[Q] 임차주택 등기사항증명서상 선순위 가압류 또는 근저당권등기 등은 없는데, 임대인이 체납한 세금과의 우선순위는 어떻게 되나요?

[A] 당해세가 아닌 조세와 확정일자에 의한 우선변제권과의 우선순위는, 조세의 법정기일과 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점의 선후에 따라 우선순위가 결정됩니다.

조세와 저당권·전세권의 피담보채권·확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 반환 채권과의 우선순위는 조세의 법정기일과 저당권·전세권의 설정등기일 및 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권 발생일의 선후를 따져 정합니다.

상가건물의 경우에도 마찬가지입니다(국세기본법 35조 1항, 지방세기본법 71조 1항).

조세의 법정기일과 저당권·전세권 등의 설정등기일·확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권 발생일이 같은 날인 경우에는 조세가 우선한다고 보는 견해가 다수설입니다. 국세기본법 35조 1항 3호(지방세기본법 71조 1항 3호도 같다)가 조세우선권의 예외로서 법정기일 ‘전에’ 설정된 저당권 등을 규정하고 있기 때문입니다.

헌법재판소도 지방세의 법정기일과 담보권의 설정일이 동일한 경우 조세의 공공성, 공익성을 중시해 지방세를 우선징수할 수 있다고 결정한 바 있습니다(2007헌바61, 62).

다만 매각부동산 자체에 대해 부과된 조세와 가산금인 당해세는 최우선순위의 임금채권(근로기준법 38조에 규정된 최종 3개월분의 임금·재해보상금, 근로자퇴직급여보장법 12조에 규정된 최종 3년간의 퇴직금)과 소액임차인의 소액보증금채권(주택임대차보호법 8조, 상가건물임대차보호법 14조)을 제외하고는 어떤 채권에 대해서도 우선합니다.

그 법정기일 전에 설정된 담보권 등으로 담보된 채권 또는 임대차보증금 반환 채권보다 우선합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항 - 당해세 우선의 원칙). 

당해세는 국세의 경우 해당 재산에 대해 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세가 이에 해당하고, 지방세는 재산세, 자동차 소유에 대한 자동차세, 소방분에 대한 지역자원시설세, 재산세와 자동차세에 부가되는 지방교육세가 이에 해당합니다(국세기본법 35조 3항, 지방세기본법 71조 5항).

한편 주택임대차보호법상(상가건물임대차보호법은 해당 없음)의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 또는 주거용 건물(상가건물은 해당되지 않음)에 설정된 전세권에 의해 담보된 채권은 해당 주택이 경매 또는 공매를 통해 매각돼 그 매각대금서 국세 또는 지방세를 징수하는 경우, 위 확정일자 또는 설정일자보다 법정기일이 늦은 당해세의 우선순위에 대신해 변제받을 수 있게 됐습니다(국세기본법 35조 7항, 지방세기본법 71조 6항).  

즉, 임차주택에 대해 대항요건(인도와 주민등록)과 확정일자를 갖춘 임차보증금과 임차주택의 전세권에 의해 담보된 임차보증금은 그 임차주택이 경매 또는 공매로 매각되는 경우, 그 확정일자 또는 전세권설정일보다 법정기일이 늦은 당해세보다 먼저 변제를 받을 수 있게 된 것입니다.

또 2023. 7. 2. 시행한 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(이하 전세사기피해자법)’은 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임차보증금 반환 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할만한 상당한 이유가 있고, 위 임대인이 보유한 임차주택에 대한 경매 또는 공매절차가 개시된 경우 전세사기 피해자 또는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 신청한 경우 조세관서는 임대인의 전체 체납액을 개별 주택별로 가격비율에 따라 안분하고, 주택 경·공매 시 해당 임차주택의 체납액만 분리 환수할 수 있도록 했습니다(전세사기피해자법 23조, 24조).

그러나 전세사기피해자법은 법 시행 후 2년이 경과하는 날까지만 한시적으로 적용되는 법이므로(부칙 2조), 위 조세채권의 안분 징수에 관해 국세기본법과 지방세기본법에 규정함으로써 2년의 유효기간을 없애고, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인이라면 해당 임차주택의 경·공매 시 전세사기피해자법에서 정한 위와 같은 조건이나 임차인의 신청 없이도 조세채권의 안분 징수 규정을 적용받을 수 있도록 관련법을 개정해야 할 것으로 보입니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)