부동산 불황기에도 100실 미만 오피스텔과 지식산업센터가 틈새 투자처로 관심을 끌면서 투자자들의 이목이 집중되고 있다. 아파트에 비해 상대적으로 규제가 덜한 주거용 오피스텔에 청약 신청이 몰리고 있는데, 특히 100실 미만 오피스텔을 중심으로 투자 수요까지 모여 청약 시장이 과열되고 있다.
오피스텔 신규 분양에서 청약 미달 단지가 잇따르는 가운데 전매 제한 규정을 피한 99실 이하 오피스텔 청약은 높은 경쟁률을 보인 것으로 나타났다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올 상반기 서울에서 분양한 총 9개 오피스텔 중 99실 이하인 6개 오피스텔이 전부 1순위 청약에서 모집인원을 채웠다.
386대1
256대1
최고 경쟁률은 지난 3월 분양한 서울 용산구 ‘용산 투웨니퍼스트99’에서 나왔다. 전용면적 49.52㎡인 C타입의 거주자우선전형 경쟁률이 386대1에 달했다. 지난 4월 분양한 95실 규모의 서울 동대문구 ‘신설동역자이르네’ 오피스텔 역시 평균 41.98대1, 최고 256.5대1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 서울 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’ 등 일부 서울 아파트의 경우 무순위 청약, 이른바 ‘줍줍’에서도 주인을 찾지 못한 것과 대조적인 분위기다.
올 하반기에도 99실 이하 오피스텔이 인기를 이어가고 있다. 지난 8월 서울 강동구 길동에 들어서는 ‘디유니크 강동 투웨니퍼스트’는 오피스텔 및 라이브 오피스 청약에서 우수한 성적을 기록했다. 청약 접수 결과 3개 군 총 70실 모집에 384건이 접수돼 평균 5.49대1의 우수한 경쟁률로 마감됐다. 최고 경쟁률은 3군에서 나온 16.86대1로 집계됐다.
경기도에선 나란히 붙어있는 단지의 청약 성적이 99실 이하 여부로 갈린 사례도 있다. 지난 4월 청약 접수를 받은 ‘덕은 DMC 에일린의뜰 센트럴(8·9·10블록)’은 총 210실 모집에 9117명이 몰려 평균 경쟁률 43대1을 기록했다. 최고경쟁률은 227대1을 기록한 10블록 전용면적 84㎡(고양시 거주자 우선)형이다.
66실 규모로 조성되는 10블록은 전매 제한 규정을 피했다. 반면 100실 이상인 8·9블록의 경쟁률은 다소 낮았다. ‘덕은 DMC 에일린의뜰 센트럴’ 8·9블록의 공급 규모는 총 144실이다. 이 단지의 최고 경쟁률은 14.22대1로, 전용 84㎡형 거주자 우선전형에서 나왔다. 10블록과 도로 하나를 사이에 두고 붙어있지만, 최고 경쟁률은 10블록의 16분의 1 수준이었다.
100실 미만 오피스텔·지식산업센터 주목
아파트에 비해 상대적으로 규제 덜해 인기
오피스텔이 높은 청약 경쟁률을 기록한 배경 중 하나는 공급 물량이 100실 미만으로, 분양권 전매 제한 규제를 피했기 때문이다. 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(건축물분양법 시행령)에 따르면 투기과열지구나 조정대상지역에서 분양하는 100실 이상 오피스텔은 소유권 이전 등기일까지 전매할 수 없다. 이에 따라 공급업체들도 앞다퉈 99실 이하로 오피스텔을 분양하고 있다.
또 청약에 대한 제약이 없는 점도 한몫하고 있다. 100% 추첨으로 당첨자를 선정하기 때문에 청약 가점에 대한 부담도 없다. 청약 시 주택 소유 여부도 따지지 않고, 분양권 상태에서는 주택으로 분류되지 않아 취득세 중과 대상도 아니다. 지식산업센터 역시 틈새 상품으로 주목을 받고 있다. 지식산업센터는 제조업과 지식산업 등의 사업장을 비롯해 관련 지원시설이 복합적으로 입주하는 3층 이상의 집합 건축물을 말한다.
최근 지식산업센터가 오피스 대체 수단으로 부각되면서 많은 기업의 선호도가 증가하면서 공급이 늘어나고 있는 추세다. 수익형 부동산 시장 중에서도 지식산업센터가 특히 주목을 받는 이유는 아파트에 비해 상대적으로 규제가 적다는 점 때문이다. 각종 세금이나 대출규제, 전매 제한 등에서 아파트보다 자유로운 편이다.
예컨대, 지식산업센터는 분양가의 70~80%까지 대출을 받을 수 있어 소액으로도 분양이 가능하다. 매입뿐만 아니라 전세 대출도 까다로운 주택 시장과 확연히 대조되는 부분이다. 게다가 양도세 중과 대상에도 포함되지 않으며, 입주 기업들은 취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 혜택도 받을 수 있다. 주택 수에 포함하지 않기 때문에 보유세나 양도세 등에서도 제외된다.
한 부동산 전문가는 “최근 분양시장이 불황기에 있으나 틈새시장은 여전히 주목을 받고 있다”며 “대표적인 상품으로 100실 미만 오피스텔과 지식산업센터가 있는데 향후에도 이들 상품은 꾸준한 인기가 예상된다”고 말했다. 다음은 수도권에서 분양 중인 100실 미만 오피스텔과 지식산업센터.
▲월드메르디앙 용산= 서울 용산구 원효로3가 277-1번지에 ‘월드메르디앙 용산’이 분양 중이다. 지하 3층~지상 13층, 총 48실 규모 오피스텔로 전용 29㎡·39㎡의 중소형 특화 면적대로 구성돼 1인 가구가 많은 용산구 특성에 걸맞은 상품이라는 평가다.
투룸 복층타입의 와이드&트윈 구조를 적용해 공간 활용도를 높이고 쾌적한 주거 생활이 가능할 것으로 기대를 모으고 있다. 포겐폴과 엘리카 등 유럽 명품 브랜드로 내부 공간을 구성해 고급스러움도 높인다는 계획이다. 또한 커뮤니티 동을 따로 배치 설계해 쾌적한 편의시설 이용이 가능하다. 커뮤니티동에는 피트니스 센터, 공유오피스, 루프톱 등이 조성돼 입주민의 삶의 질을 높일 것으로 기대된다.
공급 업체들
앞다퉈 분양
도로교통망도 눈에 띈다. 원효대교와 강변북로까지 1분 만에 진입할 수 있어 서울은 물론 수도권 각 지역으로의 접근이 편리하다. 도로 인프라를 이용하면 여의도 약 7분, 신사동 약 17분, 디지털미디어시티 약 19분 만에 진입할 수 있다.
대중교통 인프라도 뛰어나다. 지하철 1호선과 경의중앙선, 고속철도가 지나는 용산역이 걸어서 10분 거리에 있다. 사업지가 용산역과 효창공원역, 마포역의 중간 지점에 조성돼 다양한 노선을 도보로 접근 가능하다. 사업지 인근에 용문전통시장, 이마트 용산아이파크몰점, 롯데시네마 등 다수 상업시설이 위치해 있다. 성촌근린공원, 한강을 걸어서 이용할 수 있는 등 정주성도 호평된다.
쾌적한 환경
시원한 교통
▲독산역 더라파엘= 더블 역세권 주거용 오피스텔인 ‘독산역 더라파엘’이 분양 중이다. 지하 1층~지상 11층 규모의 전용면적 43.17~44.11㎡, A~C타입, 3가지 타입으로 총 29실(A타입 10실, B타입 10실, C타입 9실)이 공급된다.
독산역 1번 출구에서 도보로 270m 거리에 위치한 역세권 대로변 주거시설이다. 오는 2024년 신안산선 신독산역이 개통되면 더블 역세권의 수혜를 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있다. 신안산선은 서울역에서 여의도역과 광명역을 지나 안산 한양대역까지 연결하는 광역 철도 노선이다. 3조3000억원이 투입되는 사업으로, 이를 통해 수도권 이동시간이 감소하여 광역 교통 문제가 해소될 수 있을 전망이다.
두산초등학교(병설 유치원 포함)가 도보로 30초면 닿는 학세권으로, 어린 자녀를 둔 신혼부부나 초혼부부들에게 높은 관심을 받고 있다. 이 오피스텔은 역세권과 풍부한 임대수요를 갖추고 수요 대비 공급이 한정적인 입지에 들어서며 높은 선호도를 얻고 있다.
▲청라 SK V1= 인천 청라국제도시 내 최대 규모를 갖춘 지식산업센터 ‘청라 SK V1’이 분양한다. 지하 2층~지상 10층, 연면적 약 12만6022.25㎡ 규모에 지식산업센터 493호실, 분양창고 26실, 근린생활시설 46호실로 구성된다.
상반기 서울서 분양 물량
6개 전부 1순위 청약 마감
직선형 드라이브인 시스템 설계로 화물차가 3번 회전으로 7층까지 쾌속 도달이 가능하다. 각 사업장 안으로 차량이 들어가 물류 효율을 높일 수 있는 도어투도어 시스템이 적용된다. 여기에 라이브오피스 테라스 설계로 채광과 환기를 극대화했다. 타 호실 대비 서비스 면적 추가 효과도 누릴 수 있고, 전 호실에 발코니를 배치해 공간 활용도와 쾌적성을 높였다. 입주자 회의실, 지상 1층 로비라운지(2개소), 지상 2~7층 포켓 휴게덱(4개소) 등 다양한 업무지원시설도 갖출 예정이다.
우선 탄탄한 교통 호재가 청라 SK V1의 가치를 높일 것으로 기대된다. 지하철 7호선 연장선이 개통될 예정(2027년)이며 가산디지털단지까지 30분대, 서울 강남지역까지 환승 없이 한 번에 이동 가능하다. 오는 2025년에는 영종과 청라를 잇는 제3연륙교가 개통 예정이다. 수도권 제2외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로가 인접해 수도권 이동과 인천국제공항 접근이 편리하다.
▲DMC 시티워크= 향동지구 내 마지막 지식산업센터인 ‘DMC 시티워크’도 인기를 누리고 있다. 지하 3층~지상 7층, 연면적 9만4797㎡ 규모를 들어선다. 업무형 공장과 제조형 공장으로 설계되며 커뮤니티 시설도 함께 마련된다. 주차 공간은 총 750대로 계획돼 법정 대비 250%로 넓은 공간을 이용할 수 있다.
향동지구 초입에 위치해 경의중앙선 향동역 역세권 지식산업센터로 입지가 뛰어나다. 강변북로와 올림픽대로, 서울문산고속도로, 내부순환로가 인접해 있어 차량 타지역으로 이동이 자유롭다. 임직원들의 근무만족도를 높이기 위해 다양한 커뮤니티 시설도 함께 들어선다. 편리하게 이용할 수 있는 회의실과 휴게실이 마련돼 있다.
넉넉한 주차
폭넓은 배후
옥상공원과 봉산과 망월산 등이 인접해 있어 쾌적한 근무환경도 누릴 수 있다. 여기에 층고가 최대 6m로 설계해 개방감도 높였다. 제조동 전 층에는 드라이브인 설계를 도입해 제조형 공장의 편의를 높였고, 일부 호실에는 발코니 설계와 중소형 평면의 섹션 오피스로도 활용할 수 있다. 폭넓은 배후수요를 갖춰 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다. 메이저 방송사와 미디어 기업이 들어선 상암 DMC의 대기업들을 모두 흡수시킬 것으로 보인다.
