아파트 분양시장에서 ‘학세권’의 영향력이 한층 선명해지고 있다. 자녀가 있는 대한민국 모든 부모의 관심사는 당연 교육이다. 학군에 따라 집을 선택하는 것은 문화가 됐을 만큼 큰 의미를 갖는다.

같은 ‘학세권’이라고 해도 좀 더 경쟁력 있고 차별화된 환경에 대한 요구가 높아지고 있다. 과거에는 특정 구나 동 단위의 광역 학군이 가격을 좌우했다면, 이제는 같은 생활권 안에서도 단지와 학교 간 물리적 거리와 통학 동선의 안전성에 따라 집값이 엇갈리는 ‘마이크로 양극화’ 현상이 나타나고 있다.

마이크로
양극화

특히 초등학교를 단지 안에 두거나 반경 500m 이내에 위치한 단지는 시장 상황과 무관하게 높은 선호를 유지하며 가격 격차를 벌리고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 12월 서울 강동구 강일동 ‘강일리버파크 6단지’ 전용 84㎡는 13억원(13층)에 거래됐다. 반면, ‘강일리버파크 1단지’ 전용 84㎡는 11억2000만원(10층)에 거래돼 약 8000만원의 격차를 나타냈다.

두 곳은 같은 강일리버파크 단지로 입주 시기와 면적이 유사하지만, 단지 배치에 따른 초등학교 접근성에서 차이가 난다. 6단지는 강일초가 단지 바로 앞에 위치해 있지만, 1단지는 통학 거리가 도보 10분을 넘어가고 큰 대로를 건너야 한다는 점이 가격에 반영된 것으로 풀이된다.

이 같은 흐름은 3040세대가 주택 시장의 주력 수요층으로 자리 잡으면서 더욱 뚜렷해지고 있다. 맞벌이 가구 증가로 자녀의 ‘안전한 도보 통학’이 중요한 가치로 떠오르며, 이에 대한 지불 의사가 과거보다 크게 높아졌기 때문이다.

모든 부모 관심사 ‘교육’
‘리얼 학세권’ 단지 각광

학세권은 단순한 교육 여건을 넘어 돌봄 부담을 줄이고, 일·가정 양립을 지원하는 생활 인프라로 인식되고 있다. 매매는 물론 전세 시장에서도 안정적인 수요를 확보하며 상대적으로 높은 가격 방어력을 보인다. 분양 시장에서도 학세권에 대한 선호 현상은 확인된다.

한 부동산 분석업체에 따르면 2025년도 전국 1순위 청약 경쟁률 상위 5개 단지 모두가 초등학교를 반경 500m 또는 5분 이내에 둔 ‘도보 통학권’에 위치한 것으로 조사됐다.

한 부동산 전문가는 “입지와 상품성이 비슷한 단지라도 학교까지 이동 소요 시간이 5분이냐 15분이냐에 따라 체감 가치가 크게 달라진다”며 “초등학교를 안전하게 도보로 이용할 수 있는 리얼 학세권 단지는 시장 변동기에도 가격 방어력이 상대적으로 높은 편”이라고 말했다.

다음은 경기·인천 리얼 학세권 단지.

▲시흥거모 대방 엘리움 더 루체= 경기도 시흥 거모지구 첫 번째 민간분양 아파트인 ‘시흥거모 대방 엘리움 더 루체’가 입주까지 계약금 5% 정액제로 초기 부담을 낮춰 분양 중이다. 현재도 1차 계약금 100만원에 동호 지정 계약이 가능하다. 시흥거모 공공주택지구 내S-2BL, B-2BL일원에 1·2단지, 총 682세대로 조성된다. 첫 번째 민간분양 아파트라는 점과 공공택지 분양가 상한제 단지라는 장점을 가지고 있다.

전 세대 100% 4베이 판상형 구조의 맞통풍 설계로 채광과 환기가 우수하다. 타사 대비 넓은 5.5m(122타입 기준) 광폭 거실 특화 설계로 여유로운 주거 생활이 가능하다. 122타입 기준, 방 5개로 실사용 면적을 극대화하였으며, 와이드형 주방(옵션 선택 시), 통합 팬트리 공간 등 고객의 니즈에 맞는 특화 설계를 반영했다.

유리 난간 창호를 적용하여 탁 트인 전망과 개방감은 물론 시흥거모지구 랜드마크 단지로서 가치를 확보했다. 고급 대형 아트월, 주방 벽 및 상판 엔지니어드스톤, 13인치 월패드, 시스템 가구, 벤치형 신발장, 전동 빨래건조대 등 고급 마감재를 한시적 무상 옵션으로 제공한다. 단지 내에는 실내 골프연습장, 피트니스센터, 북카페 등이 적용된 커뮤니티 시설도 계획돼 있다. 세대당 약 1.86 대 1(1단지 기준)의 넉넉한 주차 대수로 늦은 시간 이중 주차 스트레스 없이 주차가 가능하다.

지하철 4호선과 수인분당선을 이용할 수 있는 신길온천역이 인접해 위치하고 있다. 서해선, 신안산선(예정)을 이용할 수 있는 시흥시청역과 초지역을 통해 다양한 수도권 광역철도망을 이용함으로써 서울 주요 도심으로의 높은 접근성을 갖췄다. 시흥 배곧서울대병원(29년 개원 예정), 시흥신세계프리미엄아울렛, 트레이더스안산점, 롯데백화점안산점 등 주변 생활 편의시설을 편리하게 이용 가능하다.

안전한
도보 통학

단지 인근 도일초등학교가 도보 5분 거리에 위치해 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능하다. 시흥거모지구 내 계획 예정인 중학교(거모1중)와도 도보 5분 거리 입지에 있어 접근성이 우수하다. 단지 바로 앞에 수변 공원(예정)과 산들공원 등이 위치해 탁 트인 조망과 일상에 휴식을 더할 수 있는 쾌적한 정주 여건도 품고 있다.

▲북오산자이 리버블시티= 경기도 오산시의 내삼미2구역 내 지구 첫 분양단지인 ‘북오산자이 리버블시티’가 무순위 청약을 진행 중이다. 지하 2층~지상 29층, 10개동 규모로 구성되며, 전용 59~127㎡ 총 1275가구의 대단지로 조성된다.

단지는 남동·남서향 판상형 위주의 설계로 채광과 통풍이 뛰어나며, 넓은 동 간 거리를 확보해 주민들의 사생활 보호와 일조량, 조망권을 극대화했다. 가구당 1.5대의 넉넉한 주차 공간도 갖췄다. 주택형별로 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 베타룸 등 수납공간도 제공해 공간 효율성도 높였다.

자이만의 특화 커뮤니티인 ‘클럽 자이안’도 눈길을 끈다. 클럽 자이안에는 GDR이 적용된 골프연습장과 피트니스 센터, 필라테스, GX룸 등 다양한 운동시설과 사우나, 작은 도서관, 독서실, 게스트하우스 등 입주민의 라이프스타일을 고려한 다양한 편의시설이 들어선다.

입주민의 풍성한 여가 생활을 위한 교보문고 북 큐레이션 서비스가 도입되며, 유명 브랜드 감성을 담은 카페테리아도 마련된다. 이 외에도 라운지를 갖춘 티하우스와 특화 조경을 갖춘 단지 내 대규모 공원도 조성된다.

단지 바로 앞으로 초등학교가 신설될 계획으로 안전한 통학이 가능한 ‘초품아’ 입지를 확보했다. 단지 남측과 북측으로는 근린공원도 조성돼 쾌적한 녹지 환경을 누릴 수 있다. 구역 내 복합용지에는 학원·음식점·마트를 비롯한 생활형 상업시설 등도 들어설 것으로 보여 향후 편리한 생활환경이 갖춰질 예정이다.

5분이냐
15분이냐

롯데백화점 동탄점, 트레이더스 홀세일 클럽 동탄점, 한림대학교 동탄성심병원 등 주요 편의시설과 동탄 학원가에 접근할 수 있다. 이마트 오산점, 롯데마트 오산점, CGV 오산중앙점 등 오산시 내 생활 편의시설도 근거리에서 이용 가능하다. 이와 함께 삼성전자 기흥·화성사업장과 평택캠퍼스, 수원 삼성디지털시티, LG디지털파크, 동탄테크노밸리, 동탄일반산업단지, 오산가장일반산업단지 등 주요 산업단지가 인접해 있어 출퇴근 접근성도 확보된다.

내삼미2구역 지구단위계획구역은 오산시 내삼미동 일대 24만 134㎡에 걸친 도시개발사업지로, 수도권제2순환고속도로 북오산IC가 인접해 경부고속도로 진입이 쉽고 지하철 1호선 오산대역 이용도 편리한 교통 환경을 갖췄다. 여기에 동탄신도시와 차량으로 5분 거리에 위치한 입지적 장점을 갖춰 개발이 마무리되면 오산의 신흥 주거지로 자리매김할 것으로 기대된다.

GS건설이 A1블록에서 분양 중인 북오산자이 리버블시티를 비롯해 향후 공급 계획에 있는 A2블록 1517가구를 합쳐 공동주택 총 2792가구가 들어서 미니신도시급 자이 브랜드 타운이 조성될 전망이다. 초등학교·근린공원·복합시설 등 주거 필수 인프라도 갖춰질 계획이다.

▲포레나더샵 인천시청역= ㈜한화 건설부문과 ㈜포스코이앤씨는 인천 남동구 구월동 1140-1번지에 ‘포레나더샵 인천시청역’을 분양한다. 올해 처음으로 공급되는 2000가구 이상의 대단지이자, 대형 건설사 컨소시엄으로 구성된 브랜드 아파트다.

단지는 상인천초등학교 주변 간석동 311-1번지 일대를 재개발하는 사업으로, 지하 4층~지상 최고 35층, 총 24개 동, 전용면적 39~84㎡ 총 2568가구 중 735가구가 일반분양 물량이다. 일반분양 면적별 공급은 △49㎡ 46가구 △59㎡A 383가구 △59㎡B 306가구로 구성된다.

대금 납부 비율을 계약금 5% (1차 계약금 1000만원 정액제), 중도금 60%, 잔금 35%로 책정해 수분양자의 자금 부담을 줄였다. 단지가 들어서는 인천시는 비규제 지역으로 취득·양도세 관련 규제가 없고 실거주 의무도 적용되지 않는다.

입지·상품성 비슷한 단지
학교까지 거리가 체감 가치

인천지하철 1·2호선 환승역인 인천시청역과 1호선 간석오거리역이 도보권인 역세권 단지로, 경인로를 통해 수도권 제1·2순환고속도로 및 제2경인고속도로 진입이 수월하다. 인천시청역은 향후 GTX-B노선 개통이 예정돼 있다.

단지 바로 앞 상인천초교를 품은 ‘초품아’ 입지에 반경 1㎞ 내 상인천중, 신명여고, 인제고 등 다수의 학교와 구월동 학원가가 밀집한 원스톱 학세권을 형성하고 있다. 홈플러스, 롯데백화점, 가천대길병원 등 대형 쇼핑·의료시설과 인천시청 등 주요 행정기관도 가깝다.

▲영종국제도시 신일 비아프 크레스트= ㈜신일은 인천 영종구 영종하늘도시 A19BL(1단지)과 A20BL(2단지)에서 ‘영종국제도시 신일 비아프 크레스트’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 21층, 전체 11개동, 총 960가구(1단지 444가구·2단지 516가구) 규모로 조성되며, 전용 84㎡와 114㎡의 타입으로 구성된다.

대지면적의 약 43%를 조경으로 구성한 공원형 아파트로 설계됐다. 석가산과 수경시설을 도입하고, 블록별로 바닥분수와 웰컴 수경 공간을 배치해 차별화된 외부 공간을 조성했다. 주민운동시설, 휴게 공간, 어린이·유아 놀이터도 균형 있게 배치해 실사용 중심의 조경 설계를 구현했다. 세대 위치에 따라 인천대교·오션뷰·씨사이드파크의 트리플 조망이 가능하다.

단지 앞 초등학교는 2024년 7월 중앙투자심사에서 조건부 승인을 받고 2029년 3월 개교가 예정됨으로서 ‘초품아’ 입지를 갖췄다. 인천하늘고·과학고·국제고 등 명문 학군으로의 원활한 접근성으로 초·중·고로 이어지는 교육 인프라도 탄탄하게 마련돼있다. 약 177만㎡(53만평) 규모의 씨사이드파크와 맞닿은 공세권 입지에 더해, 인근에는 우체국·영종구청(계획)·경찰서(계획) 등이 들어서는 행정타운 조성도 예정돼 있다.

단지 인근 씨사이드파크에는 캠핑장, 레일바이크, 해안 산책로, 바다전망대 등 다양한 여가시설이 조성돼 있어 주거와 힐링을 동시에 누릴 수 있는 환경을 갖췄다. 주차 공간은 세대당 1.5대로 넉넉하게 확보했고, 확장형 주차면도 법정 기준 30%를 크게 웃도는 50~53% 수준으로 계획했다.

너도나도
‘초품아’

영종과 청라를 잇는 청라하늘대교가 올해 1월5일 정식 개통되면서, 영종은 더 이상 ‘공항 섬 도시’가 아닌 서울과 직결된 생활권으로 재편되고 있다. 교통 접근성 개선 효과가 가시화되자, 운서역 일대를 중심으로 한 직주근접 주거지의 가치가 다시 부각되는 모습이다. 청라하늘대교는 영종국제도시와 청라국제도시를 연결하는 총연장 4.68㎞, 왕복 6차로 규모의 해상 교량이다.

청라하늘대교의 개통은 수도권 서부권의 물류, 관광, 주거 생활권을 통합하는 가장 큰 교통 호재다. 개통과 함께 영종에서 청라까지 이동 시간이 10분대로 단축됐고, 이를 통해 여의도·마곡 등 서울 서부권 접근성도 크게 개선됐다.

분양 조건에서도 실수요자의 부담을 낮췄다. 계약금 10%에서 계약금 중 5%만 납부하도록 조건을 조정했다. 계약금 5% 가운데 1차 계약금으로는 1000만원만 납부하면 된다. 통상 분양 계약 시 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 일시에 마련해야 하는 점을 고려하면 소액으로 계약이 가능하도록 한 셈이다.

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