<이슈&인물> AI 잡은 신의 한 수 신진서

세계 1위의 값진 인간 승리

[일요시사 취재1팀] 안예리 기자 = 바둑 세계랭킹 1위 신진서 9단이 현존 최고 수준의 바둑 인공지능(AI) 카타고를 꺾었다. 첫 대국에서 완패한 뒤 내리 두 판을 따내며 최종 전적 2승1패로 역전승을 거뒀다. 2016년 이세돌 9단과 알파고의 대국 이후 10년 만에 성사된 인간 최강자와 AI의 승부에서 나온 결과다.

프로 바둑기사 신진서는 지난 21일 서울 중구 한국경제TV 스튜디오에서 열린 ‘쎈수학·한경 기신전’ 최종 3국에서 카타고를 상대로 221수 만에 흑 11집 반승을 거뒀다. 지난 17일 1국에서 245수 만에 불계패했지만, 19일 2국에서 290수 만에 4집 반승을 거둔 데 이어 최종국까지 잡아냈다.

대칭 대신
소목 선택

이번 승부는 신진서가 흑돌 두 점을 미리 놓고 시작하는 2점 접바둑으로 진행됐다. 인간과 AI가 동등한 조건에서 맞붙은 것은 아니다. 신진서는 두 점을 먼저 놓아 약 18집 반 앞선 상태로 대국을 시작했다.

다만 카타고가 프로기사들과의 접바둑에서도 압도적인 성적을 보여온 만큼 대회 전에는 신진서가 한 판만 이겨도 성공이라는 전망이 많았다. 신진서 역시 승리 가능성을 10%가량으로 내다봤다.

예상대로 첫 판은 카타고의 완승이었다. 신진서는 초반 예상하지 못한 수에 대응하지 못한 채 무너졌다. 그는 1국이 끝난 뒤 연습 때 보여준 실력의 절반도 발휘하지 못했다며 아쉬움을 드러냈다. 그러나 2국부터 전투를 최대한 줄이고 집을 지키는 방향으로 전략을 수정했고, 후반 승부처에서 우위를 지켜 첫 승리를 거뒀다.

최종 3국에서는 카타고의 수법을 그대로 따라가기보다 자신의 방식으로 판을 짰다. 카타고가 앞선 두 대국과 달리 첫 수로 좌상귀 소목을 택하자 신진서는 2분가량 고민한 끝에 우하귀 소목에 돌을 놨다. 카타고의 착점과 정확히 대칭되는 지점을 피한 선택이었다.

신진서는 대국 후 “반대편 화점에 두면 카타고가 비슷하게 대응할 것으로 생각했다”며 “똑같은 방식으로 이기고 싶지 않았다”고 설명했다. 이어 “내가 먼저 비틀었다. 나도 모르는 길로 갔다”고 말했다. 대국은 신진서의 구상대로 큰 전투 없이 집을 차지하는 흐름으로 진행됐다.

신진서는 우상귀의 실리를 일부 내주는 대신 상변과 우변에 세력을 구축했고, 80수째 백돌을 공격하면서 상변에서 중앙까지 큰 흑진을 만들었다. 유리한 형세를 잡은 뒤에도 여러 차례 계가하며 우세를 확인했고, 대국 시작 당시의 예상 승률 99%를 끝까지 지켰다.

신진서는 승리의 배경으로 AI 모방이 아닌 자신의 바둑을 꼽았다. 그는 “연습 초기에는 AI의 수를 따라 하다 보니 초반부터 전투가 벌어졌고 쉽게 무너지는 경우가 많았다”며 “AI의 기법을 모방하는 것보다 내 스타일대로 편하게 바둑을 펼치는 것이 훨씬 중요하다는 사실을 깨달았다”고 말했다.

AI의 완벽함이 오히려 약점이 될 수 있다는 평가도 내놨다. AI는 불리한 상황에서도 스스로 승률을 떨어뜨리는 승부수를 좀처럼 던지지 않지만, 인간은 상대를 흔들기 위해 예상 밖의 수를 선택할 수 있다는 것이다.

신진서는 “인간 바둑은 상황에 따라 승부수와 묘수를 던질 수 있다는 점이 매력”이라며 “인간이 AI를 상대로 어느 정도까지 버틸 수 있는지를 보여줬다는 데 의미가 있다”고 말했다.

신진서는 이번 승리를 이세돌의 알파고전 1승과 동일하게 평가하는 데에는 선을 그었다. 당시 이세돌은 별도의 핸디캡 없이 알파고와 맞붙었지만, 신진서는 두 점을 먼저 놓고 출발했기 때문이다. 두 점 접바둑이라는 조건은 신진서의 승리를 가능하게 한 배경인 동시에 지난 10년간 인간과 AI의 격차가 얼마나 벌어졌는지를 보여준다.

‘카타고’ 따라가다 무너진 첫 판
“나도 모르는 길” 택해 역전승

그럼에도 이번 대국은 AI의 수를 누구보다 많이 연구해 온 인간 최고수가 AI를 상대로 자신의 방식을 지켜냈다는 점에서 주목받았다. ‘신공지능’이라는 별명이 붙을 정도로 AI와 유사한 수를 구사해온 신진서는 정작 AI를 이긴 뒤 “AI를 흉내 내는 것보다 내 바둑을 두는 것이 중요했다”고 말했다.

2000년 부산에서 태어난 신진서는 네댓살 무렵 부모가 운영하던 바둑학원에서 처음 돌을 잡았다. 아버지는 아마 고단자이자 바둑학원 원장이었고, 어머니 역시 바둑을 둘 줄 알았다. 처음부터 프로기사를 목표로 바둑을 배운 것은 아니었다.

어린이집에 가기를 싫어했던 신진서는 부모가 운영하던 바둑학원에서 하루를 보내곤 했다. 학원에서 달리 할 일이 없었던 그는 자연스럽게 바둑판 앞에 앉았다. 신진서는 당시를 두고 “바둑학원에 놀러 갔다가 재미있는 것 같아 시작했다”고 회상했다.

그러나 실력이 늘어나는 속도는 평범하지 않았다. 어머니가 초보자들을 가르치던 반에서 기초를 익힌 뒤 한 달여 만에 아버지가 지도하는 반으로 옮겼고, 1년이 지나자 학원에서 몇 년씩 바둑을 배운 형들을 이기기 시작했다.

신진서는 일곱살 무렵 자신의 재능을 어렴풋이 자각했다고 한다. 당시 기력이 아마 고단자 수준에 이르렀고, 부산 지역 어린이 대회에서도 잇달아 성적을 냈다. 또래뿐 아니라 자신보다 서너살 많은 아이들을 꺾으면서 ‘부산에 바둑 신동이 나타났다’는 이야기가 퍼지기 시작했다.

신진서의 성장에는 인터넷 바둑도 큰 역할을 했다. 그는 자신을 ‘마지막 인터넷 바둑 세대’라고 표현한다. 당시 인터넷 대국장에서는 프로기사들도 가명을 사용했고, 상대가 누구인지 모른 채 대국하는 경우가 많았다.

아마추어와 프로의 경계도 지금보다 느슨했다. 신진서는 인터넷에서 자신보다 강한 상대들과 반복해서 바둑을 뒀다. 몇 판을 두다 보면 상대가 프로기사라는 사실을 눈치채기도 했지만, 이름이나 경력을 따지지 않고 승부를 이어갔다.

대면 지도를 받을 기회가 제한적이던 부산의 어린 기사에게 인터넷은 전국과 해외의 강자들을 만날 수 있는 훈련장이었다.

신진서가 인터넷에서 치른 대국은 프로 입단 이후까지 합하면 2만판을 훌쩍 넘는다. 단순히 많은 대국을 두는 데 그치지 않았다. 대국이 끝난 뒤에는 자신의 수를 다시 확인했고, 비슷한 상황이 나오면 앞선 실수를 반복하지 않으려고 했다. 수많은 실전과 복기를 통해 기량을 끌어올린 셈이다.

부산에서 신진서의 상대를 찾기가 점점 어려워지자 부모는 아들의 교육 환경을 바꾸기로 했다. 신진서가 프로 입단을 준비하던 2012년, 가족은 20년 넘게 살아온 부산을 떠나 서울 은평구 충암동으로 이사했다. 국내 대표적인 바둑 도장 중 하나인 충암도장에서 공부하기 위해서였다.

열두 살
프로 데뷔

부모의 생활도 아들의 바둑을 중심으로 바뀌었다. 프로 입단 뒤에는 한국기원과 가까운 장한평역 부근으로 거처를 옮겼고, 이후 상왕십리역 인근으로 다시 이사했다. 신진서가 바둑 공부와 대국에 집중할 수 있도록 8년 사이 네 차례 집을 옮겼다.

식사와 체력 관리도 가족의 몫이었다. 장시간 이어지는 대국을 견디기 위해서는 집중력뿐 아니라 체력도 필요했다. 어머니는 신진서가 좋아하는 음식을 챙겼고, 대국이 있는 날이면 아침 식사를 준비했다. 신진서는 정상에 오른 뒤에도 중요한 대국 전에는 어머니가 차려준 밥을 먹는다고 밝혔다.

신진서 역시 가족의 지원을 당연하게 여기지는 않았다. 프로기사가 된 뒤 받은 상금을 부모에게 맡기고 매달 용돈을 받아 생활했다. 그는 과거 인터뷰에서 “가족이 없었다면 지금의 신진서는 있을 수 없다”며 가족의 뒷바라지를 자신의 힘과 정신력의 원천으로 꼽았다.

서울로 올라온 뒤 입단까지는 오래 걸리지 않았다. 신진서는 충암도장에서 형들과 대국하며 기량을 끌어올렸고, 2012년 7월 제1회 영재입단대회를 통해 프로기사가 됐다. 당시 나이는 12세였다. 입단 과정이 순탄하기만 했던 것은 아니다.

앞서 출전한 입단대회에서 탈락했을 때는 충격을 쉽게 받아들이지 못했다. 그는 당시 매일 먹던 통닭 한 마리를 절반만 먹었다고 회상했다. 입단에 실패한 자신이 한 마리를 다 먹을 자격이 없다고 생각했기 때문이다. 당시의 심정을 두고 “살 자격이 없는 것 아닌가 싶을 만큼 괴로웠다”고 표현하기도 했다.

지는 것을 견디지 못하는 성향은 이후 신진서를 누구보다 오래 바둑판 앞에 머물게 한 원동력이 됐다.

프로에 입단한 뒤 신진서의 생활은 더욱 단조로워졌다. 오전부터 한국기원에 나가 바둑을 공부했고, 집에 돌아온 뒤에도 인터넷 대국과 복기를 이어갔다. 또래 학생들이 학교생활과 여가를 즐기던 시기였지만, 그의 하루는 대부분 바둑으로 채워졌다. 중학생 시절 직접 작성한 생활계획표에도 이런 생활이 고스란히 담겼다.

아침부터 저녁까지 대국과 연구, 복기가 반복됐다. 신진서는 “광기라고 할 정도로 승패에 집착했다”고 돌아봤다. 한번은 밤에 인터넷 바둑을 두다가 한 판만 이기고 잠들겠다고 마음먹었다. 그러나 상대였던 중국의 탕웨이싱 9단에게 연달아 패하면서 대국을 멈추지 못했다. 결국 6연패를 당했다.

당시 중학생이었던 신진서에게 탕웨이싱은 이미 세계 정상급 기사였지만, 신진서는 충분히 이길 수 있다고 생각하며 계속 재대국을 신청했다.

바둑 신동서
‘신공지능’으로

초등학교에 들어가기 전에는 자신보다 나이가 많은 형들에게 질 때마다 울었다. 그는 “지는 걸 정말 못 참는 성격이어서 강하게 성장할 수 있었다”며 “지금도 지고 싶은 마음은 털끝만큼도 없다”고 말했다.

강한 승부욕은 빠른 성장의 밑바탕이 됐다. 대국에서 패하면 곧바로 다시 바둑판 앞에 앉았고, 같은 실수를 반복하지 않기 위해 수를 되짚었다. 다만 이기려는 마음이 지나치게 앞서면서 무리한 수를 두거나, 참아야 할 순간에도 싸움을 벌이는 문제로 이어지기도 했다.

신진서의 초기 기풍은 빠른 수읽기를 바탕으로 한 전투적인 바둑이었다. 유리한 상황에서도 물러서기보다 상대의 돌을 공격했고, 안전하게 마무리하기보다 승부를 끝까지 밀어붙이는 경우가 많았다.

자신이 좋아했던 이세돌 9단의 바둑을 닮고 싶어 한 영향이 컸다고 설명했다. 신진서는 “어린 마음에 이세돌 사범님의 바둑이 멋있다고 생각해 닮으려고 많이 노력했다”며 “잘 닮았어야 했는데 안 좋은 방향으로 가면서 내 바둑이 지나치게 전투적으로 흐른 부분도 있었다”고 말했다.

선배 기사들과의 직접적인 대국도 그의 바둑에 적지 않은 영향을 미쳤다. 2013년 경남 합천에서 열린 영재 정상 대결에서는 이창호 9단을 꺾었다. 프로에 입단한 지 얼마 되지 않았던 시기였다.

신진서는 이창호가 어린 후배의 실력을 시험하는 과정에서 다소 여유 있게 둔 것 같다고 평가하면서도, 당시 승리로 큰 자신감을 얻었다고 회상했다. 반면 이듬해 이세돌과의 대국에서는 정반대의 경험을 했다.

신진서는 당시 이세돌에게서 “말로 표현하기 어려운 기를 느꼈고, 제대로 자신의 바둑을 펼쳐보지 못한 채 무너졌다”고 말했다. 그 대국은 상대의 명성과 분위기에 눌리지 않고 누구를 만나더라도 자신의 바둑을 둬야 한다는 생각을 굳히는 계기가 됐다.

프로 입단 이후 가장 많은 영향을 준 기사는 박정환 9단이었다. 신진서가 성장하던 당시 박정환은 한국 바둑의 확고한 1인자였다. 두 사람은 국내외 주요 대회에서 수십차례 맞붙었다. 초기에는 박정환이 상대 전적에서 크게 앞섰다. 신진서는 전투적인 바둑에는 강했지만, 안정적으로 판을 운영하고 끝내기에서 승부를 마무리하는 능력은 부족했다.

“인간계 바둑엔 묘수가 있다”
전혀 다른 판 짜며 11집 반승

그는 박정환과 반복해서 대국하면서 물 흐르듯 이어지는 운영과 끝내기, 감정을 드러내지 않는 평정심을 배웠다고 밝혔다. 특히 박정환이 상대의 돌발 행동에도 표정 변화 없이 대국을 이어가는 모습을 보며 자신의 감정 관리 방식을 돌아봤다.

어린 시절 신진서는 불리한 형세가 되면 얼굴이 붉어지거나 돌을 강하게 놓을 정도로 감정이 드러나는 편이었다. 최정상급 기사들과의 승부를 거치면서 이런 모습은 점차 줄어들었다.

기풍도 변했다. 과거에는 반집 승리가 보장된 상황에서도 상대의 팻감을 받아주지 않고 더 큰 싸움을 벌이곤 했지만, 이후에는 확실한 승리의 길이 보이면 위험을 피하는 방향을 택했다. 다만 전투적인 성향 자체를 버리지는 않았다. 자신의 장점을 유지하면서도 승부를 관리하는 법을 익힌 것이다.

신진서는 존경하는 기사로 이창호를, 좋아하는 기풍의 기사로 이세돌을 꼽는다. 이창호의 진중함과 이세돌의 수읽기, 박정환의 평정심은 그가 자신의 약점을 보완하는 기준이 됐다. 어린 시절 상대를 이기는 데만 몰두했던 신진서는 선배들과의 승부를 거치며 어떤 방식으로 이겨야 하는지를 배우기 시작했다.

신진서가 자신의 바둑을 완성하기까지는 적지 않은 시간이 걸렸다. 가장 큰 좌절은 2016년 LG배 4강전이었다. 중국의 당이페이 9단을 상대로 유리한 형세를 만들었지만, 결정적인 착각으로 승부를 내줬다. 그는 당시 “대국장 창문으로 달려가 뛰어내리고 싶었다”고 회상했다.

이후에도 세계대회 우승 문턱에서 번번이 무너졌다. 2018년 천부배와 2019년 바이링배에서 준우승에 그치면서 국내에서는 강하지만 세계대회에는 약하다는 평가도 뒤따랐다.

기회는 2020년 찾아왔다. 제24회 LG배 결승에서 당시 한국 바둑의 1인자였던 박정환 9단을 2 대 0으로 꺾고 생애 첫 메이저 세계대회 우승을 차지했다. 같은 해 박정환과의 남해 7번기에서도 7 대 0으로 승리하면서 한국 바둑의 세대교체를 알렸다. 그러나 정상에 오른 뒤에도 좌절은 이어졌다.

2020년 삼성화재배 결승에서는 온라인 대국 중 마우스 오착이 나온 끝에 커제 9단에게 패했다. 대국 직후에는 감정을 드러내지 않았지만, 일정을 마친 뒤 창가에서 눈물을 훔치는 모습이 포착됐다. 실패를 거듭하면서 승부를 대하는 방식도 달라졌다.

어린 시절에는 이기기 위해 끝까지 싸움을 벌였지만, 이후에는 유리할 때 물러설 줄도 알게 됐다. 실수를 하더라도 곧바로 잊고 다음 수에 집중하는 능력 역시 실력의 일부라고 여겼다.

“아름다운
패배가 낫다”

첫 메이저 우승 이후 신진서는 춘란배와 삼성화재배, 응씨배, LG배, 난가배, 난양배 등 주요 세계대회에서 잇달아 정상에 올랐다. 농심신라면배에서는 한국의 마지막 주자로 상대국 기사들을 연이어 꺾으며 ‘끝판 대장’으로 자리 잡았다.

이 과정에서 인공지능은 그의 가장 중요한 훈련 도구였다. 신진서는 대국이 끝나면 AI를 이용해 자신의 실수를 확인했고, 승률이 떨어진 지점을 반복해서 연구했다. AI와 착수 일치율이 높아 ‘신공지능’이라는 별명도 얻었다.

신진서는 승리보다 패배에서 자신의 문제를 더 분명히 확인할 수 있었다고 말한다. 그는 “승리는 자만심만 부를 수 있지만 패배는 무언가를 깨닫게 한다”며 “엉망진창인 승리보다 아름다운 패배가 차라리 낫다”고 말했다.

<imsharp@ilyosisa.co.kr>

 



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‘주거 사다리 누를라’ 세제 개편안의 그늘

‘주거 사다리 누를라’ 세제 개편안의 그늘

[일요시사 정치팀] 박형준 기자 = 정부가 ‘똘똘한 한 채’를 겨냥한 2026년 세제 개편안을 발표했다. 시장에서는 개편 방향이 예고된 단계부터 ‘덜 똘똘한 한 채’로 매수세가 옮겨가는 조짐이 나타났다. 이번 세제 개편안이 만들 연쇄 고리의 끝은 집값 상승과 전월세난일까? 정부가 지난 3일 2026년 세제 개편안을 발표했다. 이 개편안은 다음 달 초 정기국회에 제출될 예정이다. 더불어민주당이 단독 과반 의석을 보유한 현재 의회 구도상 당론으로 추진하면 큰 틀에서는 무난하게 통과될 것으로 예상된다. 무난한 통과 무성한 논란 핵심 내용 중 논란이 많은 것은 ▲비거주 1주택자에 대한 종합부동산세(이하 종부세) 기본공제 축소 ▲종부세 공정시장가액비율 인상 ▲종부세 보유 공제를 거주 공제로 전환 ▲종부세 세 부담 상한을 150%에서 200%로 인상 ▲양도소득세 장기보유특별공제를 보유·거주로 나눠 재편한 후 거주 공제 중심으로 전환 ▲65세 이상 수도권 1주택자의 지방 이전 시 양도소득세 감면 등이다. 현행 제도에서 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 해당 주택의 실제 거주 여부와 관계없이 12억원이다. 세제 개편안이 통과되면 내년 1월1일부터 거주용 1주택자(이하 거주자)의 기본공제는 14억원으로 늘어나지만, 소유자가 해당 주택에 살지 않는 비거주용 1주택자(이하 비거주자)는 9억원으로 줄어든다. 여기에 현행 60%인 공정시장가액비율도 1주택자 기준으로 70%까지 오를 예정이다. 따라서 거주자가 공시가격 15억원인 주택을 소유하고 있다면 종부세 과세표준은 7000만원이 된다. 반면 비거주자가 공시가격 15억원인 주택을 소유하고 있다면 과세표준은 4억2000만원이 된다. 또 종부세에는 연령 공제와 보유 공제가 적용된다. 두 공제를 합치면 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 예를 들어 만 70세 이상인 1주택자가 해당 주택을 10년 이상 보유했다면 80%의 공제 혜택을 받는 것이다. 실제 거주 여부와 관계없이 적용되는 공제라고 할 수 있다. 하지만 개편안대로라면 보유 공제는 거주 공제로 바뀐다. 내년도 종부세액 계산 시 현행 40%인 10년 이상 15년 미만 보유자의 공제율은 20%로 줄어든다. 대신 10년 이상 15년 미만 거주한 사람은 40%의 공제 혜택을 받는다. 이어 2028년에는 보유 공제가 완전히 없어져 연령 공제와 거주 공제만 남는다. 불가피한 비거주 사유에 대해서는 최대 3년을 거주 기간으로 인정한다. 해당 사유는 ▲고등학교·대학교 취학 ▲전근·직장 변경 ▲1년 이상 치료·요양 ▲학교폭력 피해에 따른 전학 ▲해외 취학·근무 ▲60세 이상 직계존속 동거 봉양 ▲이에 준하는 불가피한 사유 등이다. 재개발·재건축의 경우 일정 요건을 충족하면 공사 기간의 절반을 거주 기간으로 인정한다. 현행 150%인 보유세(종부세·재산세) 부담 상한도 내년 1월1일부터 200%로 올라간다. 현행 제도에 따르면 종부세와 재산세 합계가 전년도 보유세액의 150%를 넘지 않도록 상한 초과분을 종부세에서 제외한다. 전년도 보유세로 1000만원을 낸 사람의 올해 보유세가 2000만원으로 산출됐다면 현행 제도에서는 1500만원까지만 부담하지만, 내년부터는 2000만원 전액을 부담하는 것이다. 실거주 14억·비거주 9억 축소 ‘오래 보유’보다 ‘오래 거주’ 양도소득세 제도도 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 거주 중심으로 전환하는 등 크게 손볼 예정이다. 명칭도 주택·조합원입주권의 경우 장기거주 소득공제로 바뀌고, 토지·비주택 건물은 장기보유 소득공제가 된다. 이 제도는 2028년 1월1일 이후 양도분부터 적용될 예정이다. 현행 장특공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%씩, 최대 40%의 공제율을 적용해 합계 최대 80%를 공제한다. 개편안에 따르면 2028년 보유 공제는 연 2%, 최대 20%로 축소되고 거주 공제는 연 6%, 최대 60%로 확대된다. 2029년 이후에는 보유 공제가 없어지고 거주 공제가 연 8%씩 최대 80%까지 적용된다. 65세 이상 수도권 1주택자가 비수도권으로 이전하면 양도세를 감면해 주는 특례는 내년 1월1일부터 2년간 한시적으로 적용된다. 적용 요건은 ▲양도일 현재 만 65세 이상 ▲1세대 1주택자의 양도 ▲수도권 소재 주택 ▲전체 보유 기간 중 총 5년 이상 실제 거주 ▲양도일 현재 해당 주택에서 2년 이상 계속 거주 중 ▲직계비속 등 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도 ▲양도일부터 6개월 이내 비수도권으로 이전 ▲본인·배우자의 주민등록상 주소 이전과 실제 거주 등이다. 요건을 모두 충족하면 2027년에는 양도소득세의 50%, 2028년에는 30%를 감면받는다. 일명 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 고가 주택 선호 현상에 대해서는 “정부의 다주택자 규제에서 비롯됐다”는 해석이 지배적이다. 과중한 부동산 관련 세금과 정부의 대출 규제 강화, 깡통전세 문제 등이 배경이라는 것이다. 이재명 대통령은 지난달 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 “거주·주거용인지, 투자·투기용인지 구분하지 않다 보니 그 작은 구멍에서 엄청난 일이 벌어졌다”며 “‘똘똘한 한 채’가 우리나라에 심각한 문제를 야기했다”고 말했다. 임광현 국세청장은 지난달 26일 자신의 X를 통해 “현행 장특 공제는 10년 보유·거주하면 과세 대상 양도차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해 주기 때문에 과하게 역진적”이라며 “비싼 주택일수록, 그래서 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조”라고 주장했다. 두 사람의 발언에는 세제 개편안의 방향이 대체로 녹아 있다. 정부의 의도는 “서민·중산층의 실거주 1주택은 보호하되, 고가 주택·비거주 주택·다주택에 집중된 세제 혜택은 줄이겠다는 것”이다. 즉 다주택자 규제를 피해 고가 주택 한 채에 자산을 집중하면서 1주택자 혜택을 받는 ‘똘똘한 한 채’ 전략의 구사자, 그중에서도 비거주·초고가 주택 보유자를 겨냥한 것이다. 보유 공제가 거주 공제로 이에 따라 정부는 다주택 보유를 넘어 1주택자라도 보유한 주택의 가격과 실제 거주 여부를 살펴 과세하려고 한다. 개편안은 2027년 과도기를 거쳐 2028년부터 주택 수가 아닌 과세표준에 따른 통합 누진세율을 적용한다. 이에 따라 주택 수와 관계없이 고가 주택일수록 높은 세율이 적용된다. 정부가 세제상 유도하는 선택은 실거주, 제도 시행 전 매도 또는 높아진 세 부담의 감수다. 다만 소유자는 이에 대응해 매각을 미루거나 증여·상속 등 다른 처분 방식을 선택할 수도 있다. 결국 정부는 “적정 가격의 주택 한 채에 실제로 장기간 거주하는” 주택 소유자를 우대하려는 것이다. 정부가 다주택자에게 매도 기회를 제공하는 기간은 2027년부터 2년간이다. 이를 위해 종부세 부담은 높이고 양도세 중과 폭은 한시적으로 낮춘다. 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 붙는 중과 폭을 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮춘다. 3주택 이상 보유자는 현행 30%포인트에서 각각 10%포인트와 15%포인트로 완화한 뒤 2029년 현행 수준으로 복원한다. 1주택자가 조정대상지역 내 새 집을 취득해 일시적으로 2주택이 됐을 때에도 신규 주택 취득일부터 2년 안에 조정대상지역 내 기존 주택을 매각하면 양도소득세 1세대 1주택 비과세와 종부세 1주택 특례를 모두 적용받을 수 있다. 현행 3년인 처분 기한을 2년으로 줄인 것이다. 정부는 기존 다주택자에게 매각을 유도하고, 일시적 2주택자에게도 종전 주택을 빨리 처분하도록 압박하려고 한다. 짧은 기간 안에 주택을 교체해 다주택자 지위를 청산하고 실거주 1주택자가 되도록 유도하는 것이다. 정부는 만 65세 이상 1세대 1주택자의 비수도권 이전 특례에 대해 “수도권 고령 1주택자의 주택 처분을 유도해 비수도권 이주를 활성화하고 지역 균형 발전을 지원한다”는 취지를 설명했다. 정부는 수도권 고령 1주택자의 양도소득세 잠금 효과를 풀어 기존 주택 매물을 늘리려고 한다. 또 수도권 고령자의 이주와 주택 매각대금의 비수도권 유입을 유도해 지역 인구와 소비도 늘리려고 한다. 부동산시장 정책이자 지역 균형 발전 정책인 셈이다. 팔라는 정부 버티는 시장 초고가 비거주 주택의 세후 보유 수익률이 떨어지면 수요자의 선택은 ▲주택시장에서 완전히 이탈해 금융자산 등으로 이동 ▲실거주 전환 ▲세 부담이 상대적으로 작은 차하위 주택으로 이동 등으로 나뉠 수 있다. 이 가운데 차하위 주택으로의 이동은 ‘풍선 효과’로 번질 가능성이 있다. 시장에서는 개편 방향이 예고된 단계부터 ‘덜 똘똘한 한 채’로 매수세가 이동하는 조짐이 나타났다. 한국부동산원이 지난 6일 발표한 8월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 지난 3일 기준 서울 아파트 매매가격에서 이전과 다른 흐름이 감지됐다. 강남·서초·송파 등 강남 3구의 상승 폭은 ▲서초구 0.02% ▲강남구 0.01% ▲송파구 0.15% 등 지난달 이후 4주 연속 줄었지만, 마포·용산·성동구 등 한강벨트는 ▲마포구 0.39% ▲용산구 0.18% ▲성동구 0.16% 등 주춤했던 상승 폭이 다시 확대됐다. 아파트 가격 상승 폭은 ▲중구 0.54% ▲중랑구 0.52% ▲성북구 0.49% ▲노원구 0.46% ▲서대문구 0.43% 등 강북권에서 두드러졌다. 임대 중인 비거주 주택의 소유자가 거주 공제를 받기 위해 계약 종료 후 직접 입주한다면 기존 임차인은 다른 전월세 주택을 찾아야 한다. 소유자가 직접 입주하지 않더라도 늘어난 보유 비용을 보전하기 위해 전세를 월세·반전세로 전환하거나 신규 계약 때 임대료를 높일 가능성이 있다. 이렇게 되면 기존 임차인은 다른 전월세 매물을 찾거나 차하위 주택 매수에 나선다. 그 결과 차하위 주택의 매매가격과 임대료에도 추가적인 상승 압력이 가해질 수 있다. 해당 주택에 살던 임차인도 다른 전월세 매물을 찾거나 그보다 낮은 가격대의 주택 매수에 나선다. 세제 개편안이 확정된 뒤에도 이 흐름이 이어지면 장기적으로 연립·다세대의 가격 상승과 전·월세난으로까지 이어질 수 있다. 이를 두고 일각에서는 ‘대체 수요의 하방 전이’이자 ‘주거 사다리의 연쇄 압착’이라고 설명한다. 정상재인 아파트 가격이 오르면 가구의 실질 주거 구매력이 줄어들고, 일부 수요는 대체재이면서 해당 가구에는 열등재적 성격을 띠는 연립·다세대주택 등 차하위 주택으로 이동할 수 있다. 이 과정에서 차하위 주택의 가격과 임대료에도 상승 압력이 가해진다. 여러 채보다 비싼 한 채? 출구 2년 열긴 했는데… 집값 압력 아래로 확산…다시 고개 든 ‘세입자론’ 이 같은 연쇄의 첫 단계인 규제선 아래로의 대체 수요 이동은 실증 사례로도 확인된다. 문재인정부 시절인 2019년 12월16일 발표된 ‘12·16 부동산 대책’은 투기 지역·투기 과열 지구 내 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택 구입용 주택담보대출을 전면 금지했다. 이후 규제선인 15억원 이하 아파트로 거래가 비정상적으로 몰렸다. 일부 연구에서는 이를 두고 “규제가 거래 억제보다 강한 수요 재배치로 이어졌다”고 분석했다. 초고가 주택 수요 억제의 충격은 이처럼 핵심지 중소형·준고가→인접지·외곽 준고가→중저가 소형 아파트→연립·다세대 등 비아파트로 연쇄적으로 번지면서 매매·임대시장 모두에서 장기간 수요를 늘릴 수 있다. 가격대별 주택 수요 이동을 완화할 열쇠로는 공급이 거론된다. 하지만 주택 공급은 단기간에 빠르게 늘지 않는다. 서울·수도권의 선호 지역 아파트는 입지 자체가 한정돼있다. 특히 이번 세제 개편안에서는 공정시장가액비율 인상에 주목할 필요가 있다. 공정시장가액비율 인상은 같은 공시가격에서도 과세표준을 키워 상위 누진세율 구간 진입을 앞당긴다. 이에 따라 종부세 부담이 상대적으로 작은 가격대나 주택 규모로 수요가 이동할 가능성이 있다. 정책 발표 전부터 나타난 ‘덜 똘똘한 한 채’ 강세는 이런 대체 수요 이동의 초기 조짐으로 읽힐 수 있다. 임대시장에서는 세 부담 상한 인상에 따른 조세 전가 가능성도 거론된다. 부동산학에서는 종부세·재산세 등 보유세 인상분이 전·월세 가격에 반영돼 세입자에게 일부 전가될 가능성을 오래전부터 다뤄왔다. 여기에 집주인의 실거주 전환이 늘어난다면 종부세 대상 주택이 밀집한 지역과 가격대에서 임대 매물이 줄어들고, 기존 임차인이 차하위 임대시장으로 이동하는 현상이 나타날 수 있다. 65세 이상 수도권 1주택자의 지방 이전을 유도하는 양도소득세 감면 특례 역시 국지적 풍선 효과로 이어질 가능성이 거론된다. 65세 이상 가구의 이주 목적지는 통상 ▲종합병원·의료기관 접근성 ▲수도권과의 교통 연계 ▲대중교통 및 생활 편의시설 ▲노인 복지·요양시설 ▲관리가 쉬운 신축 중소형 아파트 ▲문화·상업시설 등을 고려해 선택된다. 이런 요건을 갖춘 지방 대도시와 일부 거점 지역으로 수요가 몰릴 수도 있다. 유경준 전 통계청장은 지난달 26일 <한국경제>에 ‘국민을 세입자로 남길 것인가’라는 칼럼을 기고했다. 유 전 청장은 “이재명 대통령이 주재한 부동산 대토론회를 보면서 현 정부가 지향하는 주택 소유 구조가 국민의 내 집 마련을 확대하려는 것인지, 아니면 다수가 공공이 소유한 집에서 임차료를 내며 사는 사회로 가려는 것인가 근본적인 의문이 들지 않을 수 없었다”고 주장했다. 이어 김수현 전 청와대 정책실장이 2011년 발간한 <부동산은 끝났다>에 나온 “자가 소유자는 보수적인 투표 성향을 보이고 그렇지 않은 경우는 진보적인 성향이 있다”는 문구를 언급했다. 그러면서 “김 전 실장은 영국 보수당의 자가 소유 촉진책에는 정치적 계산도 있었다고 주장했다”며 “이런 탓에 진보 정권은 국민의 집 소유를 막기 위해 정책을 편다는 음모론까지 나온다”고 덧붙였다. 의도는 규제 결과는 불신 초고가 비거주 주택 과세 강화가 ▲‘덜 똘똘한 한 채’로의 수요 이동 ▲중저가 주택 가격 상승 ▲무주택자의 매수 진입선 상승 ▲매수 포기자의 임대시장 잔류 ▲임차 수요 증가와 전월세난 ▲저가주택과 비아파트 임대료 압박 등까지 연쇄적으로 이어진다면, 음모론은 더욱 확산될 수도 있다. 이번 세제 개편안도 음모론이 자랄 토양이 될 것인가. <ctzxp@ilyosisa.co.kr>