[Q] 임대차 기간 중에 갑자기 임대인(집주인)이 바뀌었습니다. 집주인이 바뀌면 양도인(전 집주인)에게 임차보증금을 청구할 수 없다고 하던데, 맞나요?

[A] 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인에게 임차보증금을 청구할 수 있습니다. 대항력을 가진 임차인은 임대차가 종료될 때까지 주택을 사용·수익할 권리가 있고, 임대차가 종료되면 보증금반환청구권, 부속물매수청구권 등을 임대인 기타 제3자에게 주장할 수 있습니다.

임대차 존속 중의 양수인(신소유자)은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의해 그 임대차 관계가 양수인에게 승계됩니다. 임대차가 종료된 후의 양수인은 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 임대인의 지위를 승계합니다.

임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로, 양도인(전 소유자)이나 양수인(신 소유자)에 의한 양도 사실의 통지 혹은 임차인의 동의 등은 불필요합니다(대법원 95다35616 판결).

또한 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무는 소멸합니다(95다35616). 양수인의 권리취득의 원인은 매매·증여 등 법률행위이든, 상속·경매·체납처분에 의한 공매 등 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함됩니다(민법 주해 채권(8) 220면).

임대차가 종료된 후의 양수인에 대해 임차인은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 보는 규정(주택임대차보호법 제4조 제2항)에 따라 보증금반환청구권을 주장해 주택인도청구에 대한 동시이행의 항변을 할 수 있습니다.

임대차의 목적이 된 주택을 담보목적으로 신탁법에 따라 신탁한 경우에도 수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의해 임대인의 지위를 승계합니다(2000다70460).

주택의 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸합니다.

이러한 법리는 계약당사자 사이에 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지입니다(2021다238650).

그러나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우(신 소유자가 아니라 전 소유자에게 임차보증금을 청구하려면)에는 어떻게 하면 될까요? 임차인이 임차주택의 양도 사실을 알게 된 시점부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 됩니다.

임차주택의 소유권이 이전되는 경우(경매의 경우는 제외) 임차인이 언제까지 이의를 제기해야 하는가에 관해, 임차인이 임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대인인 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸되지 않습니다(2001다64615).

만약 임차인이 양수인(새 집주인)의 보증금을 반환하겠다는 의사표시에 수령거절의 의사표시를 하지 않은 채 오히려 임차주택에 관한 임의경매절차가 개시되자 그 경매법원에 임차인으로서 권리신고 및 배당요구한 경우, 임차인이 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동했다고 봄이 상당하고, 임대인의 지위승계에 대해 이의를 제기한 것으로 보기는 어렵습니다(2001다64615). 

임차물에 대한 임대인과 새 집주인 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위를 양도할 수 있습니다. 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우에는, 이의를 제기해 임대인(전 집주인)에게 임차보증금을 청구할 수 있고, 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있습니다(대법원 98마100 결정). 

{이의 제기 기간에 대해 위 사건의 경우 임대인이 1996년 5월8일 임차물을 매도하고 같은 달 14일에 소유권이전등기를 했다. 이에 대해 임차인은 임대인으로서의 지위를 승계하는 것에 동의할 수 없고, 임차인의 동의 없이 임차물의 소유권을 이전하는 것은 계약위반이라는 이유로 임대차계약을 해지하고 임차보증금의 반환을 요구하는 통지를 해, 이 통지는 같은 해 6월24일에 임대인(전 소유자)에게 도달했다} 

이와 같이 임차인이 집주인이 바뀌는 것에 대해 이의를 제기한 경우에는 양도인(전 소유자)의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(2001다64615).

이러한 이의 제기가 없는 경우에 종전 임대인(전 소유자)이 임차인에게 임차보증금의 반환의무를 지는가에 대해서는 다음과 같습니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제4항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대해 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아닙니다.

이에 따라 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합해 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 임차보증금반환 채무는 소멸합니다(95다35616).

대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 되어 임차인의 보증금반환채권이 혼동으로 소멸된 경우에도 동일합니다. 즉, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인해 소멸합니다(96다38216).

주택의 임차인이 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 보증금을 반환했더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과하므로, 종전 임대인에게 부당이득반환을 구할 수 없습니다(93다17324).

부동산에 대해 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는, 가압류 집행으로 인한 처분금지의 효력에 의해 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 매수인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다(83다카116).

<02-535-3303 · www.김기록법무사공인중개사.com>

 
[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)