[Q] 아파트 등 집합건물 건물등기부에 “전세권은 건물만에 관한 것”이라고 등기가 돼있습니다. 집합건물의 건물에만 설정된 전세권은 대지의 매각대금서 우선변제를 받을 수 없나요?

[A] 건물등기부에 대지권등기가 돼있다면 대지의 매각대금 중에서도 전세권에 기한 우선변제를 받을 수 있습니다. 건물에 대한 전세권자는 토지가 경락된 경우, 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 토지의 매각대금서 우선변제를 받지 못합니다.

전세권의 목적인 부동산은 1필의 토지 또는 1동의 건물의 전부라야 할 필요는 없고, 그 일부라도 무방합니다. 그러나 부동산의 일부에 대해 전세권설정 등기를 신청하고자 할 경우에는 전세권의 범위를 특정하고 그 부분을 표시한 지적도나 건물도면을 첨부정보로 제공해야 합니다(부동산등기법 제72조, 부동산등기규칙 제128조 제2항). 

그러므로 건물의 특정 부분이 아닌 공유지분에 대한 전세권은 등기할 수 없습니다(등기예규 제1351호). 따라서 집합건물의 전유 부분에 대한 전세권자는 건물 부분에 대해서만 전세권설정 등기를 할 수 있고 대지사용권의 목적인 토지(공유지분)에 대해서는 전세권설정 등기를 할 수 없어, 전세권은 건물만에 관한 것이라는 취지의 부기등기를 하게 됩니다. 

하지만 대지사용권인 공유지분에 관해 건물 부분(전유 부분)과 분리해 처분할 수 없다는 취지의 등기, 즉 대지권인 취지의 등기가 경료된 이상, 전유 부분에 대해 설정된 전세권은 대지권에 대해서도 미친다고 할 것이므로, 전유 부분에 대해서만 설정된 전세권이라도 대지권의 매각대금 중에서도 우선변제를 받습니다(대법원 2008다67217 판결). 

첫 경매개시결정 기입등기 이전에 등기된 전세권은 그것이 말소기준권리보다 후순위이고 매각으로 소멸하는 때에는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다(민사집행법 148조 4호). 

그러나 최선순위 전세권자가 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다. 전세권이 언제 종료됐는지, 전세권의 목적물이 건물인지 토지인지에 상관없이 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의해 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 전세권은 매수인에게 인수됩니다.

반대로 배당요구를 하면 존속기간이 언제든지 상관없이 전세권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제4항, 2009다40790).

또 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비춰보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기해 경매법원에 배당요구를 했다면 배당요구를 하지 않은 전세권에 관해서는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으므로(2009다40790), 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

전세권이 매수인(경락인)에게 인수되는 경우는 어떻게 알 수 있을까요? 매각물건명세서를 보면 됩니다. 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 때에는 매각물건명세서 상 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의해 그 효력이 소멸하지 않는 것’ 란에 위 전세권을 기재해야 합니다(2009다40790).

한편 건물전세권의 경우에는 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대해 갱신거절의 통지 등을 하지 않은 채 당초 전세권의 존속기간이 만료된 때에는 종전과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보는(다만 존속기간에 관해서는 그 정함이 없는 것으로 본다) 법정갱신이 인정되나(민법 312조 4항), 토지전세권에 대해서는 법정갱신이 인정되지 않습니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)