비과세, 고가주택, 미등기, 양도차손 발생 여부 등 확인
부동산을 양도하기 전에 세금을 줄이려면 비과세에 해당하지 않는지, 양도차손이 생기지 않았는지 확인해 볼 필요가 있다.
또 양도하려는 부동산이 고가주택에 해당하거나 1년 이내의 단기거래는 아닌지, 등기는 잘 되어 있는지도 살펴보아야 한다.
세무회계전문사이트인 <비즈앤택스>는 “부동산은 특히 양도 후 고지서가 나오면 그 결과를 뒤집기 거의 불가능하다”며, “부동산을 팔기 전 미리 확인해야 양도소득세를 줄일 수 있다”고 강조했다.
우선 1세대 1주택자는 주택 양도시 비과세 된다는 것은 널리 알려진 사실. 그러나 2주택자라도 1주택자의 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있다.
즉, ▲다른 주택 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도시 ▲상속받은 주택과 그 밖의 주택 소유한 1세대가 일반주택 양도시 ▲혼인 및 직계존속 동거봉양 위해 세대 합친 날부터 5년 이내 양도시 ▲취학, 근무 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 중에 해당하는지 확인해야 한다.
부동산 취득 당시와 비교해 파는 시점에 손해를 보고 처분하는 것은 아닌지도 반드시 체크해야 한다.
양도소득세는 이름에서 보듯이 ‘소득세’이기 때문에 양도시점에 차익이 없으면 세금을 낼 필요도 없다.
또 증빙서류를 통해 양도차손을 인정받으면 과세기간 동안 다른 자산에서 양도차익이 발생했을 때 공제받을 수도 있다.
최근 주택 가격의 상승세가 두드러진 만큼, 고가주택에 해당하는지 여부도 확인해야 한다.
1세대 1주택이라도 양도 시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 부분에 대해 양도소득세를 내야 하는 것이다.
취득일로부터 1년이 지나지 않아 다시 양도하는 ‘단기 부동산 거래’는 아닌지 살필 필요도 있다.
현행 세법에서는 1년 내 단기거래에는 50%의 높은 세율(주택양도는 40%)이 적용되고, 1년 이상 2년 미만 거래시 40% 세율이 적용된다(주택양도는 일반세율).
2년이 지난 후 거래하면 과세표준에 따라 6~38%까지 차등 적용된다.
끝으로 미등기 부동산은 70%의 높은 세율로 양도세를 내야 하므로, 가능한 한 등기 후 양도하는 것이 좋다.
비즈앤택스는 다만, “1세대 1주택으로서의 무허가 건물이거나 8년 이상의 자경농지 등 세법에서 정한 불가피하게 등기할 수 없는 경우에 해당하면 높은 세율을 부담하지 않아도 된다”고 전했다.
