[Q] 공동명의로 돼있는 부동산에 임대차계약을 하려는데, 어떤 점을 유의해야 할까요? 

[A] 공동으로 소유하는 물건을 공유물이라고 하는데, 공유물의 관리·보존에 관해서는 민법 제265조에 규정돼있습니다. 공유물의 보존행위는 공유자 각자가, 공유물의 관리에 관해 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 정하고 있습니다.

만일 부부가 1/2씩 지분을 가진 경우에 남편과 처가 보존행위는 각자 할 수 있지만, 관리행위는 지분의 과반수로써 해야 유효하므로 공동으로 해야 합니다. 경매절차에서의 보존행위로는 매각 받은 부동산에 인도명령을 신청하거나, 인도집행을 신청하는 행위가 이에 해당합니다.

이런 신청은 남편 또는 처 중 어느 한 사람이 혼자서 해도 된다는 겁니다. 

그러나 임대차계약은 관리행위에 해당하므로 남편 및 처와 공동으로 체결해야 유효합니다. 남편의 지분 1/2이나 처의 지분 1/2만으로는 유효한 계약이 되지 못합니다. 임대차계약은 지분의 과반수로 해야 하는데 1/2은 반수입니다. 과반수는 1/2을 넘어야 합니다.

임대차계약을 체결할 때 지분의 과반수에 해당하는지 여부에 대한 다툼은 자주 일어납니다. 2인의 공동소유로 돼있는 주택은 그중 1인과의 임대차로 다른 공유자에게 대항할 수 없습니다. 남편하고만 계약을 체결했는데, 처가 집을 비워달라고 하면 비워줘야 한다는 겁니다.

이 같은 임대차 분쟁은 특히 상속 주택에서 자주 일어납니다. 예를 들면 임차주택이 남편 명의로 돼있다가 남편이 사망하고 아내, 아들, 딸이 공동상속을 하게 되면 상속지분은 ‘아내 1.5 : 아들 1 : 딸 1’이 됩니다(남편이 1991년 1월1일 이후 사망한 경우). 그러면 각자의 지분은 ‘아내 3/7, 아들 2/7, 딸 2/7’가 됩니다.

이때 아내하고만 임대차계약을 체결하면 아들 및 딸에게 대항할 수 없다는 것입니다.

아들과 딸이 미성년자인 관계로 아내가 아들과 딸의 법정대리인으로 두 사람을 대리해 임대차계약을 체결한 경우에는 문제가 없으나, 성인인 경우에 아내하고만 임대차계약을 체결했는데 아들과 딸이 아내와 체결한 임대차를 부인하면서 집을 비워달라고 하면 비워줘야 한다는 것입니다. 

반대로 아들과 딸로부터 임차했다면 과반수(4/7)의 공유지분을 보유한 자들과 임대차계약을 체결했기 때문에 비록 아내가 임대인에서 제외되었다고 하더라도 아내에 대해 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다. 

이런 임대차 분쟁은 아내가 계모인 경우에 자주 일어나고 있으니 주의할 필요가 있습니다. 

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령