[Q] 저는 상가건물의 임차인으로써 건물소유자와 보증금 1억에 월세 200만원으로 상가건물임대차계약을 체결했습니다. 다음 달이면, 상가임대차계약이 종료됩니다. 몇 일전에 건물소유자로부터 원상회복을 하라면서 내용증명을 받았습니다. 내용증명을 받아보니, 다른 업종의 상가가 들어와서 새롭게 인테리어를 할 예정이니 건물신축 당시를 기준으로 원상회복을 하라는 것입니다.

그런데 저는 최초 임대차계약체결 당시에 있는 시설을 그대로 사용하고 있으며 시설을 변경한 것이 없는데, 제가 건물신축 당시를 기준으로 원상회복을 해 주어야 하나요? 그리고 상가소유자는 원상회복을 해 주지 않으면 보증금을 주지 않겠다고 하는데, 이게 맞는 말인가요?

[A] 질문의 핵심은 ‘상가건물임대차계약이 종료되었을 때, 원상회복의 기준이 무엇이냐?’입니다. 일반적으로 상가임대차계약서를 보면 ‘임차인은 본 계약이 종료한 경우는 본 점포를 원 상태로 회복시켜 임대인에게 명도해야 한다’고 원상회복에 관해 기재돼 있습니다.

상가임대차계약체결 당시, 원상회복 기준에 관해 구체적으로 정하지 않아 종종 분쟁이 발생합니다. 위 질문에서 건물소유자의 요청대로 신축건물 당시를 기준으로 해야 할 것일까요? 정답은 그럴 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 판단기준은 임대차계약체결 당시, 원상회복의 기준에 관하여 특별한 약정이 존재하였느냐에 따라 달라집니다.

대법원은 “별도의 약정이 없는 한 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지”라고 판시했습니다. 대법원의 판시에 따르면, 임대차계약당시 원상회복기준에 관해 특별한 약정이 존재하지 않는 이상 질문자는 임대차계약체결 당시를 기준으로 원상회복을 해 주면 됩니다. 다만, 추후 분쟁에 대비하여 원상회복 공사를 하기 전, 임차인은 상가건물소유자에게 내용증명 등을 통해 사전협의를 하시는 것이 좋습니다.

그리고 원상회복을 해 주지 않는다고 보증금반환을 청구할 수 없느냐에 관해, 원상회복과 보증금반환은 별개의 문제입니다. 즉, 임차인은 원상회복을 해 주지 않아도 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 다만, 일정 금액이 보증금에서 공제될 수 있습니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원