
[Q] 개인파산절차에서 채무자 소유의 부동산은 어떻게 매각하나요?
[A] 파산재단에 속한 부동산에 대해서는 다음과 같은 방법으로 매각합니다. 개인파산이 선고되면 채무자가 파산선고 당시 가진 모든 재산과 파산선고 전에 생긴 원인으로 장래에 행사할 청구권은 파산재단에 속하며(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 382조, 이하 ‘법’이라고 한다), 파산재단을 관리 및 처분하는 권한은 파산관재인에게 속하게 된다(법 384조). 파산관재인은 파산선고와 동시에 선임된다(법 312조 1항).
따라서 파산재단에 속하는 채무자 소유의 부동산에 대한 처분이나 임대차에 관한 권한도 채무자는 행사할 수 없고, 파산관재인이 이를 행사하게 된다(법 384조). 서울회생법원은 파산관재인이 채무자의 재산을 매각할 때 지켜야 할 준칙을 다음과 같이 마련해 시행하고 있다.
파산재단에 속한 재산의 환가방법(서울회생법원 실무준칙 제302호 제2조)에 따르면, 파산관재인은 파산재단에 속한 재산을 다음 각호의 방법으로 환가할 수 있다. 1.공고를 통한 공개매각 2.수의계약 3.파산선고 전 강제집행의 속행 4.법 제497조 제1항, 민사집행법 제274조 제1항에 따른 경매신청 5.법 제335조에 따라 기본계약을 해제한 후 원상회복청구권 등 행사 6.처분 전 임대 7.추심 8.수개 재산의 일괄매각 9.영업의 양도 10.그 밖에 재산의 환가에 적당한 방법
파산관재인은 특별한 사정이 없는 한 파산재단에 속한 재산을 처분하기 전에 파산선고로 실효된 강제집행 및 체납처분의 외관을 제거해 정당한 가격에 매각이 이루어질 수 있도록 한다. 파산관재인은 필요한 경우 해당 재산의 예상 환가액을 고려해 전문 중개업자, 매각주간사 등에게 매각 주선을 의뢰할 수 있다.
파산관재인은 환가의 실익이 없는 재산의 경우 법원의 허가를 얻어 포기할 수 있다. 또한, 파산관재인은 위 준칙에 따라 주로 아래와 같은 방법으로 파산재단에 속한 부동산을 매각하게 된다.
①임의매각의 방법
부동산에 대한 환가는 민사집행법에 의한 강제집행에 의함이 원칙이나, 파산법원의 허가를 받아 영업양도 등 다른 방법으로 환가할 수 있다(법 496조). 실무상으로는 파산법원의 허가를 얻어 임의매각의 방법으로 환가하는 경우가 많다.
②별제권부 부동산의 환가
부동산에 저당권 등 별제권이 설정되어 있는 경우 별제권자들을 설득해 임의매각을 시도한다. 임의매각과 별제권의 승인 및 피담보채무의 변제는 파산관재인이 파산법원의 허가를 얻어 진행한다. 별제권자가 이에 응하지 않을 경우 강제집행법에 의한 경매를 신청할 수 있다. 이 경우 별제권자는 이를 거절할 수 없다(법 496조, 497조)
③체납처분이 돼있는 경우
파산관재인은 매수인으로부터 받은 계약금 또는 중도금으로 당해 부동산에 압류 원인이 된 재단채권(조세는 파산채권이 아닌 재단채권이다)을 변제해 이를 말소하는 절차를 진행한다.
④임차인이 있는 건물이 있는 경우
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 존재할 경우 파산관재인은 법 제335조에 의해 해지권을 행사할 수 없다.(법 340조 4항)
임대인이 파산한 경우에 임차인과의 사이에는 계약해지가 인정되지 않으므로, 파산관재인은 임차인 등에게 임대인의 지위를 승계함을 고지하고(주택임대차보호법 3조 3항, 상가건물임대차보호법 3조 2항), 임차인에게는 계약기간이 만료된 이후에는 더 이상의 계약기간을 연장하지 않겠다는 임대차계약갱신거절통지서를 보내게 된다(주택임대차보호법 6조, 상가건물임대차보호법 10조).
파산관재인은 임의매각절차의 신속한 진행을 위해 임대차계약을 합의해제하고, 보증금 상당액을 퇴거비용으로 지급하는 취지의 화해계약을 체결해 퇴거비용을 재단채권(법 473조 4호파산관재인이 한 행위로 인해 생긴 청구권은 재단채권으로 한다)으로 지급하는 방안도 적극 고려하게 된다(제4판 개인파산관재인 직무편람, 사법발전재단 서울회생법원, 39면).
⑤강제집행절차의 이용
파산관재인은 민사집행법에 의한 강제집행을 신청할 수 있다.(법 496조, 497조, 제4판 개인파산관재인 직무편람, 사법발전재단 서울회생법원, 40면)

















