[Q] 얼마 전 아파트를 매수했습니다. 그런데 불과 며칠만에 아파트 가격이 폭등했습니다. 그러자 매도인은 갑자기 계약금만 받은 상태므로 매매계약을 해제하겠다고 합니다. 그래서 저는 얼른 중도금을 입금했습니다. 그러자 매도인은 왜 미리 중도금을 입금하냐고 따지면서 이미 계약이 해제됐으니 소유권이전등기를 해 주지 않겠다고 합니다. 매도인의 말대로 계약금만 받은 상태이므로 매매계약이 해제된 것으로 인정되고, 소유권을 이전받지 못하나요?

[A] 요즘 아파트 가격이 불과 며칠만에 급상승해 매도인이 계약금을 받고도 갑자기 매매계약을 해제하는 경우가 속출하고 있습니다.

이 문제와 관련해 먼저 알아둬야 할 민법은 ‘당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환함으로써, 매수인은 계약금을 포기함으로써 매매계약을 자유롭게 해제할 수 있다’(민법 제565조 제1항)는 규정입니다.

이 규정에 따라 매도인은 매수인이 이행에 착수하기 전까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

그렇다면 매수인의 이행착수 전과 후의 구분이 중요합니다. 이행착수 전·후의 구분은 매수인이 매도인에게 계약금을 지급하였는지가 기준이 아니라 매수인이 매도인에게 중도금과 잔금을 지급했는지가 기준이 됩니다.

만약 매수인이 중도금 또는 잔금을 매도인에게 지급한 경우는 이행의 착수를 한 것이므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 없습니다.

중도금 지급일에 앞서 미리 중도금을 지급해 매도인이 매매계약을 해제하는 것을 막을 수 있는지 궁금해 하시는 분들이 많습니다.

결론적으로 말씀드리면, 매수인은 중도금 지급기일 전에 미리 매도인에게 중도금을 지급해 매도인이 매매계약을 해제하려는 것을 막을 수 있습니다.

다만 대법원은 매도인이 민법 제565조에 의해 계약을 해제한다는 의사 표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지했다면, 매도인이 계약금 배액을 상환하지 않은 상황일지라도 매수인이 중도금을 미리 매도인에게 지급해 매도인의 매매계약해제를 막을 수 없습니다.

참고로 매도인이 중도금이나 잔금을 받았음에도 불구하고 다른 사람에게 더 높은 가격으로 매도한 경우, 매도인은 횡령죄로 처벌됩니다. 그리고 매도인은 상승한 가격만큼 처음 계약했던 매수인에게 손해배상을 해야 합니다.

만약 매도인이 매매계약한 아파트를 다른 사람에게 다시 매도할 여지가 있으면, 이 점을 소명해 매수인은 소유권이전등기가처분을 법원에 신청하면 됩니다.

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[김기윤은?]

대한상사중재원 조정위원
전 한국자산관리공사 고문변호사