를 사용해 수익을 가져가도 되는지 궁금합니다.

[A] 우선 결론부터 말씀드리자면 질문자는 완공한 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있고, 또한 일부 사용해 수익을 가져가는 것은 원칙적으로 허용되지 않으며 구체적으로 수익을 얻은 내용에 따라 부당이득을 반환해야 될 수도 있습니다. 유치권은 민법 제320조에 규정하고 있는 법정담보물권제도입니다.

상대방에 대해 특정한 물건에 관해 생긴 채권을 변제받아야 할 경우에 물건을 유치, 즉 점유할 권리를 인정해주는 제도입니다. 유치권이 성립하기 위해서 살펴보아야 할 첫째 요건은 상대방에 대한 채권이 점유할 물건과 관련성, 이른바 ‘견련관계’가 있는가 여부입니다.

질문자는 현재 건물 공사를 해주고 그 대가인 공사대금을 받지 못한 상태이므로 상대방에 대한 공사대금 채권이 있는 것이므로 점유할 물건인 신축건물과 견련관계가 있다고 볼 수 있습니다.

둘째로는 과연 상대방이 질문자에게 공사대금을 변제할 시기가 도래했는지가 문제가 됩니다. 질문자는 상대방과 채권의 변제기를 건물 완공직후에 지급하기로 약정했으므로 이미 변제 시기는 도래했다고 봐야 합니다.

이와 관련해 상대방이 변제시기와 관련해 구청으로부터 사용승인 절차를 받은 이후라거나 보존등기를 완료한 이후라는 등 다퉈나올 가능성도 있습니다. 따라서 변제기 약정 시점을 증명할만한 상대방과의 계약서, 대화내용 등을 증거로 구비해두실 필요성이 있습니다.

질문자의 경우는 첫째, 둘째 요건을 만족시키므로 셋째 공사한 건물에 대한 점유를 하실 수 있습니다. 유치권자로서 점유를 할 경우에는 직접적으로 점유를 하는 것뿐만 아니라 간접점유도 가능합니다.

즉 질문자의 회사 직원, 또는 질문자가 유치권점유를 목적으로 고용한 용역업체, 경비업체 등이 점유할 수 있습니다. 다만 유치권 자체는 채무자인 상대방의 변제를 간접적으로 강제하는 권리이기 때문에 채무자가 직접 점유하게 할 경우에는 효력이 없으므로 유의하시길 바랍니다.

이같이 질문자가 공사건물을 점유하는 것과는 별개로 민법 제324조에 따라 사용 및 수익하는 데는 채무자의 승낙이 있어야 하므로 불가능하다고 봐야 하며, 예외적으로는 건물을 보존하기 위해서 불가피하게 사용하는 정도는 사용이 가능하다고 규정하고 있습니다.

따라서 만약 질문자가 건물을 점유하면서 사용하는 행위는 불법행위는 아니나, 사용이익에 대해서는 채무자에게 부당이득으로 반환하거나 질문자의 채권과 상계처리가 될 수 있습니다.

그리고 가장 주의해야 할 점은 유치권을 행사한다고 해서 공사대금채권의 소멸시효가 중단되는 것은 아니라는 점입니다. 이에 대해서 민법 제326조에서 명시해 규정하고 있는데요.

아무리 건물을 점유한다 해도 이는 단지 유치권을 행사하는 것일 뿐, 피담보채권의 소멸시효는 진행하므로 공사대금채권의 소멸시효기간인 3년 이내에는 채권과 관련된 가압류, 가처분, 청구소송등 시효중단 조치를 취하셔야 합니다.

<02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원