[Q] 건물을 짓기 위해 토지를 임대해 건물을 짓고 제 명의의 보존등기를 했습니다. 이후 임대차계약기간이 만료되기 전에 임대인이 토지를 A에게 매매해 토지의 소유자가 바뀌게 됐고, 임대차 계약기간이 만료될 시기에 임대차계약을 갱신하려 했지만 새로운 소유자의 거절로 무산됐습니다. 토지임대차의 경우 임대인에게 건물에 대한 매수청구를 할 수 있다고 하던데 새로운 토지소유자 A에게 건물 매수청구를 할 수 있을까요?

[A] 임대차의 경우 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 임차인은 임대인에게 임대차계약 갱신청구를 할 수 있습니다. 하지만 임대인은 위 갱신청구를 거절할 수 있습니다.

이러한 경우에 임차인은 임대인에게 토지상의 건물이나 공작물, 식목 등의 지상물에 대한 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

이때 지상물매수청구를 하기 위해서는 계약당사자가 정한 임대차의 기간이 만료되고 지상시설이 현존하는 경우에 한합니다. 임대차기간의 정함이 없는 경우에는 임대인의 계약해지 통고의 의해 임차권이 소멸한 경우에도 지상물매수청구권을 인정합니다.

이때 지상시설이 객관적으로 경제적 가치가 있는지, 임대인에게 필요가 있는지 묻지 않습니다. 또한 토지 임대차기간 만료시 임차인이 지상 건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정을 했다 하더라도 이 약정은 효력이 없습니다.

다만 임차인의 차임연체 등 채무불이행으로 인해 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

질문의 경우 임대차계약기간 중 토지의 소유자가 변경된 경우에 새로운 소유자에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 문제가 되는데, 대법원은 ‘지상물매수청구권은 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다’고 판시했습니다.

질문의 경우 질문자는 토지에 건물을 짓고 보존등기를 했기 때문에 임차권의 대항력을 갖는다고 할 것입니다. 따라서 질문자는 토지의 새로운 소유자인 A에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

한편 지상물매수청구권을 행사한 경우 토지 임차인의 건물명도 및 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무가 동시이행관계에 있습니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원