[Q] 저는 임대인으로 임차인과 임대차 계약을 체결했습니다. 보증금이 부족했던 임대인은 은행에서 대출을 받아 임대인인 저에게 주고 저는 제 건물에 질권을 설정했습니다. 그리고 제가 직접 보증금을 은행에 주기로 했습니다. 그런데 임차인이 보증금과 아파트 매매대금이 큰 차이가 없으니 자신이 매수하겠다고 해서, 저는 매매계약을 체결했습니다. 매수 금액에 임차인이 보증금과 질권 설정 금액을 승계하고, 차액만 저에게 지급하기로 합의한 채 거래를 했습니다. 그런데 얼마 전 갑자기 은행에서 저에게 채무를 변제하라고 통보했습니다. 임차인이 매수인이 됐고, 질권도 승계됐다고 설명했지만 저에게 변제할 책임이 있다고만 합니다.

[A] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 같은 조 제4항에 따라 임차주택 양수인 또는 임대인의 그 밖에 임대할 권리의 승계를 포함해 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 임차주택의 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 됩니다. 

그런데 민법 제352조 질권설정자의 권리처분제한에 의하면 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없다고 규정하고 있습니다.

질권자가 질권의 목적인 채권의 교환가치에 대해 가지는 배타적 지배 권능을 보호하기 위한 것이고, 타인이 채무의 담보로 제3채무자에 대한 채권에 권리질권을 설정한 경우 질권설정자는 질권자의 동의 없이 질권의 목적된 권리를 소멸하게 하거나 질권자의 이익을 해하는 변경을 할 수 없습니다.

또 질권설정자가 제3채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제3채무자가 이를 승낙한 때에는 제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권의 목적인 채무를 변제하더라도 질권자에게 대항할 수 없습니다. 

제3채무자가 질권자의 동의 없이 질권설정자와 상계합의를 함으로써 질권의 목적인 채무를 소멸하게 한 경우에도 마찬가지로 질권자에게 대항할 수 없고, 질권자는 여전히 제3채무자에 대해 직접 채무의 변제를 청구할 수 있습니다.

판례에서는 ‘소외인은 이 사건 아파트에 관한 소유권을 취득함으로써 피고로부터 임대인의 지위를 그대로 승계했다고 전제한 다음, 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 된 경우 임차권은 혼동에 의해 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항 요건을 갖추고 있다면 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서가 적용돼 이 사건 아파트의 매매로 인해 소외인의 임대차보증금 반환채권이 소멸하거나 질권자인 원고의 이익을 해하는 변경을 가져온다고 볼 수 없다고 판단했다. 이러한 원심의 판단에는 구 주택임대차보호법상 양수인의 임대인 지위승계 및 질권설정자의 권리처분 제한에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 위법이 있다’고 판시했습니다.

따라서 은행은 양도인과 양수인이 질권(임대차보증금)을 승계하는 계약을 체결했더라도 양도인에게 채무변제를 요구할 수 있을 것으로 보입니다.

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[김기윤은?]

부동산전문변호사