[Q] 저는 아파트 소유자와 매매계약을 체결했습니다. 매매대금은 5억원인데, 계약금으로 5000만원, 중도금으로 3억원, 잔금으로 1억5000만원을 지급하기로 했습니다. 그런데 계약서를 너무 급하게 작성하다 보니, 계약금 5000만원 중 1000만원만 지급했습니다. 갑자기 아파트를 팔겠다고 한 아파트 소유자가 계약금 1000만원의 배액을 배상한 금액을 주겠다며 민법 제565조 제1항에 따른 매매계약해제를 하겠다고 합니다. 가능할까요? 

[A] 민법 제565조에 따라 부동산 매매계약 시 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되므로, 당사자들은 다른 약정이 없는 한, 당사자 중 어느 일방이 ‘이행에 착수’할 때까지, 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약금의 수령자(매도인)는 그 배액을 상환하거나 제공하고 계약을 해제할 수 있습니다. 

그러나 “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 계약금 계약은 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다”는 것이 대법원 판례입니다.

따라서 매도인은 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의해제를 할 수 없습니다.

다만 매도인이 계약을 해제하지 못한다는 의미는 아닙니다.

즉 다른 법리로 가능한데 매도인이 계약금 잔금 지급의무를 이행청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있습니다.

그러면서 만약 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하지 않거나, 매매계약 자체를 체결하지 않았을 사정이 인정된다면 매매계약 자체도 해제할 수 있습니다.  

결국 매도인이 계약을 해제하고자 내용증명을 보내고자 하는 경우, 위에서 언급한 대법원 판례와 법리를 잘 구분해 보내시기 바랍니다.

잘못해서 내용증명을 보내는 경우에는 계약해제가 되지 않을 수도 있기 때문입니다.  

참고로 매수인이 계약금을 전부 지급한 후 중도금을 지급하기로 약정일 전에 중도금을 지급한 경우, 매도인은 매매계약을 해제할 수 없다는 점도 알아두시기 바랍니다.

대법원이 “이행기약정이 있는 경우라도 그 이행기로써 바로 이행 착수 여부를 정하는 결정적 기준으로 삼아 형식적으로 판단할 것은 아니므로 이행기 전의 이행행위도 적법한 이행의 착수가 될 수 있다”고 판시한 사례가 존재하기 때문입니다.
 

<02-522-2218·lawnkim.co.kr>


[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사