“궁하면 타협하라.”  부동산경기가 장기침체 국면에 접어들면서 부동산중개업소에는 부동산 맞교환을 의뢰하는 사람들이 늘고 있다. 현금이 오가는 매매가 쉽게 이루어지지 않다 보니 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산일수록 교환거래를 원하는 경우가 늘어서다. 맞교환은 돈을 매개로 하지 않는 원시적 물물교환으로서 서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다.

대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 덩어리가 커서 쉽게 팔리지 않는 대형아파트나 연립주택 같은 종목들이 교환매물의 대표군단들이다. 맞교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순할 뿐더러 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 장점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있다. 게다가 현금 없이도 거래할 수 있어 불황기에 적합한 투자방법이다.

교환거래는 막상 물건 소유주끼리 협상만 잘되면 거래 자체는 수월한 편이다. 게다가 부동산 거래 침체국면이 장기화하면 맞교환 거래가 더욱 늘어날 가능성이 높다.  교환거래는 대부분 일선 중개업소에서 마지막 거래수단으로 이용되는 경우가 많다. 실제 경기가 좋지 않았던 IMF 위기 직후나 2002년 용인, 파주, 광주 등 수도권 외곽지역에서 대형 아파트 소유주들의 교환 의뢰가 잦았다.

아파트는 부동산 물건 중 환금성이 높다는 점 때문에 교환된 사례가 거의 없었지만 요즘에는 거래 침체 탓에 교환시장에 종종 모습을 나타낸다. 그런가 하면 지자체에서 보유한 부동산을 교환물건으로 내놓기도 한다. 수도권 일부 시의 경우 J신도시 내 팔리지 않은 시 소유 상업용지 12만㎡를 옛 도심지역의 사유지 상업용지 7만㎡와 맞바꾼 것이 대표적인 실례다.

교환 매물은 불경기 때 잘 팔리지 않는 부동산 종목들이 주류를 이루고 간혹 절세용 또는 증여나 상속, 대출 많이 낀 투자용 부동산들이 시중에 나온다. 즉 매도자끼리 부동산을 가지고 있어야 하는 필요를 느끼지 못해 놀려놓는 부동산을 처분하고 새로 원하는 부동산을 취득해 서로 이익을 극대화할 수 있기 때문에 매도자 서로에게 이익이 되는 부동산거래 방식이다.

요즘 자주 나오는 교환 매물들은 덩어리나 면적이 커 환금성이 떨어지는 대형 아파트, 상가, 토지가 주류를 이룬다. 가끔 처분조건부 대출 때문에 제때 팔지 못해 시간에 쫓기는 부동산이나 양도세 비과세 만료일이 다가오는 일시적 2주택자 들이 교환 거래를 선호한다. 아파트의 경우 환금성이 좋은 부동산이어서 아무리 경기가 좋지 않아도 잘 나오지 않는 편이지만 요즘에는 급급매 아파트 중에 교환 매물이 종종 눈에 띈다.

베테랑 중개업자
개입시켜야 안전

자신의 물건이 비싸게 보여야 한 푼이라도 더 받아낼 수 있기 때문에 교환시장은 조금 삭막하다. 게다가 팔려는 매도업자의 도움 없이 맞바꾸거나, 인터넷이나 신문에서 불법 중개업소 광고만 믿고 뛰어들었다가 사기를 당하는 경우도 적지 않다. 때문에 부동산을 맞교환할 때는 베테랑 중개업자를 개입시키는 게 유리하다. 초보업자는 쉽게 다른 사람의 말에 동조하는데다 가격협상에서 밀리기 일쑤다.

고도의 지능범들이 판치는 중개시장에서 양심적이면서 교환거래 풍부한 경험 많은 중개업자를 찾아 의뢰하는 것도 한 방법이다. 부동산 맞교환 시 주의할 것 가운데 하나는 시중의 정상적인 시세에 따른 매매가 아닌 매도자끼리 임의대로 매긴 부풀린 가격에 의해 거래가 이루어진다는 점이다. 따라서 불공정 교환이 발생할 여지가 높다. 부동산 거래 초보자는 특히 곳곳에 함정이 도사리고 있어 거래사고에 빠질 확률이 매우 크다.

교환 거래는 물건과 물건을 서로 맞바꾼다는 거래의 특성 상 위험도가 상당히 높다. 따라서 부동산을 맞교환할 때는 교환 전문 중개업자나 객관적으로 가격을 매기는 부동산전문가를 개입시키는 게 유리하다. 교환 매매 대상으로 나온 상당수는 매매거래가 힘들거나 흠이 많은 부동산이라는 선입견을 갖고 접근하는 신중함이 필요하다. 아울러 등기부상 저당권이 설정된 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 계약서에 명기하고 채무 승계할 채권자가 이를 허락하는지도 본인이 직접 확인해봐야 한다.

세금문제도 미리 따져봐야 한다. 교환은 보유하고 있던 부동산을 매각하고 다른 부동산을 대체 취득하는 ‘유상 거래’ 행위다. 현금 주고받는 것을 생략했을 뿐 교환도 양도소득세 과세대상으로 양도차익에 대해 양도세를 부담하게 된다.